A lakástakarékokat nem érinti a hitelválság...

"Az amerikai jelzálogpiac nehézségei és a válság nemzetközi pénzpiacokra gyakorolt hatása már hosszú hetek óta foglalkoztatja a hazai médiát is. A lapokban megjelent cikkek és elemzések elsősorban az amerikai piacról szóltak, eközben teljesen háttérbe szorult a hitelezési rendszerekről, azaz a lakásfinanszírozás amerikai, a németországi és a közép-európai gyakorlat különbségeiről folyó vita. Az Egyesült Államokkal szemben a németországi és a közép-kelet-európai, így a magyar hitelpiacon ugyanis semmilyen változást nem okoztak az amerikai események, a nagyobb bankokat is lassan maga alá temető válság. Talán eljött az ideje, hogy elgondolkozzunk a tengeren innen és túl alkalmazott rendszerek különbségei felől" - vélekedik Dr. Gergely Károly a Fundamenta-Lakáskassza Zrt. elnök-vezérigazgatója.

Alapvető gondolkodásbeli eltérések

Elég egyetlen pillantást vetnünk a jelzálogpiaci válság okaira ahhoz, hogy megértsük a német és ekként az onnan átvett magyar rendszer, illetve a magyar hitelfelvevői mentalitás és az amerikai "ingatlan-gondolkodásmód" alapvető különbségeit.
Az USA-ban a saját lakás, illetve lakóház nem csupán a vagyonképzés és az időskori előgondoskodás része. Sok amerikai ugyanis ingatlana értéknövekményének egy részét fogyasztási cikkek megvásárlására fordítja.

Magyarországon ezzel szemben a tehermentes lakás az emberek otthonról való gondolkodásának alapeleme. Igaz már lazul a "fegyelem", s nem kizárólag lakás beruházási céllal vesz fel ingatlanhiteleket a lakosság, de még mindig alapvető a különbség a két gondolkodásmód között.

Ráadásul a két hitelezési rendszer ugyancsak alapvetően eltér egymástól. Az USA-ban az első lakás megszerzéséhez nyújtott hitel esetében az ügyfél-minősítési követelményeket alacsonyan tartják, megszokottak a hosszúra nyújtott futamidők, a változó kamatok és a kezdeti alacsony, halasztott törlesztésű részletek. A bankok refinanszírozási gyakorlata nagyon összetett, jellemzően SPV-ket (special pourpose vehicle) alakítanak ki, köznapian: "becsomagolják" a hiteleket és így szereznek a bankok forrást a tőkepiacon. Az USA-ban a hitelintézetek pénzkörforgása mindaddig szinte súrlódásmentesen működött, amíg "bejöttek" a lakóingatlanok értéknövekedésére vonatkozó várakozások, hiszen az értéknövekedés volt a piac egyik hajtóeleme.

Ezzel szemben a német, így a magyar rendszer a fiatalabbak esetében is szigorú követelményeket támaszt a lakásvásárlásnál; könnyítést, támogatást az állami apanázs jelent, például a vissza nem térítendő támogatás (szocpol) formájában. A hitelezési korlátok - bár lazulnak - még mindig szigorúnak mondhatók. Bár elterjedtek a változó kamatozású, deviza alapú konstrukciók, amelyek magukkal vonják azt, hogy a portfoliók mind kockázatosabbá válnak, még így is komoly ingatlanfedezet van a hitelek mögött. Éppen ez az egyik jelentős eltérés, Magyarországon az ingatlanok ugyanis nem terhelhetők meg olyan nagy mértékben, mint az Egyesült Államokban, vagy egy-két európai országban. A bankok egy része (az ugyancsak német mintára kialakított) a refinanszírozást alacsony kockázatú jelzáloglevelekkel oldja meg, a többi bank azonban más forrásokat használ, de jellemzően nem az amerikai SPV-ket, sokkal inkább betétjeiket, illetve anyagbanki refinanszírozást.

