Kifakadt az RTL ingatlanban utazó Cápája: nyoma sincs a rendes városfejlesztésnek Magyarországon

Pénzcentrum: Mi motiválta a váltást az autókereskedésektől a luxusingatlan-fejlesztések felé, ma már egyáltalán nem is figyeli az autópiacot, nincs is benne érdekeltsége? Miként hatott az autóiparban szerzett tapasztalata az üzleti döntéseiben a későbbi ingatlanbefektetések során?

Tóth Ildikó: 21 évesen kezdtem el dolgozni az autóiparban, olyan márkákkal, mint a Honda, Nissan, Chevrolet, Opel, KIA, Fiat, Alfa Romeo, Piaggo. Számos márkát értékesítettünk és szervizeltünk márkaképviselet szinten Budapesten, több telephelyen. 2007-ben cégcsoportunk egy részét egy külföldi befektetőnek adtuk el, melyhez egy szerződés is kapcsolódott, amely három évre kizárt az autóiparból.

Ez az időszak elegendő volt ahhoz, hogy teljesen kiszakadjak a szektorból – őszintén szólva, nem is hiányzott. Ma már semmilyen érdekeltségem nincs az autóiparban, és nem érzek ambíciót arra, hogy visszatérjek, ugyanakkor folyamatosan figyelemmel kísérem annak alakulását. Férjem révén, valamint családom több tagja által még mindig közel állok az autóiparhoz, így egy vasárnapi ebéd során sem maradok le a legújabb fejleményekről.

Így azt is tisztán látom, hogy a jövőben az autóipar fő mozgatórugói a fenntarthatóság, a technológiai innováció és a digitalizáció lesznek. Az egyre szigorúbb kibocsátási normák és környezetvédelmi előírások ösztönzik a belső égésű motorok helyettesítését elektromos vagy hibrid hajtásláncokkal, míg a mobilitási szolgáltatások – az autómegosztás, ride-hailing és multimodális közlekedési megoldások – új üzleti modelleket hoznak létre.

Az autóiparban eltöltött évek értékes tapasztalatokat adtak: napi szinten kellett nagy volumenű döntéseket hoznom, amelyek komoly kockázatokkal jártak. Az ingatlanpiac és az autókereskedelem két teljesen eltérő szegmens, de egy közös pont mégis van bennük: mindkettő egy ember életében a legjelentősebb beruházások közé tartozik. Az ingatlan jellemzően a legnagyobb befektetés, amit valaki élete során beruház, a második pedig az autóvásárlás.

Milyen trendeket lát jelenleg a budapesti és európai ingatlanpiacon? Milyen kihívásokkal szembesülnek a luxusingatlan-fejlesztésekkel foglalkozó vállalkozások?

A luxusingatlan-fejlesztések jövője a fenntartható, technológiailag fejlett és élményközpontú megoldásokra épül, melyek nemcsak a magas minőségű életstílust biztosítják, hanem a befektetési érték növelését is szolgálják.

A prémium ingatlanok esetében egyre nagyobb szerepet kapnak a környezetbarát megoldások, az energiahatékonyság, intelligens épülettechnológiák, napelemek, hőszivattyúk és okosotthon rendszerek. Így az ingatlan nem csupán egy lakóhely, hanem egy komplex életstílus kifejezője.

Magyarországon a luxusingatlan-fejlesztésekkel kapcsolatos fő kihívás az egyre növekvő pénzügyi bizonytalanság, melyet az eltűnő középosztály, a magas infláció és a belvárosi ingatlanok iránti kiélezett verseny – részben az állampapír-kifizetések hatására – okoz. Európában a befektetési fókusz áthelyeződik a lakóingatlanok és a szállodák felé, míg az irodapiac kevésbé vonzó a hibrid munkavégzés elterjedése miatt.Ezt jól szemlélteti, hogy 2024 második felében az ingatlantranzakciók értéke 4%-kal nőtt, elérve a 189 milliárd eurót, annak ellenére, hogy az irodai szektor befektetései 10%-kal csökkentek.

Az egyik legjelentősebb európai gazdaságban, Németországban az ingatlanárak stabilizálódása várható, 2025-ben pedig 2%-os növekedés prognosztizálható - ezt a kamatlábak csökkenése és a lakáshiány okozza. Emellett a nemzetközi geopolitikai feszültségek továbbra is kihívást jelentenek az egész kontinensen, bizonytalanságot okozva.

