Nyomasztó teher lett az ingatlanvásárlás: hiába olcsók a lakások

Pénzcentrum
2012. február 10. 05:32

Tavaly júniusban még a 11 százalékos hitel is drágának számított, ma viszont csak egyetlen nagy bank kínál ennél kedvezőbb ajánlatot, azt is csak legjobb ügyfeleinek. Átlagosan közel 3 százalékkal drágultak a bankok lakáscélú hitelei az elmúlt fél év folyamán. Ez a teljes futamidő alatt közel 2 millió forint plusz terhet jelenthet a családoknak egy átlagos hitel esetén, ennyivel fizethetnek többet vissza a magasabb kamatok miatt. Hiába lettek tehát közel 3 százalékkal olcsóbbak az ingatlanok, hitelből mégsem most érdemes lakást nézni. Egyedül a kamattámogatás hozhat változást.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.

A magasabb hiteldíjakból eredő több millió forintos plusz teher nem túlzás, ha megvizsgáljuk a teljes futamidő alatt fizetett törlesztőrészleteket. A végtörlesztés óta töretlenül növekvő hiteldíjak ma már elérik a 15 százalékot is. A következő diagramon jól látszik a hiteldíjakban végbement változás, a BankRáció.hu hitel összehasonlító oldal legjobb ajánlatait vettük figyelembe a 8 legnagyobb hitelintézet esetében. (Hitelösszseg 8 millió forint, futamidő 20 év.)


A hitelek lehet drágák, de a lakások olcsóbbak lettek. A legfrissebb FHB lakásárindexből kiderül, hogy a lakásárak tovább zuhantak az elmúlt fél évben. A lakásárak 2011 harmadik negyedévében az előző év azonos időszakához képest átlagosan 1,5 % -os nominális (reál 4,6 %-os) csökkenést mutattak. Az első lakásvásárlóknak aktuális számításaink szerint 2011-ben egy tipikus lakás megszerzése 10,1 millió forintba került. Az árakban érezhető csökkenés mértéke tehát csak néhány száz ezer forint. Ennél jelentősebb mértékben drágultak a hitelek. A THM-ek növekedése a havi törlesztőrészletekben is 5-6 ezer  forint plusz terhet jelenthet. A teljes hitel futamideje alatt akár milliókkal is többet fizethet vissza egy-egy adós. 

Miért drágultak a hitelek?

A kereskedelmi bankok hitelének díja egyenlő (vagy meghaladja) a forrás, működési és kockázati költségekkel. Ez azt jelenti, hogy a banknak árazáskor figyelembe kell vennie, a kapott kölcsönök visszafizetésének díjait és minden működés során fellépő költséget (munkabér, épületek stb.). Mindezek mellett olyan kockázatokat is figyelembe kell vennie, ami a hitelek vissza nem fizetéséből eredhet. A feltételezhetőleg vissza nem fizetett hitelek száma növeli a hitelek árait. A hitelszerződések aláírása után a bank ezek közül csak a forrásköltségekre hivatkozva növelheti díjait, ezt a kitételt a 275/2010. számú Kormányrendelet tartalmazza.

Mikor emelhet egy bank kamatot?
A pénzügyi intézmények a lakáscélú hitelek kamatát az alábbi esetekben módosíthatják:

- a hitelező alábbi forrásköltségeinek, forrásszerzési lehetőségeinek kedvezőtlen változása: jegybanki alapkamat emelkedése, bankközi pénzpiaci kamatlábak emelkedése, a hitelező lekötött ügyfélbetétei kamatának emelkedése, a refinanszírozást biztosító, nyilvánosan kibocsátott értékpapír kamatának emelkedése, a pénzügyi intézmény hitelezési vagy lízingtevékenysége refinanszírozásául szolgáló hitel-, kölcsönszerződések költségének bizonyítható növekedése.

- a hitelkockázat változása: a hitelező eszközminősítési vagy belső adósminősítési szabályzata alapján az adott ügyfél, illetve a hitelügylet magasabb kockázati kategóriába történő átsorolása esetén, ha az átsorolásra a kölcsön összegében vagy a fedezetül szolgáló ingatlan értékében bekövetkezett legalább 10%-os változás miatt került sor, feltéve, hogy ez
a változás a kölcsön visszafizetését jelentős mértékben veszélyezteti, vagy a hitelező eszközminősítési vagy belső adósminősítési szabályzata alapján azonos kockázati kategóriába tartozó hitelügyletek, illetve ügyfelek kockázatának növekedése esetén, ha a kockázat növekedése az adott kockázati kategóriában az értékvesztés, és ezáltal az alkalmazott kockázati felár mértékének emelését teszi indokolttá. Ez nem alkalmazható, ha az ügyfél nem esett 30 napon túli fizetési késedelembe.

