11 °C Budapest

Retteghetnek a forintadósok (is) - 2008 a fordulat éve (2)

Pénzcentrum
2008. március 13. 11:55

Számottevően emelkedhet azoknak a forintadósoknak az adósságterhe, akik 2003 után vettek fel államilag támogatott lakáshitelt. Az emelkedő adósságteher csak részben tudható be az 5 éves kamatperiódusok kifutásának, a legnagyobb probléma, hogy ezek a tartozások egy rendkívül magas hozamkörnyezet mellett árazódnak át, ha tartósan így marad a hozamkörnyezet. Hiába óvnak a szabályozók a devizahitelezés előretörésétől, más alternatíva nagyon nincs. Mindenki a devizahitelesekért aggódik, eközben azonban a forinthitelesek is rosszul járnak, amennyiban a bankok élnek a kamatplafon nyújtotta emelkedéssel. Cikkünk első változatában azt írtuk, hogy a 2004 előtti hitelekt is érinti a kamatplafon változása. Az OTP Jelzálogbank szerint azonban ezeknél marad az 5 és 6%-os kamatplafon. A 2003 után forinthitelt felvevők esetében is a magas hozamoknak tartósan fenn kellene maradnia, hogy az átlagolással számított referenciahozamok éreztessék magukat a kamatplafonban.

2003 december 22-én lépett hatályba a lakástámogatásokról szóló kormányrendelet módosítása. A rendelet - kis csúszással - gyakorlatilag véget vetett a magyarországi forint jelzálog hitelezésnek. A korábbi, főleg a bankok számára kedvező támogatási rendszer bőkezűsége megszűnt, s változott az adósokat védő kamatplafon szabályozása.

Az államilag támogatott forinthitelt felvevők ugyan az 5 évre fixált kamatukkal és az új lakások esetében 5, illetve a használtaknál érvényes 6%-os kamatplafonnal biztonságban voltak. Az új forint adósok azonban ki vannak szolgáltatva a piacnak és a bankoknak.

Az eredeti - 2003-as - elképzelések a 2008-as euróbevezetési terv árnyékában azzal számoltak, hogy a 2007-ig radikálisan csökkenő állampapír hozamok az 5 éves kamatperiódusú hitelek átárazódásakor csak kevéssel nagyobb terhet rónak a forintadósokra, így a 2003 decemberi változtatások csak az új folyósításokat, illetve a bankok eredményességét érintik. Ezzel szemben még 2008-ban is 8% felett jár az ötéves hozam (jelen pillanatban 9% felett), így érezhetően emelkednek a forintadósok terhei. Mivel az állami támogatás az állampapírhozamhoz kötődik, így a központi költségvetés elméletileg annál jobban járna, minél alacsonyabb hozamok mellett indul a következő kamatperiódus.

A magas magyar forintkörnyezet árnyékában - megítélésünk szerint - nem biztos, hogy csak a bankokat kell felelőssé tenni a devizahitelezés fokozódásában, különösen, ha a régi forinthitelesek is megindulnak az alacsonyabb törlesztő részlettel kecsegtető alternatívák felé.

1. 2003 decembere, valami véget ért

Az Orbán-kormány alatt indított támogatási rendszer, kibővítése után 2002-ben kapott lendületet, s 2003 végén ért végett a diadalmenete. 2003-ra teljesen egyértelművé vált, hogy az akkori, mind az ügyfeleket, mind a bankokat igen jelentős mértékben támogató lakás hiteltámogatási rendszer fenntarthatatlan, a teljes futamidő alatti nagymértékű állami támogatás súlyos terheket rótt az államháztartásra. A "macska farkát" több lépcsőben vágták le, de a legnagyobb hatású az a 2003 december 22-én hatályba lépett rendeletmódosítás volt, amely jelentősen csökkentette és az állampapírhozamhoz igazodó mértékben határozta meg az állami támogatást, s egyben a banki profitmarzsok teljes eltűnésének elkerülésére megemelte, s változóvá tette a hitelfelvevők kamatplafonját. A korábbi nagyvonalú támogatási rendszerrel szemben állami támogatás új lakásoknál az állami kamattámogatás mértéke a vonatkozó állampapírhozam 60, használt lakásoknál 40%-a. Nem csak az állami támogatás, hanem a hitelfelvevő szempontjából fontos kamatplafon is szorosan összefügg az állampapírhozammal (állampapírhozam*1.1+4%- támogatás).