Budapesten az első lakásvásárlók, a gyermeket vállalók és a befektetők egyaránt aktív szereplői lesznek a piacnak az idei évben is, és a legtöbb szakértő 2025-ben növekedést vár mind a tranzakciók számában, mind az ingatlanárakban. A rövidtávú lakáskiadásra vonatkozó szabályok szigorodnak, korlátozva az új Airbnb-engedélyek kiadását és növelve a szobánkénti adót. Ez a változás várhatóan hatással lesz a bérleti piacra és az ingatlanbefektetésekre.

Hogyan látja a gazdasági bizonytalanság hatását az ingatlanbefektetésekre? Milyen stratégiával kezeli a piaci volatilitást az ingatlanportfóliójában?

A pénzügyi ingadozások, az eltűnő középosztály és a magas infláció komoly kihívást jelentenek a luxusingatlan-fejlesztések terén. Magyarországon a belvárosi ingatlanok iránti kiélezett verseny miatt sok befektető az ingatlanpiacra helyezi át tőkéjét. A piaci volatilitás kezelésében kulcsfontosságú a részletes piackutatás, a gyors döntéshozatal és az egyedi projektkiválasztás.

Mik azok az innovatív megoldások, amelyekkel az érdekeltségeiben előrébb jut, milyen alapelvek mentén hozza meg manapság üzleti döntéseit?

Döntéseimet az innováció és a kockázatvállalás elvei alapján hozom meg. Ingatlanbefektetéseim során tudatosan olyan lehetőségeket keresek, amelyeket mások túlságosan kockázatosnak tartanak. Ha egy lehetőség ígéretesnek bizonyul, azonnal cselekszem, elkerülve a túlzott elemzést. A fenntarthatóság, a technológiai fejlődés és a piac aktuális trendjei mind meghatározó tényezők számomra.

Hogyan látja a középtávú városfejlesztési trendeket Európában és Magyarországon, és milyen új lehetőségeket lát ezek alapján a piacon?

Európában a városfejlesztési stratégiák integrált, policentrikus megközelítést alkalmaznak, melyet az Európai Regionális Fejlesztési Alap (ERFA) és az Európai Városi Kezdeményezés (FUA) támogat. Magyarországon az operatív városfejlesztési tervek és a Funkcionális Városi Területek fejlesztése dominál, elősegítve a városok és környezetük együttműködését. Az új programozási időszakban az ERFA forrásainak 8%-át integrált városfejlesztésre fordítják Magyarországon, amelynek 55%-át a FUA szintjén használják fel, elősegítve a városok és környezetük együttműködését.

Emellett az olyan pályázati támogatások, mint az EUI keretében elérhető akár 5 millió eurós támogatás, új lehetőségeket kínálnak az innovatív városfejlesztési projektek megvalósítására a legalább 50 ezer fős városok számára.

Összességében azt látom: több európai ország is példaértékű városfejlesztési politikát folytat, különösen Ausztria, ahol évtizedek óta kiemelt figyelmet fordítanak az állami tulajdonban lévő bérlakások építésére. Ez hatékony megoldás lehet a lakhatási problémák kezelésére, és kifejezetten követendő modellnek tartom. Sajnos Magyarországon ennek egyelőre semmilyen nyoma nincs, pedig ez kizárólag állami, önkormányzati szintű feladat. Ha megfelelő mennyiségű bérlakás épülne, az hosszú távon stabilizálhatná a lakásbérleti piacot és mérsékelhetné az árakat.

A bemutatkozásában elmondta, hogy szereti a kockázatos üzleteket. Milyen tapasztalatokból merít, amikor ilyenekbe fektet be? Miért éppen a magas kockázatú befektetések vonzzák?

Hiszek abban, hogy a magas kockázat magasabb hozammal jár – ezt az autóiparban szerzett tapasztalataim is bizonyították. Nem léteznek varázsmegoldások: aki mer, az nyer. Ingatlanbefektetéseim során tudatosan olyan lehetőségeket keresek, amelyeket mások túlságosan kockázatosnak tartanak.

Számomra az egyik legfontosabb tényező az üzleti életben a gyors döntéshozatal. Nem vagyok az a típus, aki napokig elemzi a megtérülési számításokat; ha egy lehetőség ígéretes, azonnal cselekszem.

