Nyomasztó teher lett az ingatlanvásárlás: hiába olcsók a lakások

A magasabb hiteldíjakból eredő több millió forintos plusz teher nem túlzás, ha megvizsgáljuk a teljes futamidő alatt fizetett törlesztőrészleteket. A végtörlesztés óta töretlenül növekvő hiteldíjak ma már elérik a 15 százalékot is. A következő diagramon jól látszik a hiteldíjakban végbement változás, a BankRáció.hu hitel összehasonlító oldal legjobb ajánlatait vettük figyelembe a 8 legnagyobb hitelintézet esetében. (Hitelösszseg 8 millió forint, futamidő 20 év.)

A hitelek lehet drágák, de a lakások olcsóbbak lettek. A legfrissebb FHB lakásárindexből kiderül, hogy a lakásárak tovább zuhantak az elmúlt fél évben. A lakásárak 2011 harmadik negyedévében az előző év azonos időszakához képest átlagosan 1,5 % -os nominális (reál 4,6 %-os) csökkenést mutattak. Az első lakásvásárlóknak aktuális számításaink szerint 2011-ben egy tipikus lakás megszerzése 10,1 millió forintba került. Az árakban érezhető csökkenés mértéke tehát csak néhány száz ezer forint. Ennél jelentősebb mértékben drágultak a hitelek. A THM-ek növekedése a havi törlesztőrészletekben is 5-6 ezer  forint plusz terhet jelenthet. A teljes hitel futamideje alatt akár milliókkal is többet fizethet vissza egy-egy adós. 

Miért drágultak a hitelek?

A kereskedelmi bankok hitelének díja egyenlő (vagy meghaladja) a forrás, működési és kockázati költségekkel. Ez azt jelenti, hogy a banknak árazáskor figyelembe kell vennie, a kapott kölcsönök visszafizetésének díjait és minden működés során fellépő költséget (munkabér, épületek stb.). Mindezek mellett olyan kockázatokat is figyelembe kell vennie, ami a hitelek vissza nem fizetéséből eredhet. A feltételezhetőleg vissza nem fizetett hitelek száma növeli a hitelek árait. A hitelszerződések aláírása után a bank ezek közül csak a forrásköltségekre hivatkozva növelheti díjait, ezt a kitételt a 275/2010. számú Kormányrendelet tartalmazza.

A bankok jelenlegi ajánlatai messze vannak már a nyári állapotoktól. Ennek oka lehet az is, hogy szereplők estek ki a hitelezési piacról, az AXA Bank még év végén jelentette be, hogy végleg felhagy a jelzálogkölcsönök nyújtásával Mindemellett a végtörlesztés miatt fokozódott a kereslet az új forinthitelek iránt, miközben decemberben 220 milliárd forintot fordítottak végtörlesztésre a háztartások. Ennek az összegnek a nagy része hiányzik a bankok forrásoldaláról, ez is drágíthatja a hiteleket. Mint ahogy az is, hogy a jegybank fél év alatt 1 százalékponttal növelte a jegybanki alapkamatot. Ezek a folyamatok vezethettek oda, hogy most a lakáshitelek jóval drágábbak, mint fél éve. 

Jön a kamattámogatás

Az idén induló kamattámogatási rendszer feltételei között szerepel, hogy az így nyújtott hitelek díja nem lehet magasabb, mint a 12 hónapos vagy az 5 éves államkötvény átlaghozam 3 százalékponttal növelt mértéke. A 12 hónapos diszkontjegyeket minden 1 éves kamatfixálású terméknél kell használni, míg az 5 éves államkötvény az ennél hosszabb ideig változatlanul tartott kamat esetén kell számolni. Ez a szabályozás csökkentheti a hitelek díjait, de a verseny is kialakulhat a bankok között, ami szintén az ügyfeleknek kedvezhet. 

Az otthonteremtési kamattámogatás új lakás vásárlására, építésére, használt lakás vásárlására, lakás korszerűsítésére igényelhető. Továbbá felhasználható késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlan vásárlásához, valamint hátralékos hiteladós által kisebb lakás vásárlásához. Ezt azonban az Európai Bizottságnak még első körben jóvá kell hagynia. 

A kamattámogatás feltételei:

- Új lakás vásárlása/építése esetén a lakóingatlan vételára illetve bekerülési költsége nem haladja meg a 30 millió forintot, használt lakás korszerűsítése esetén a hitelcél nem haladhatja meg a 15 millió forintot. 
- Új lakás vásárlása esetén a használatba vételi engedély, építés esetén az építési engedély kiadására 2010. január 1-jét követően kerül sor. 
- Használt lakás vásárlása esetén: a kamattámogatás csak olyan, a rendelet hatályba lépését követően megkötött adásvételi szerződéssel rendelkező, legalább komfortos használt lakások megvásárlására vehető, melynek tulajdonosa e lakás helyett másik lakást vásárol és erről nyilatkozik. 
- Korszerűsítés esetén a kamattámogatás akkor vehető igénybe, ha a kérelem benyújtásának időpontjában a korszerűsítési munkálatok még nem kezdődtek meg. 
- A hitel maximális összege új lakás vásárlása/építése esetén 10 millió forint, használt lakás vásárlása és korszerűsítés esetén a 6 millió forintot. 
- A kamattámogatást igénybe vevő csak természetes személy lehet. 
- Legalább az egyik szülő bejelentett munkaviszonnyal rendelkezik. 
- Az építési/vásárlási, illetve korszerűsítési költségek 70%-át számlával kell igazolni. 
- Adóhatósági igazolást kell bemutatni arról, hogy az igénylők köztartozásmentes adózók.