Gazdagrét

Átlagbérrel csak álom a saját lakás: ide menekülnek a banki szigor elől a kispénzű magyarok

2022. november 10. 05:44

Mialatt év elején hét bank adott ajánlatot 20 millió forint, 20 éves futamidejű, fix kamatozású lakáshitelre 330 ezer forint nettó jövedelem mellett, jelenleg egyik pénzintézetben se nyújtanak hitelt ilyen paraméterekkel. Már az átlagfizetést kereső magyarok is elég nehéz helyzetben vannak, ha banki segítséggel akarnának lakást venni. Ahogy a társadalom egyre nagyobb szelete szorul ki a lakáshitelezésből, úgy csatornázódhat egyre nagyobb mennyiségű bérlő az albérletpiacra - vélik a Pénzcentrumnak megszólaló szakértők.

Nincs egyszerű helyzetben az, aki ma hitelből szeretne lakást venni Magyarországon. Az egyre hatalmasodó problémát jól jellemzi a Pénzcentrum egyik olvasójának egy rövid kommentálja, amely szerint "a bank azt mondta, nem tudnám kifizetni a 170 ezer forintos havi törlesztőrészletet, így fizethetem tovább a 180 ezres albérletet".

Bár maga a lakáshitel elutasítás nagyon sok tényező miatt történhetett, most szakemberek segítségével próbáljuk körbejárni, mire is számíthat ma az, aki kevés pénzzel szeretne lakáshitelt felvenni. Arra a kérdésre is kerestük a választ, hogy miképpen hathat a hazai bérlakáspiacra az, hogy a magyar társadalom egyre nagyobb hányada szorulhat ki a lakáshitelezésből. Mint kiderült, sok jóra nem számíthatunk.

Durvul a szigor a bankokban

Már most sincs könnyű helyzetben az, aki lakáshitelt szeretne felvenni, de a bankok szigorítanak a feltételeken és előreláthatóan további szigorítások várhatók - mondta a Pénzcentrumnak Argyelán József, a Bankmonitor elemzője. Ezt az MNB felmérése is megerősíti, illetve az is, hogy a kormány is egy olyan törvénymódosítást készül elfogadni, amely lehetővé tenné a felvehető hitel összegének korlátozását az igazolt nettó jövedelem nagysága alapján. Az ilyen korlát alól pedig nem lehetne kibújni a futamidő meghosszabbításával.

A jogszabály alapján minimum 20 százalék önerőre van szükség. Az egyes bankok gyakorlata eltérő, van olyan, amelynél elegendő ennyi önerő, de van amely nagyobb összeget vár el. Ez azonban függ a lakás elhelyezkedéstől és az igénylő egyéb paramétereitől, adataitól is. Előreláthatóan az elkövetkező időszakban a bizonytalan helyzet miatt itt is banki szigorítás várható

- hívta fel a figyelmet a szakember, akit arról is megkérdeztünk, hogy adataik szerint az év eleje óta nagyjából mennyivel drágultak Magyarországon a lakáshitelek. Mint kiderült, és ahogyan az alábbi táblázatban is látható: a legolcsóbb konstrukció kamata 20 millió forint hitelösszeggel, 20 éves futamidővel és 500 ezer forint nettó jövedelem mellett január óta 3-4 százalék között emelkedett. Tehát aki ma venne fel lakáshitelt, lényegesen rosszabbul jár, mint aki januárban tette volna meg ugyanezt.

Arra is kíváncsiak voltunk, mekkora maximális hitelösszegre számíthat ma az, aki a nettó átlagkeresettel (havi 330 600 ft), illetve a nettó mediánkeresettel (havi 280 200 ft) szeretne lakáshitelt felvenni. Argyelán József ennek kapcsán emlékeztetett, hogy legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitelek esetében 500 ezer forint alatti nettónál a jelenleg érvényes szabályok szerint a jövedelem terhelhetősége maximum 50 százalék - tehát ennyi lehet a maximális törlesztő. Ebből kiindulva:

  • 330 600 Ft nettó fizetéssel elérhető 20 éves futamidejű fix kamatozású lakáshitel összege: 20,4 millió Ft.
  • 280 200 Ft nettó fizetéssel elérhető 20 éves futamidejű fix kamatozású lakáshitel összege: 17,3 millió Ft.

