Retteghetnek a forintadósok (is) - 2008 a fordulat éve (2)

2003 december 22-én lépett hatályba a lakástámogatásokról szóló kormányrendelet módosítása. A rendelet - kis csúszással - gyakorlatilag véget vetett a magyarországi forint jelzálog hitelezésnek. A korábbi, főleg a bankok számára kedvező támogatási rendszer bőkezűsége megszűnt, s változott az adósokat védő kamatplafon szabályozása.

Az államilag támogatott forinthitelt felvevők ugyan az 5 évre fixált kamatukkal és az új lakások esetében 5, illetve a használtaknál érvényes 6%-os kamatplafonnal biztonságban voltak. Az új forint adósok azonban ki vannak szolgáltatva a piacnak és a bankoknak.

Az eredeti - 2003-as - elképzelések a 2008-as euróbevezetési terv árnyékában azzal számoltak, hogy a 2007-ig radikálisan csökkenő állampapír hozamok az 5 éves kamatperiódusú hitelek átárazódásakor csak kevéssel nagyobb terhet rónak a forintadósokra, így a 2003 decemberi változtatások csak az új folyósításokat, illetve a bankok eredményességét érintik. Ezzel szemben még 2008-ban is 8% felett jár az ötéves hozam (jelen pillanatban 9% felett), így érezhetően emelkednek a forintadósok terhei. Mivel az állami támogatás az állampapírhozamhoz kötődik, így a központi költségvetés elméletileg annál jobban járna, minél alacsonyabb hozamok mellett indul a következő kamatperiódus.

A magas magyar forintkörnyezet árnyékában - megítélésünk szerint - nem biztos, hogy csak a bankokat kell felelőssé tenni a devizahitelezés fokozódásában, különösen, ha a régi forinthitelesek is megindulnak az alacsonyabb törlesztő részlettel kecsegtető alternatívák felé.

1. 2003 decembere, valami véget ért

Az Orbán-kormány alatt indított támogatási rendszer, kibővítése után 2002-ben kapott lendületet, s 2003 végén ért végett a diadalmenete. 2003-ra teljesen egyértelművé vált, hogy az akkori, mind az ügyfeleket, mind a bankokat igen jelentős mértékben támogató lakás hiteltámogatási rendszer fenntarthatatlan, a teljes futamidő alatti nagymértékű állami támogatás súlyos terheket rótt az államháztartásra. A "macska farkát" több lépcsőben vágták le, de a legnagyobb hatású az a 2003 december 22-én hatályba lépett rendeletmódosítás volt, amely jelentősen csökkentette és az állampapírhozamhoz igazodó mértékben határozta meg az állami támogatást, s egyben a banki profitmarzsok teljes eltűnésének elkerülésére megemelte, s változóvá tette a hitelfelvevők kamatplafonját. A korábbi nagyvonalú támogatási rendszerrel szemben állami támogatás új lakásoknál az állami kamattámogatás mértéke a vonatkozó állampapírhozam 60, használt lakásoknál 40%-a. Nem csak az állami támogatás, hanem a hitelfelvevő szempontjából fontos kamatplafon is szorosan összefügg az állampapírhozammal (állampapírhozam*1.1+4%- támogatás).

A módosított szabályozás egyrészt jelentősen lecsökkentette (4.5 év távlatában gyakorlatilag leírta) a forint alapú hitelezést, ugyanakkor biztosította, hogy kamatperiódus (jellemzően 5 év volt) lejárta utána a kifizetett támogatás is csökkenjen, fokozva ezt egy esetleges hozamcsökkenéssel (mivel amennyiben csökkennek az állampapírhozamok, úgy csökken az ezzel egyenes arányos állami támogatás is).

Aki tehette 2003 december 22-ig benyújtotta hitelkérelmét a bankokba, a bizonytalanság ugyanakkor nem uralta el tartósan a piacot. Jött az euróhitel, majd a CHF, amelyik bank nem kezdett bele időben, az szívhatta a fogát. Egyes szakemberek az euró közelgő bevezetésében bízva az eurót ajánlottak, de a CHF mindent elsöpört a piacon. A CHF elterjedése nem a bankok gátlástalanságának tudható be, hanem annak, hogy a makrogazdaság irányítói nem tudtak (azóta sem) a hitelfelvevők számára elfogadható kamatszintet csinálni. Csehországban és Szlovákiában cseppet sem érdekes módon nem terjedt el a CHF.

3. 2007., valami elkezdődött

A kamatplafon megállapítása kapcsán fontos kiemelni, hogy ismét jó időzítéssel emelkedtek a hozamok Magyarországon. Nem véletlen, hogy a piacon egyre nagyobb szerepet kap a hitelkiváltást, tovább növelve a devizahitelek igénybevételét.

4. Mi lesz a forintadósokkal? - Indul a devizára váltás?

A jenhitelezéssel szemben fellépő szabályozók aggódva figyelik a lakosság eladósodottságát, érzékelve az általános problémákat, ugyanakkor az egyedi hitelfelvevő szintjén a forinthitelek is kockázatokkal járhatnak, egy jelentősen megemelkedő hitelkamat növelheti terheiket. A devizára való áttérés bár megnöveli kockázatát, de lényegesen alacsonyabb törlesztő részletet eredményezhet. (szabadfelhasználású jelzáloghitelnél CHF alapon 10, jen alapon 20%-kal kedvezőbb azonos futamidő mellett).

Az előtörlesztés és váltás megteremti annak a lehetőségét, hogy az ügyfél új hitele nagyobb legyen, mint a régi, egy magyaros subprime rémképét vetítheti előre az erre érzékenyek számára. Ne felejtsük el, hogy lényegesen növeli a rendszerszintű kockázatokat, ha alacsony LTV-jű középtávon lejáró forinthiteleket lecserélnek magas LTV mellett 20-25 éves jenhitelre. Összességében nagyon könnyen folytatódhat ezzel a devizahitelek térnyerése, a nagy kérdés csak az, hogy az új hitel CHF lesz-e, vagy jen.

2008-ban folytatódhat az a tendencia, hogy a magyar lakosság nettó forinthitel felvétele negatív lesz. Ez egyrészt a forintkamatok versenyképtelenségének, a törlesztéseknek, illetve az előtörlesztéseknek tudható be. Nem tudjuk, hogy a világot megrázó credit crunch elején, közepén, vagy végén járunk, de annyi biztos, hogy a magyar lakosság deviza kitettsége folyamatosan nő. A hitelt váltó lakosság számára megrázó lehet, hogy elveszik az 5 éves kamatperiódus védőerejét. Ne felejtsük el, hogy az USA-ban lakásukat vesztők többsége ott bukott, hogy a hosszú kamatperiódusú hiteléből átment egy rövidbe. A szabályozók természetesen mutogathatnak a felelőtlen bankokra, de a forint hitelezés megmaradásához normális makrogazdasági fundamentumok kellenének, amelynek a bankok jobban örülnének, mint a jelenlegi áldatlan állapotoknak.