Gyenge versus szigorú hitelezési korlátok

A válság egyik oka az amerikai hitelintézetek kínálati oldalán létrejött óriási nyomás és az eleve alacsony hitelezési korlátok további csökkentése volt. A másodlagos jelzálogpiacon az amerikai hitelintézetek ügyfélköre messze az átlagosnál alacsonyabb jövedelmű ügyfélcsoportokkal bővült. Az ügyfélminősítéstől és a fedezetértékeléstől eltekintő gyakorlat, a látszólag hihetetlenül kedvező, de gyakran áttekinthetetlen kondíciókat és költségeket tartalmazó akciós ajánlatok, valamint az új versenytársak megjelenése miatt kialakuló versenypiaci nyomás következtében lényegesen megnőtt az átlagosnál rosszabb hitelképességű adósok száma. Az önrésszel nem rendelkező, másodlagos piaci adósok pedig fokozott kockázatot jelentenek az ingatlanpiaci értékingadozások, a növekvő kamatok és a törlesztő részletek emelése esetén.

A magyar hitelintézetek ezzel szemben jobban törekednek a lakossági üzletág kockázatainak mérséklésére. A jogszabályi és a banki hitelezési környezetet tekintve a magyar bankrendszer szigorúbb, a hitelezési szabályok pedig előírják a fedezetértékelési és ügyfél-minősítési kötelezettséget, illetve meghatározzák az önrészre vonatkozó követelményeket és az ügyfélnek folyósítható hitel felső összeghatárát. Ez igaz a lakás-takarékpénztárak esetében is. (A bankok felértékeltetik az ingatlanokat, majd megállapítanak egy menekülési vagy más néven hitelbiztosítéki értéket, amely az ingatlan értékének úgy 80-90 százaléka, majd ennek az értéknek is jellemzően csak egy kisebb hányadára úgy 40-90 százalékára adnak hitelt. A jelzálogbanki jelzáloghitelekre vonatkozó szabályok különösen szigorúak.)

A nagy jelzálogpiaci felfutás

Magyarországon a régebbi hitelállományok esetében, tehát a 2002-2003 vége között, a kamattámogatott hitelek nagy felfutása idején kötött szerződéseknél jellemzőek voltak a hosszú távon (5-10 évig állandó), de legalább egy évig fix kamatozású konstrukciók. S az egy éves kamatozásban sem rejlett sok kockázat, éppen a magas állami kamattámogatás miatt, amely bizony akár 20 évig is alacsonyan tartja a hitelfelvevők kamatterheit.

Ráadásul ezen hitelek más paramétereikben (így az önrészt illetően, vagy az adósminősítést tekintve) a nagyon szigorú jelzálogbanki szabályok szerint köttettek az említett két évben. Azon hitelek egyik előnye, hogy az ügyfelek hosszú évekig fix, kiszámítható, tervezhető törlesztéssel számolhatnak.
Ellenben az éven belül (1,3, vagy 6 havonta) változó kamatozású devizahitelek (különösen a nemrég feltűnt jen hitel) megjelenése már komolyabb rizikót, jelentős árfolyam és kamatkockázatot épített be a hitelezési rendszerbe.

Magyarországon a havi törlesztést sem jól tervezik a hitelfelvevők. Amiatt magas a havi részlet, mert sok a rövid távú lakossági hitel, illetve a lakás-hitelek szerződéseket is viszonylag rövidebb futamidővel igyekeznek megkötni. S bár évről évre fokozatosan nő a hitelek futamideje, még mindig elmarad a nyugat-európai, vagy az amerikai átlagoktól, így rövidebb futamidőt és inkább nagyobb összegű havi törlesztést vállalnak a magyar adósok, amivel kifeszítik fizetőképességüket. Ez a probléma szükség esetén természetesen kezelhető a hitelek átütemezésével.

Dr. Gergely Károly véleménye szerint "mindez összefügg azzal a régre visszanyúló, sajátos magyar mentalitással, amely szerint az emberek nem szeretnek eladósodni, ám ha mégis szükséges, akkor igyekeznek minél előbb megszabadulni a hitelterhektől". Összességben elmondható, hogy a hitelállományok minősége még ma is igen jó.

Sajnos már idehaza is terjednek a minimális önrészű kölcsönök, ez szintén kockázatnövelő hatású, s mert éppen a fiatalabbak számára találták ki, éppen ezen szegmens esetében hordoz többletkockázatokat.