- a hitelező adott tevékenységének költségeit növelő, a hitel-, kölcsön- és pénzügyi lízingszerződés szerinti jogviszonyokat szorosan és közvetlenül érintő jogszabályváltozás

- a kamat mértékének százalékban kifejezett növekedése nem haladhatja meg a meghatározott feltételek változásának együttes hatása alapján meghatározott mértéket, figyelembe véve a hitelező forrásszerkezetét és annak változását.


A bankok jelenlegi ajánlatai messze vannak már a nyári állapotoktól. Ennek oka lehet az is, hogy szereplők estek ki a hitelezési piacról, az AXA Bank még év végén jelentette be, hogy végleg felhagy a jelzálogkölcsönök nyújtásával Mindemellett a végtörlesztés miatt fokozódott a kereslet az új forinthitelek iránt, miközben decemberben 220 milliárd forintot fordítottak végtörlesztésre a háztartások. Ennek az összegnek a nagy része hiányzik a bankok forrásoldaláról, ez is drágíthatja a hiteleket. Mint ahogy az is, hogy a jegybank fél év alatt 1 százalékponttal növelte a jegybanki alapkamatot. Ezek a folyamatok vezethettek oda, hogy most a lakáshitelek jóval drágábbak, mint fél éve. 



Jön a kamattámogatás

Az idén induló kamattámogatási rendszer feltételei között szerepel, hogy az így nyújtott hitelek díja nem lehet magasabb, mint a 12 hónapos vagy az 5 éves államkötvény átlaghozam 3 százalékponttal növelt mértéke. A 12 hónapos diszkontjegyeket minden 1 éves kamatfixálású terméknél kell használni, míg az 5 éves államkötvény az ennél hosszabb ideig változatlanul tartott kamat esetén kell számolni. Ez a szabályozás csökkentheti a hitelek díjait, de a verseny is kialakulhat a bankok között, ami szintén az ügyfeleknek kedvezhet. 


JÓL JÖNNE 2 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 millió forintot igényelnél, 60 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 39 646 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 7,28%), de nem sokkal marad el ettől a Sberbank 40 150 forintos törlesztőt (THM 7,66%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

Kamattámogatás kalkulátor
A kalkulátor segítségével kiszámíthatod mennyivel csökkenhet egy piaci kamatozású forinthitel törlesztőrészlete a kamattámogatásnak köszönhetően. Az AKK Zrt. honlapján is megtalálható referenciakamathoz igazított támogatás révén 5 éven keresztül csökkenhet a törlesztőrészletünk. A banki THM-mel (Hiteldíjjal) számolt törlesztőrészletet csak a 6. évtől kell teljes egészében megfizetni. 


A kamattámogatás jellemzői:
- A kamattámogatott hitelt 2014. december 31-ig lehet igényelni.
- A kamattámogatás időtartama legfeljebb 5 év.
- A kölcsön futamideje ennél hosszabb is lehet.

Az otthonteremtési kamattámogatás új lakás vásárlására, építésére, használt lakás vásárlására, lakás korszerűsítésére igényelhető. Továbbá felhasználható késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlan vásárlásához, valamint hátralékos hiteladós által kisebb lakás vásárlásához. Ezt azonban az Európai Bizottságnak még első körben jóvá kell hagynia. 

A kamattámogatás feltételei:

- Új lakás vásárlása/építése esetén a lakóingatlan vételára illetve bekerülési költsége nem haladja meg a 30 millió forintot, használt lakás korszerűsítése esetén a hitelcél nem haladhatja meg a 15 millió forintot. 
- Új lakás vásárlása esetén a használatba vételi engedély, építés esetén az építési engedély kiadására 2010. január 1-jét követően kerül sor. 
- Használt lakás vásárlása esetén: a kamattámogatás csak olyan, a rendelet hatályba lépését követően megkötött adásvételi szerződéssel rendelkező, legalább komfortos használt lakások megvásárlására vehető, melynek tulajdonosa e lakás helyett másik lakást vásárol és erről nyilatkozik. 
- Korszerűsítés esetén a kamattámogatás akkor vehető igénybe, ha a kérelem benyújtásának időpontjában a korszerűsítési munkálatok még nem kezdődtek meg. 
- A hitel maximális összege új lakás vásárlása/építése esetén 10 millió forint, használt lakás vásárlása és korszerűsítés esetén a 6 millió forintot. 
- A kamattámogatást igénybe vevő csak természetes személy lehet. 
- Legalább az egyik szülő bejelentett munkaviszonnyal rendelkezik. 
- Az építési/vásárlási, illetve korszerűsítési költségek 70%-át számlával kell igazolni. 
- Adóhatósági igazolást kell bemutatni arról, hogy az igénylők köztartozásmentes adózók.

