APEH az ingatlan átruházás tisztázatlan kérdéseiről

A személyi jövedelemadóról szóló törvény 2004. január l-jétől hatályos 63/A. §-ában foglalt rendszeresség vagy üzletszerűség tényállás megvalósulása esetén nem alkalmazhatók az ingatlan átruházásnak a törvény 59-63. §-ában foglalt különös szabályai. Az üzletszerűség vagy a rendszeresség megállapítása esetén az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni - tette közzé az APEH.

A személyi jövedelemadóról szóló törvény nem határozza meg sem a rendszeresség, sem pedig az üzletszerűség fogalmát, sőt ezeket a fogalmakat más adójogszabályok sem tartalmazzák, ezért az adott szó általános, köznapi értelmezését kell alapul venni, illetve - figyelemmel a Szja törvény l. § (4) bekezdése, és az Art. 1. § (7) bekezdése és a 2. §-ában foglaltakra is - az eset összes körülményeinek, és a magánszemély tevékenységének alapos vizsgálatával kell eljárni.

A közfelfogás szerint üzletszerű az a tevékenység, amelyet akár eseti alkalommal, akár ismétlődően vagy állandó jelleggel végez a magánszemély ellenérték fejében, haszonszerzés céljából.

Ilyen gazdasági tevékenység például az, ha a magánszemély abból a célból vásárol meg egy rossz állapotban lévő lakást, hogy azt felújítás után (az abba való beköltözés nélkül) jelentős haszonnal továbbadjon. Eseti jellegű ugyan, mégis üzletszerűnek minősíthető.

Üzletszerűnek minősül továbbá az az eset is, amikor a magánszemély azzal a szándékkal vásárol meg egy nagyméretű telek-ingatlant, hogy azt felparcellázás után akár egyedi lakóház, akár társasház építés céljára továbbadjon, függetlenül attól, hogy az értékesítés egyszerre, vagy részletekben történik-e.

Ugyanakkor nem tekinthető üzletszerűnek az az eset, ha a magánszemély a családi körülményeiben bekövetkezett változások (pl. a gyerekszám megnövekedése, idős szülőkkel való összeköltözés, haláleset stb.) miatt akár egy adóéven belül is többszörös lakásváltást hajt végre.

A rendszeresség esetében ugyanakkor mindegy, hogy a tevékenységet nyereség vagy haszonszerzés céljából végzik-e, a hangsúly az ismétlődésen van. Ez esetben sem mellőzhető az eset összes körülményeinek és a magánszemély tevékenységének a vizsgálata.

Ezt a szabályt a 2004. január 1-jétől megszerzett jövedelmekre és keletkezett adókötelezettségekre kell alkalmazni.

A személyi jövedelemadóról szóló törvény 59. §-a alapján az ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották.
A törvényi tényállás a jövedelem megszerzését az ingatlan átruházásáról szóló érvényes szerződés meglétéhez, illetőleg ennek földhivatali benyújtásához köti. A tulajdonjog fenntartással kötött szerződés érvényességét - a Ptk. alapján - a tulajdonjog fenntartása nem érinti. A szja törvény alapján pedig a jövedelem szerzésnek a tulajdonjog átszállása nem törvényi feltétele. A jövedelem szerzés alapjául tehát a tulajdonjog fenntartással kötött érvényes szerződés (is) megfelel.

Ennek alapján tehát az ingatlan átruházásból származó jövedelem utáni adókötelezettség a tulajdonjog fenntartással kötött érvényes szerződés földhivatali benyújtásához kötődik. Az eladó egyoldalú, a tulajdonjog átszálláshoz hozzájáruló nyilatkozata nem tekinthető szerződésnek, s így az az adókötelezettséget sem befolyásolja.

A tulajdonjog fenntartással kötött szerződés meghiúsulása esetén az érvényes szerződés alapján megfizetett adó önellenőrzés alapján visszaigényelhető.