Azonban a szakértő arra is felhívta a figyelmet, hogy ettől a bankok szigorúbb irányba eltérhetnek és a jövedelem csökkenésével egyre több pénzintézet él is.

Előreláthatóan egyre több bank alkalmazhat szigorúbb szabályokat a pénzügyi helyzet és kilátások miatt

- tette hozzá. A szigorodó környezet miatt pedig egészen biztos, hogy sokan elesnek a hiteligényléstől.

Például év elején hét bank adott ajánlatot 20 millió forint, 20 éves futamidejű, fix kamatozású kölcsönre 330 ezer forint nettó jövedelem mellett. Jelenleg egyik pénzintézetben se nyújtanak hitelt ilyen paraméterekkel

- sorolta a Bankmonitor elemzője, aki arra nem tudott választ adni, hogy a hitelpiacról kiszorulók végső soron a bérleti piacon köt-e ki, de szerinte az biztos, hogy egyre több igénylőt érinthet majd a jelenség, akiknek más megoldást kell keresnie.

Egyre többeknek csak álom a lakáshitel

Az ingatlanpiaci szakértők is arra számítanak, hogy jelentősen leszűkülhet azoknak a köre, akik megfelelő lakáshitelhez juthatnak. Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője kérdésünkre kifejtette, hogy a hitelek drágulása, az elszálló infláció, illetve általánosságban a megélhetési költségek kiugró növekedése mind, egytől-egyig hatással vannak az ügyfelek hitelfelvételi hajlandóságára.

Emellett rengeteget számít az ingatlanárak aktuális mozgása és a hozzájuk kapcsolódó fenntartási költségek körüli bizonytalanság. A bérleti árak emelkedése miatt többeknek megfordulhat a fejében, hogy ha már mindenképpen csillagászati összegeket emészt fel a lakhatás, akkor a fenti tényezők ellenére is hiteles segítséget igénybe véve, inkább a saját ingatlanának törlesztőrészletét fizeti minden hónapban, mint hogy másnak adja oda ugyanazt az összeget. Az elgondolás jó, de a megvalósítás sikeressége már sokkal összetettebb, számos tényező szólhat közbe

- magyarázta a szakember, aki arra hívta fel a figyelmet, hogy ahhoz, hogy egy ügyfél sikeresen fel tudja mérni, hogy a jövedelmének és eladósodottságának mértéke alapján mekkora összeg felvételére jogosult, érdemes bankfüggetlen pénzügyi szakértők segítségét kérni, akik pár adat megadását követően reális képet adnak az ügyfeleknek a hitelképességük mértékéről.

Ahhoz, hogy egy ügyfél pozitív bírálatot kapjon a hiteligénylésére egy olyan konstrukció esetén, amelynél a havi törlesztő 170 ezer forint, minimum 340-350 ezer forintos, igazolható nettó jövedelem szükséges, ha az ügyfélnek nincs egyéb hitele (áruhitel, hitelkártya, diákhitel stb.). Emellett az sem mindegy, hogy a keresővel egy háztartásban él-e eltartott is, hogy milyen a hiteligénylő iskolai végzettsége, alkalmazottként vagy vállalkozóként dolgozik-e. Számít, hogy a jövedelmét saját bankszámlára kapja-e utalva, vagy készpénzben veszi fel, de még az sem mindegy, hogy mennyi ideje dolgozik a jelenlegi munkahelyén

- sorolta Benedikt Károly, aki szerint a pandémia óta a bankok a hitelbírálat során figyelembe veszik azt is, hogy az igénylő munkahelye mennyire stabil, egy esetleges lezárás, korlátozás esetén - vagy például napjainkban a vendéglátás területén dolgozók esetében az energiaárak emelkedése miatt - veszélybe kerülhet-e az ügyfél jövedelme vagy sem, tehát a jelenlegi, bizonytalan gazdasági helyzetben nem csak az ügyfelet minősítik a bankok, hanem az ügyfél munkáltatóját is.