 

Kamattámogatás késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlan vásárlására
A lakáscélú hiteladósok helyzetének könnyítése érdekében a kormány kamattámogatást nyújt késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlan vásárlásához. A kedvező kamatozású, forintalapú kölcsönlehetőség hozzájárul ahhoz, hogy a fizetési nehézséggel küzdő hiteladósok ingatlanára - értékesítési szándék esetén - legyen fizetőképes kereslet, s így az ingatlan reális áron legyen értékesíthető. Ennek keretében magánszemélyek olyan, legalább komfortos lakás megvásárlásához vehetnek igénybe kamattámogatást, amely fedezete egy legalább 180 napos késedelemben lévő vagy felmondott kölcsönnek.

A kamattámogatás jellemzői:
- A kamattámogatott kölcsönt 2012. december 31-ig lehet igényelni.
- A kamattámogatás időtartama legfeljebb 5 év.
- A kölcsön futamideje ennél hosszabb is lehet.
- A kamattámogatás mértéke a futamidő első két évében az állampapír hozam 50%-a, a futamidő 3. évében 45%-a, a 4. évében 40%-a, 5. évében 35%-a.
- A kölcsön összege Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 10 millió forint, egyéb településeken 7 millió forint lehet.

A kamattámogatás feltételei:
- A lakóingatlan vételára vagy bekerülési költsége az eredeti kölcsönszerződés megkötésének időpontjában nem haladta meg Budapesten és a megyei jogú városokban a 15 millió forintot, egyéb településeken a 10 millió forintot.
- A lakás eladási ára a hitelintézet által megállapított forgalmi érték legalább 80%-a.
- Az érintett ingatlanban volt az elmúlt 6 hónapban az adósok és családtagjaik lakóhelye.
- Az adós a kormányrendelet hatályba lépésének napján 180 napon túli késedelemben van.
- A kamattámogatott hitel programban való adósi részvételt a hitelezőnek jóvá kell hagyni.
- Az eredeti lakáscélú kölcsönt folyósító pénzügyi intézmény folyósítja a kamattámogatott lakáscélú kölcsönt.
- Az eredeti hiteladós és a kamattámogatott kölcsönt igénylő személy nem lehetnek egymás közeli hozzátartozói.
- A kamattámogatást igénybe vevő csak természetes személy lehet.

 
A hátralékos hiteladós által kisebb lakás vásárlásához igénybe vehető kamattámogatás
A fizetési problémával küzdő, lakáscélú kölcsönnel rendelkező természetes személy kisebb forgalmi értékű és fenntartási költségű lakóingatlanba történő költözéséhez nyújtott lakáscélú kölcsönhöz kamattámogatást vehet igénybe.

A kamattámogatás jellemzői:
- A kamattámogatott kölcsönt 2012. december 31-ig lehet igényelni.
- Az állami kamattámogatást a lakáscélú kölcsön futamidejének lejáratáig, de legfeljebb 5 évig lehet igénybe venni.
- A kamattámogatás mértéke a futamidő első évében az állampapír hozam 50%-a, 2. évében 45%-a, a 3. évében 40%-a, 4. évében 35%-a, az 5. évében 30%-a (de legfeljebb évi 3,5 %)

A kamattámogatás feltételei:
- A rendelet hatályba lépésekor rendelkezik lakáscélú kölcsönnel (a továbbiakban: eredeti lakáscélú kölcsön), amely alapján a fizetési késedelme meghaladja a 90 napot.
- Az adós a késedelmes jelzáloghitellel terhelt lakóingatlant értékesíti.
- Az eredeti lakáscélú kölcsön visszafizetésre kerül és ebből eredően nem áll fenn semmilyen jogcímen tartozás.
- Az eredeti lakáscélú kölcsönt folyósító pénzügyi intézmény hozzájárul az állami kamattámogatási programban való részvételhez.
- A kamattámogatott lakáscélú kölcsön hitelkockázati fedezetének forgalmi értéke alacsonyabb, mint az eredeti lakáscélú kölcsön hitelkockázati fedezetének forgalmi értéke.
- A megvásárolni kívánt lakóingatlan legalább komfortos.
- A megvásárolni kívánt lakóingatlan hasznos alapterülete kisebb, továbbá energiatanúsítvánnyal igazolt energetikai minősítési osztálya azonos vagy kedvezőbb, mint a fedezetként szolgáló lakóingatlané.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2021. október 18. hétfő
Lukács
42. hét
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2021. október 17. 16:07