Ide kapcsolódik a jelzáloghitelezési ranghely-kérdése. A magyar bankok nagyon nem szeretnek második ranghelyen szerepelni egy hitel fedezetét jelentő ingatlan telekkönyvi kivonatán. Igaz, egyes esetekben tesznek kivételt a bankok, de akkor is bele kell férni a hitelbiztosítéki értékbe, amely a nagyobb kockázatok miatt akár szigorúbb is lehet, mint az első hitel felvétele esetén.

Tehát egyelőre Magyarországon nincsenek olyan típusú kockázatok, mint Amerikában, de óvakodni kell azok kialakulásától.

Fellazulás

A legnagyobb kockázatot tehát nem a meglévő hitelállományok okozzák, hanem az elmúlt időszakban némileg fellazuló hitelezési standardok. Ennek oka, hogy a bankoknak jelentős növekedést kell produkálniuk, s azt a mind erősebb verseny mellett csak a hitelezési feltételek mind vonzóbbá, tehát egyszerűbbé tételével lehetséges megtenniük.

Bár ez még mindig nem olyan mértékű, mint az Egyesült Államokban. Egy biztos, az amerikai válság közvetlenül nem hat a magyar piacra.
Az amerikai tanulság azonban mindenképp fontos, hatására a hitelezési standardok lazításának lelassulása, megtorpanása várható. Így szerencse a szerencsétlenségben, hogy az amerikai válság felrázta, s óvatosságra, kockázatkerülő magatartásra ösztönzi az európai, így a hazai bankárokat.

Stabilitást adó lakás-takarék rendszer

Az USA-val ellentétben a német mintájú lakás-előtakarékossági rendszer, s így a magyar is, olyan intézményesített eszközt jelent az ingatlanhitel-piacon, amely hosszú évtizedeken keresztül a változó piaci, így hektikus kamatkörnyezetben is mindig bevált és biztonságos konstrukció volt ügyfélnek és pénzintézetnek egyaránt. Ez pedig erősíti az ország pénzügyi stabilitását is.

A lakástakarékok segítenek a lakáscéllal takarékoskodó családoknak a saját tőke megteremtésében, az alacsony és fix kamatok miatt pedig jelentős mértékben hozzájárulnak a finanszírozási rendszer stabilitásához, biztonságához. Ezért is indokolt az önerő lakás-előtakarékossággal történő megképzésének állami támogatása, ellentétben az önerő nélküli konstrukciók preferálásával.

Az USA-ban bekövetkezett jelzálogpiaci válság tükrében pedig fel kell hívni a figyelmet a német rendszereken alapuló finanszírozási gyakorlat lazításában rejlő veszélyekre, hiszen az angolszász módszer most megmutatta a gyengéit, míg a német rendszer ismét bizonyította a biztonságosságát.
Ha Magyarország meg akarja akadályozni, hogy valaha is "amerikai viszonyok" alakuljanak ki a hitelpiacán, akkor továbbra is támogatnia kell ezt a fajta családi-tőkeképzési rendszert, sőt erősíteni kell azt.

A "Fundamenta német mintára kialakított, szigorú belső eljárásrenddel és törvényekkel szabályozott, prudens rendszerében nincsenek és nem is alakulhatnak ki hitelezési rendszerkockázatok" - teszi hozzá Dr. Gergely Károly a társaság elnök-vezérigazgatója.

Több célra is alkalmas megoldás

Magyarországon a két lakástakarék jelenleg mintegy egymillió ügyféllel rendelkezik, így fontos szerepet játszanak a lakosság otthonteremtésében. A rendszer jelentős segítséget nyújt mind az új építésű, mind a használt lakások vásárlásában, azok korszerűsítésében, valamint a globális klímavédelmi célok elérése érdekében végzett energiaellátási beruházások finanszírozásában, de a konstrukció például internet bevezetésre is használható. Összességében a lakásállomány minőségjavulásának egyik fontos eszköze.

A lakástakarék rendszert Németországban egy másik célra is használják. Segítségével a bérlakásban élő nyugdíjas korúak mentesíthetők a lakbértől. Tehát van még hova fejlődni ezen a téren is!