Kiemelte: egy jelzáloghitellel kiegészített ingatlanvásárlás esetén továbbra is minimum 20% önerővel kell rendelkeznie a vásárlónak, amely származhat teljes egészében megtakarításból, de a fiatal házasok számára a Babaváró támogatás is jelentős segítséget jelent. Ha az önerő nem áll rendelkezésre, és nincs elegendő igazolható jövedelme az ügyfélnek, akkor szinte biztos, hogy meghiúsul a hitelfelvétel, ezzel együtt az ingatlanvásárlás is.

Az Otthon Centrumnál azt tapasztalják, hogy az elmúlt évhez képest szeptemberben majdnem 40 százalékkal csökkent a lakáshitel kihelyezés. Ez szerintük többek között azzal magyarázható, hogy az elmúlt időszakban a lakásvásárláson vagy cserén gondolkodók közül sokan úgy döntöttek, hogy a jelenlegi bizonytalan gazdasági helyzetben nem vállalják a rizikót, de vannak olyanok is, akik a megemelkedett kamatok miatt már nem tudják kigazdálkodni a felvett hitel törlesztőrészletét és persze olyan is akad, akinek a kérelmét a bank utasítja el - a rezsi emelkedés miatt emelték a „számított” megélhetési költséget, vagy jóval kisebb összeget engedélyeznek.

Azoknak, akik hitelből szeretnének vásárolni, a magas törlesztőrészletek korlátozzák lehetőségeiket, így vagy olcsóbb kerületekben, városokban fognak vásárolni vagy amennyiben a lokációt fontosnak tartják, a bérleti piacot választják

- összegezték az OC szakemberei, akik szerint bár a törlesztőrészlet és a havi bérleti díj összehasonlítása kézenfekvő, de azért arra érdemes felhívni a figyelmet, hogy almát körtével hasonlítunk.

A törlesztő fizetése akár több évtizedes futamidőre szóló hitelszerződésben vállalt elköteleződés és jellemzően a lakás árának csak egy kisebb részét fedezi, tehát aki lakást vesz egészen más start pozícióból indul, mint aki bérel. A bérletnél jellemzően egy-két éves szerződések jellemzőek, a kaució 1-3 havi bérleti díj, ami csak a nagyobb, drágább lakásoknál haladja meg az egy millió forintot

- tették hozzá.

A Pénzcentrum megkeresésére az OTP Bankcsoport a témában azt közölte, hogy a lakossági ügyfelek hitelképességénél a Jövedelemarányos törlesztőképesség mutatót (JTM), mint abszolút korlátot veszik alapul, melyet az MNB rendeletben kötelezően előír a bankok számára. 

A jogszabályi finanszírozási korlát betartásán túl az OTP Bank törekszik arra, hogy a megélhetési költségek emelkedése miatt csökkenő fizetőképességet és ezáltal az igénylők túlfinanszírozását, még rosszabb esetben adósságspirálba kerülését megakadályozza. Ennek megfelelően a szabad, törlesztőrészlettel terhelhető jövedelemben figyelembevételre kerülhet a megnövekedett rezsi költség, így a megélhetéshez szükséges minimális jövedelem biztosított lesz

NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!

Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)

- mondták. Megjegyezték, hogy az év végéhez közeledve a lakáspiaci aktivitás alapvetően csökken és ezt a jelenséget most olyan bizonytalansági tényezők, mint a gazdasági kilátások és infláció, az orosz-ukrán konfliktus, a téli rezsiköltségek vagy a kifutó, megmaradó vagy éppen új otthonteremtési támogatások erősítenek és hozzá kell tenni azt is, hogy még ezekben a tényezőkben is beállhat fordulat.

Ebben a helyzetben valószínűsíthető, hogy aki csak tudja, halasztani próbálja eladási, vételi vagy éppen bérleti szándékát. Ugyanakkor előfordulhat, hogy a költözés valamilyen okból, élethelyzetből kifolyólag halaszthatatlanná válik és hitelfelvételi lehetőség híján a lakásbérlés lesz az egyetlen rövid vagy éppen hosszú távú megoldás az érintetteknek

- vetítették előre a szakértők.

Balla Ákos, a Balla Ingatlan vezérigazgatója arról számolt be, hogy a hitelek iránti kereslet tapasztalataik szerint a korábbi 40 százalékára zuhant, és előfordulhat további csökkenés is.