Volt már olyan ingatlanvásárlásom, amely során egy étteremből álltam fel az előételnél, hogy egy azonnali befektetési lehetőséget kihasználjak – és mire kiléptem az ingatlanból, már érkezett is a következő vevő, aki lemaradt az üzletről.

Miként határozza meg, hogy egy üzleti ötlet vagy projekt megfelelő kockázati szinten van-e a portfóliójába?

Az üzleti ötletek kockázatának megítélésénél a lehetőségeket gyorsan és hatékonyan értékelem. Ha egy projekt ígéretesnek bizonyul, azonnal cselekszem, elkerülve a túlért elemzést. Tudatosan keresem azokat a lehetőségeket, amelyeket mások túlságosan kockázatosnak tartanak.

Van konkrét stratégiája arra, hogy a „túl rizikósnak” tartott projektekből is nyereséges befektetéseket hozzon létre? Milyen módszerekkel csökkenti a kockázatokat, amikor olyan projekteket választ, amelyek mások számára túl rizikósak?

Az ingatlanbefektetéseim során konkrétan olyan lehetőségek mellett döntök, amelyeket mások túl magas kockázatúnak ítélnek. Stratégiám alapja a gyors döntéshozatal és a piac alapos megismerése, mely lehetővé teszi, hogy potenciálisan nagy kockázatú projektekből is nyereséget termeljek.

A Cápák között 8. évadában ön is a befektetők között foglal helyet. Hogyan látja a műsor szerepét a hazai vállalkozói kultúra fejlődésében és a befektetési attitűdök formálásában?

Nagyon örülök, hogy a Cápák között nyolcadik évadának résztvevőjeként hozzájárulhatok a hazai vállalkozói kultúra fejlődéséhez. A műsor edukációs és motivációs szerepe megkérdőjelezhetetlen. Az ereje többek között abban is rejlik, hogy a befektetők önmagukat, színjáték nélkül mutatják be, így a nézők nemcsak az üzleti stratégiákat, hanem a személyes történeteket és az emberi tényezőket is nagyra értékelik - ezt már számos visszajelzésben is hallottam.

A műsor népszerűsége miatt egyre többen kezdhetnek el érdeklődni az üzleti angyal-befektetések vagy a startupok támogatása iránt. A vállalkozók pedig tudatosabban készülhetnek arra, hogy egy potenciális befektető előtt prezentálják cégüket.

A Cápák között azért is nagyon fontos produkció, mert mind a vállalkozóknak, mind a nézőknek segít megérteni a befektetői döntéshozatal miértjeit: milyen szempontok alapján értékelik az üzleti ötleteket, mely tényezők növelik vagy csökkentik egy vállalkozás értékét, és hogyan kell egy vállalkozónak hatékonyan prezentálnia cégét. Az üzleti elképzelések és a prezentációk hitelessége, valamint az emberi tényezők hangsúlya meghatározó a siker szempontjából.

Mit lát a legjellemzőbb hibának a kezdő vállalkozók körében? Mennyire sorolná ide például a kockázatkerülést? Egyáltalán lehet sikeres vállalkozást indítani a komfortzónánkon belül maradva?

Egy kezdő vállalkozás indításakor elengedhetetlen a részletes tervezés, a piac alapos megismerése, a pénzügyi és operatív struktúra stabilizálása, valamint a folyamatos visszajelzések alapján történő alkalmazkodás.

Gyakori problémának látom a kezdők körében a megfelelő üzleti terv hiányát és az elégtelen piacfelmérést, ami megalapozatlan döntésekhez vezethet. Sok esetben a túlzott önbizalom és a nem megfelelő kockázatkezelés is veszélyezteti a stabil működést. A hiányos piackutatás miatt a vállalkozók nem ismerik kellően a célközönség igényeit, míg a pénzügyi tervezés hiányosságai – például cash-flow problémák – komoly likviditási gondokat okozhatnak.

A rosszul összeállított csapat vagy a nem megfelelő csapatdinamika szintén akadályozhatja a fejlődést. Emellett a rossz időzítés, a gyenge marketing és branding, valamint a nem ügyfélcentrikus megközelítés csökkentheti a versenyképességet. Emellett úgy látom, sok - nem is feltétlenül kezdő - vállalkozás hibás árazási stratégiát követ, ami befolyásolhatja a nyereségességet, míg a túl gyors növekedés könnyen strukturális problémákhoz és működési nehézségekhez vezethet.