A módosított szabályozás egyrészt jelentősen lecsökkentette (4.5 év távlatában gyakorlatilag leírta) a forint alapú hitelezést, ugyanakkor biztosította, hogy kamatperiódus (jellemzően 5 év volt) lejárta utána a kifizetett támogatás is csökkenjen, fokozva ezt egy esetleges hozamcsökkenéssel (mivel amennyiben csökkennek az állampapírhozamok, úgy csökken az ezzel egyenes arányos állami támogatás is).


Ha a magyar makrogazdaság hozza a várakozásokat, akkor az 5 éves kamatperiódusban ülő ügyfelek nem sokat éreznek meg a támogatási rendszer változásából. 2003 elején az 5x5-ös magyar spread (5 év múlva mekkora lesz a magyar 5 éves államkötvény felára az euró benchmarkhoz képest) kb. 100 bp volt, ezt a sáveltolást követő piaci bizonytalanság 2003 végére 170-180 bázispontra növelte. Amennyiben 2008-ra valóra vált volna a piac várakozása (nem László Csabáé, ne felejtsük el, hogy a volt pénzügyminiszter 2008-ra eurót is ígért nekünk), akkor a hitelek most 5%-os (vagy az alatti) állampapír hozam mellett árazódnak át, amely 6.5%-os új, 7.5%-os használt lakásra vonatkozó elméleti kamatplafont tételez fel. Ehelyett, akinek jövőre árazódik át a hitele, annak kb. 8, illetve 10% lesz a kamatplafonja (feltéve, hogy az állampapír hozamok kitartanak ilyan magas szinten, ugyanis a referenciahozam átlagolás eredménye), amelyet a bankok érvényesíthetnek, ha akarnak.


2. Élet a halál után

JÓL JÖNNE 2 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 millió forintot igényelnél, 60 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 45 318 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 13,6 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 45 639 forintos törlesztőt (THM 13,95%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

Aki tehette 2003 december 22-ig benyújtotta hitelkérelmét a bankokba, a bizonytalanság ugyanakkor nem uralta el tartósan a piacot. Jött az euróhitel, majd a CHF, amelyik bank nem kezdett bele időben, az szívhatta a fogát. Egyes szakemberek az euró közelgő bevezetésében bízva az eurót ajánlottak, de a CHF mindent elsöpört a piacon. A CHF elterjedése nem a bankok gátlástalanságának tudható be, hanem annak, hogy a makrogazdaság irányítói nem tudtak (azóta sem) a hitelfelvevők számára elfogadható kamatszintet csinálni. Csehországban és Szlovákiában cseppet sem érdekes módon nem terjedt el a CHF.

3. 2007., valami elkezdődött

A kamatplafon megállapítása kapcsán fontos kiemelni, hogy ismét jó időzítéssel emelkedtek a hozamok Magyarországon. Nem véletlen, hogy a piacon egyre nagyobb szerepet kap a hitelkiváltást, tovább növelve a devizahitelek igénybevételét.

4. Mi lesz a forintadósokkal? - Indul a devizára váltás?

A jenhitelezéssel szemben fellépő szabályozók aggódva figyelik a lakosság eladósodottságát, érzékelve az általános problémákat, ugyanakkor az egyedi hitelfelvevő szintjén a forinthitelek is kockázatokkal járhatnak, egy jelentősen megemelkedő hitelkamat növelheti terheiket. A devizára való áttérés bár megnöveli kockázatát, de lényegesen alacsonyabb törlesztő részletet eredményezhet. (szabadfelhasználású jelzáloghitelnél CHF alapon 10, jen alapon 20%-kal kedvezőbb azonos futamidő mellett).