A problémát egyrészt a magas hitelkamat jelenti, mely a körülöttünk levő számos bizonytalansággal együtt elveszi a hitelt felvenni szándékozók kedvét, másrészt a magas hitelkamatból következő magas havi törlesztőrészlet miatt sokan a jövedelmük miatt nem is juthatnak hozzá így a hitelhez

- magyarázta a cégvezető, aki úgy látja, aki nem tud önerőből ingatlant vásárolni az az albérletpiacon jelenik meg (vagy marad) bérlőként, ezért az albérletpiac erősödésére, így a bérleti díjak további emelkedésére lehet számítani.

Menekülés az albérletbe

A vézérigazgató arra is emlékeztetett: az adásvételek száma az elmúlt hónapokban közel 40 százalékal esett vissza, ez is arra mutat rá, hogy kevesebben akarnak, illetve kevesebben tudnak vásárolni, ezért maradnak a jelenlegi lakásukban, vagy albérletükben.

A tapasztalat az, hogy nehéz gazdasági környezetben a bérbeadók jobban válogatnak a bérlők között, próbálnak olyan bérlőt találni, aki biztosan fogja tudni fizetni a bérleti díjat, ami nehezíteni fogja a bérlők helyzetét

- tette hozzá.

A helyzetet az Otthon Centrumnál úgy értékelik, hogy a lakáspiacot pillanatnyilag befolyásoló tényezők, mint a gazdasági kilátások és infláció, az orosz-ukrán konfliktus, a téli rezsiköltségek a bérlemények esetében sem feltételezik azt, hogy áremelkedés indulna el ebben a piaci szegmensben. A hagyományosan szezonális csúcsidőszaknak számító augusztus-szeptemberi időszak után most a bérlők előtt nyílhat meg az alku lehetősége.

Amennyiben mégis tömegesen jelennének meg olyan lakáskeresők a piacon, akik hitellehetőség hiányában bérleményt keresnek, akkor a hirtelen keresletnövekedés miatt a bérbeadók kerülhetnek az év végén megszokottnál jobb helyzetbe és feltételezhetően gyorsabban találnának bérlőre

- magyarázták.

Benedikt Károly szerint a hitelek drágulása önmagában nem feltétlenül okoz trendfordulót az albérletpiacon, hiszen a példában szereplő olvasóról nem tudjuk, hogy jelenleg is albérletben él-e, vagy épp most költözött volna el a szüleitől, ha sikerül saját lakás vásárolnia.

A bank által visszautasított hiteligénylők tehát nem teljes százalékban jelennek meg új bérlőként a bérleti piacon, hiszen sokan közülük jelenleg is albérletben élnek.

Az elemzési vezető arról beszélt, a példában szereplő olvasó helyzetét a háttértörténetének teljes ismeretében lehetne csupán pontosan kielemezni. Ahogy a pénzintézetek az elbírási folyamat során, úgy a bérleti piacon is - akár ingatlanos intézi a bérbeadást, akár magánszemély - kérni fognak tőle jövedelemigazolást.

Csakhogy a sajátos életkörülményeket jobban figyelembe veszi a bérleti piac, mint a hitelintézetek, hiszen a bankoknak csak az igazolható, hivatalos jövedelem számít, míg a bérbeadók egy hiteles háttértörténet alapján könnyebben engednek be egy alacsonyabb igazolt jövedelemmel rendelkező bérlőt is az ingatlanjukba, akinek lehet egyéb jövedelme is. Azonban a tudatos bérbeadó számára sem mindegy, hogy eltartottal, gyerekkel költözne-e a bérlő, hiszen a fenntartási költségek emelkedésével, valamint a megélhetési költségek növekedésével a bérbeadók is kalkulálnak, így szakmai szemmel nézve az sem biztos, hogy egy 180 ezres havidíjú bérleményt megkaphatna az olvasó

- magyarázta. És azt is aláhúzta, hogy az ingatlanpiacon eladóként beragadó ingatlanokra nem feltétlenül jellemző, hogy bérbeadásra kerülnek, hiszen aki el akarta adni a jó energetikai paraméterekkel rendelkező ingatlanát, annak sikerült is, aki pedig csak most dönt az eladás mellett, továbbra is nagy eséllyel talál rá vevőt.