A kockázatkerülés – bár biztonságosnak tűnhet – a legtöbb esetben akadályozza a fejlődést, hiszen a valódi siker a merész, alapos tapasztalatokon alapuló döntésekből származik - és igen, ilyenkor ki kell mozdulni a komfortzónából!

A kezdő vállalkozóknak azt tanácsolnám, hogy ne ugorjanak fejest egy üzletbe anélkül, hogy előtte alapos tapasztalatokat szereznének. Az, hogy valaki az íróasztal mögött megálmodik egy vállalkozást, nem elég – először ismerni kell az adott iparágat belülről.

Magam is hasonlóan gondolkodtam: amikor évekkel ezelőtt megfordult a fejemben, hogy éttermet nyitok, elmentem Európa legjobb éttermeibe dolgozni, hogy megtanuljam a szakmát. A tanulóévek után egyetlen dolgot ismertem fel igazán: hogy nem akarok éttermet nyitni.

Korábban arról is beszélt, fontosnak tartja, hogy az üzleti döntéseiben az érzelmek és a szimpátia is szerepet kapjon. Milyen arányban befolyásolja a befektetési döntéseit az, hogy szimpatikus-e egy vállalkozó vagy a potenciálisan jó üzlet?

Számomra az üzleti döntésekben az emberi tényező kulcsfontosságú. Egy befektetés lehet bármennyire ígéretes, ha a mögötte álló ember nem hiteles vagy nem szimpatikus számomra, nem fektetek be a vállalkozásba.

Az üzleti életben az egyik legnagyobb érték a megbízható, összeszokott csapat. Ezért sem keresek új alvállalkozókat, és nem spórolok pár százalékot azzal, hogy olcsóbb, de bizonytalan partnerekkel dolgozzak.

Mielőtt elkezdődött a Cápák között forgatása, meghatározott olyan üzletágakat, szegmenseket, amelyekbe biztosan nem fog befektetni? Van „mumusa”?

A konzervatív, kis kockázatú befektetések nem vonzanak. Például nem vásárolok lakóparkokban vagy új építésű ingatlanokat – ezeket azok számára hagyom meg, akik a biztos, de alacsony hozamot részesítik előnyben. De fentebb említettem a vendéglátást is.

Milyen különleges kihívásokkal szembesülnek a női vállalkozók Magyarországon, különösen a hagyományosan férfiak által dominált iparágakban?

A női vállalkozók számos speciális kihívással néznek szembe. Ezek közé tartoznak a kulturális és szociális előítéletek, amelyek miatt gyakran alábecsülik őket. Valamint a finanszírozási akadályok, melyek – tudattalan előítéletek miatt – megnehezítik számukra a megfelelő tőkeforrásokhoz jutást, még ha üzleti terveik alaposak is. Emellett a férfiak által uralt iparágakban eltérő kommunikációs normák és a társadalmi elvárások – melyek a nőket gyakran a családi feladatokkal ruházzák fel – további terhet jelentenek.

Egy női vállalkozónak összeegyeztetni a magánéletet, a családot, a gyereknevelést, a háztartást és a női szerepet egy óriási feladat, minden tisztelet a sikeres női vállalkozóknak.

Hogyan, milyen üzenetekkel lehetne ösztönözni azt, hogy a nők is bátran vállalják a kockázatot az üzleti életben, a vállalkozói létben?

Én magam azt üzenném a jövendő női vállalkozóknak, hogy ne engedd, hogy a hagyományos sztereotípiák visszatartsanak – a te ötleted és szenvedélyed változást hozhat, amire a piacnak szüksége van. Az üzleti világ sokszínűsége és innovációja csak akkor érvényesülhet, ha minden hangot meghallgatunk. 

Ösztönözni kell a nőket arra, hogy bátran vállalják a kockázatot, és a vállalkozói létet ne csupán kihívásként, hanem egy lehetőségként lássák a személyes és szakmai fejlődésre. Összességében hiszek abban, hogy a siker kulcsa az elhivatottság, a kockázatvállalás és az emberi kapcsolatok minősége. A tapasztalat, az önbizalom és a folyamatos tanulás azok az alapelvek, amelyekre üzleti pályafutásomat építettem – és amelyekben továbbra is hiszek.