Az előtörlesztés és váltás megteremti annak a lehetőségét, hogy az ügyfél új hitele nagyobb legyen, mint a régi, egy magyaros subprime rémképét vetítheti előre az erre érzékenyek számára. Ne felejtsük el, hogy lényegesen növeli a rendszerszintű kockázatokat, ha alacsony LTV-jű középtávon lejáró forinthiteleket lecserélnek magas LTV mellett 20-25 éves jenhitelre. Összességében nagyon könnyen folytatódhat ezzel a devizahitelek térnyerése, a nagy kérdés csak az, hogy az új hitel CHF lesz-e, vagy jen.

2008-ban folytatódhat az a tendencia, hogy a magyar lakosság nettó forinthitel felvétele negatív lesz. Ez egyrészt a forintkamatok versenyképtelenségének, a törlesztéseknek, illetve az előtörlesztéseknek tudható be. Nem tudjuk, hogy a világot megrázó credit crunch elején, közepén, vagy végén járunk, de annyi biztos, hogy a magyar lakosság deviza kitettsége folyamatosan nő. A hitelt váltó lakosság számára megrázó lehet, hogy elveszik az 5 éves kamatperiódus védőerejét. Ne felejtsük el, hogy az USA-ban lakásukat vesztők többsége ott bukott, hogy a hosszú kamatperiódusú hiteléből átment egy rövidbe. A szabályozók természetesen mutogathatnak a felelőtlen bankokra, de a forint hitelezés megmaradásához normális makrogazdasági fundamentumok kellenének, amelynek a bankok jobban örülnének, mint a jelenlegi áldatlan állapotoknak.

PC BLOGGER & PODCASTER
Holdblog  |  2022. október 7. 05:59
HOLD After Hours. Ezúttal Zsiday Viktorral beszélünk az elmaradt (?) világvégérl, de lesz böszmeség...
MEDIA1  |  2022. október 6. 17:30
A szélsséges megnyilvánulásairól elhíresült oldal a letiltása után egy másik Facebook-lapon kezdett...
Bankmonitor  |  2022. október 6. 15:14
A rezsiszabályok átalakítása hatással van az ingatlanpiacra: az energiatakarékos, modern otthonok fe...
MNB Intézet  |  2022. október 6. 11:00
Az orosz-ukrán háború átrendezte az energiapiaci erviszonyokat. Fél, hogy a zöld beruházások az alac...
Erre kevesen számítottak: egyre kevesebben veszik a Tokaji Aszút, ez fogy helyette a hazai boltokban

Tokaj-Hegyalján például bárki örökbe fogadhat egy szőlőtőkét, és egy év után, fáradozások nélkül, akár a saját névvel ellátott borát is kézhez veheti.

Több ezer magyar szülő rontja el így a gyerekét: vigyázz, nehogy elkövesd ezt a hibát

Mi, magyarok nem vagyunk a toppon, ha pénzügyi tudatosságról van szó, pedig fontos lenne, hogy jó példával járjunk gyermekeink előtt is.

Ismét zsebbe kell nyúlnia a magyar szülőknek: súlyos kiadás vár rájuk a következő hónapokban

Az infláció miatt a szülőknek a zsebpénz politikájukat is át kell gondolniuk, hiszen minden drágul, így bizony a zsebpénzt is emelni kellene.

Ők azok, akik a válságból is profitálnak: keveseknek jön be, de nagyot kaszálnak majd

Pistyur Veronika szerint a válságban erős üzleti tervek is születhetnek, hiszen jobban figyelünk, és reagálunk, mint akkor, ha kényelem van.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. október 7. péntek
Amália
40. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Portfolio Future of Finance 2022
Pénzügyeink 5, 10 vagy 20 év múlva? Új konferencia ad teljes képet.
EZT OLVASTAD MÁR?