Ahogy a rezsiárak emelkedésével betört az ingatlanpiacra az energetikai paraméterek kiemelt fontossága, úgy a bérleti piacon hatványozottan ügyelni kezdtek a bérlők, hogy alacsony fenntartási költségű ingatlanok mellett tegyék le a voksukat. A hitellehetőségtől eleső bérlőjelöltek általában kispénzűek, vagy alacsony bejelentett jövedelemmel rendelkeznek, így tőkéjük sem lenne, ráadásul nem is jellemző, hogy a bérlő nagyobb, korszerűsítő beruházásba kezdjen a bérelt ingatlanban. Az albérletet keresők tehát inkább fognak többet fizetni egy jobb energetikai jellemzőkkel bíró, fenntartható rezsiköltséggel rendelkező lakásért, mint egy olyan ingatlanért, amelyet olcsóbban kínálnak, de bizonytalan a rezsije

- foglalta össze Benedikt Károly, majd hozzátette, a beragadó ingatlanok így minimális mozgást generálnak majd, de az energiahatékonyság tényező megjelenése miatt nem hoznak jelentősebb változást a bérleti piacon.

A jövőbeli kilátásokkal kapcsolatban az Otthon Centrumnál úgy látják, hogy aki nem tud venni, az vagy rokonoknál, barátoknál tud családtagként vagy szívességi használóként lakni, vagy lakást bérel. Az albérleti piacon a keresletnek csak egy részét adják azok a háztartások, akiknek nincs más lehetőségük a lakhatásuk megoldására. A jellemzően nagyvárosi lakásbérlők jelentős része csak átmeneti megoldásként bérel, főleg tanulás, munkalehetőségek miatt, mert van valamilyen lakásmegoldásuk (pl. külföldön vagy vidéken), de átmenetileg egy másik földrajzi helyen kell tartósan megoldani a lakhatásukat. Szintén jellemző, hogy aki munkavállalás miatt dönt a költözés mellett, az nem azonnal akar tulajdont szerezni, még ha erre módja is lenne, hanem először bérel, aztán, ha stabilnak érzi a munkáját, jövedelmét, akkor vásárol.

Nemzetközi összevetésben igaz, hogy az emelkedő lakásárak mellett nő a bérleti szektor iránti kereslet, ugyanakkor az egyes országok között nagy különbség a bérlakás szektor állomány és összetétel tekintetében. Magyarországon nagyon magas a lakástulajdon aránya, ebben a dél-európai országokhoz hasonlítunk, a bérlakások között viszont kevés az elérhető állami, önkormányzati bérlakás, leginkább kisbefektetők, újabban néhány intézményes szereplő (jellemzően lakásépítő cégek érdekeltségei) kínál bérlakást a piacon

- magyarázták.

Címlapkép: Getty Images
NEKED AJÁNLJUK
Óriási dobásra készül 2023-ban a magyar Kickstarter: ez lehet a válság ellenszere?

Hivatalosan is elindította befektetési kampányát a Brancs közösségi piactér, amely rekordérdeklődéssel zárta az előregisztrációs kampányát.

Újabb két közösségi kampány lett sikeres: mutatjuk, hogy melyik (x)

Év végén két újabb izgalmas kampány ért el kiemelkedő sikereket a Brancs piacterén.

Jövőre ezeket az ötleteket lesz érdemes figyelni!

Most viszont bemutatunk 3 olyan projektet, amikről valószínűleg sokat fogunk még hallani 2023-ban!

Zubreczki Dávid: teljesen abszurd, hogy erről végleg lemondtak a budapestiek

A könyv szerzőjét, Zubreczki Dávidot kérdeztük a balatoni fejlesztésekről, a városnézésről, építészetről és hogy mitől lenne élhetőbb Budapest. Interjú.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2023. január 29. vasárnap
Adél
4. hét
Január 29.
Balassagyarmat napja
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Digital Transformation 2023
Innovatív technologiák a hatékonyságnövelésért!
Sustainable Tech 2023
Innováció ma, zöld gazdaság holnap!
Biztosítás 2023
A tavasz meghatározó pénzügyi konferenciája március 8-án!
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2023. január 28. 19:18