Óriásit bukhatnak a magyar családok, ha nem sietnek: tízmilliók múlhatnak egyetlen döntésükön

A Kormány június végi döntésének értelmében 2024-től merőben új szabályok lépnek életbe a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK), illetve a Babaváró támogatás esetében. A lakástámogatások változása máris érezhetően befolyásolta az ingatlanpiaci folyamatokat, az első bejelentés, illetve a részletek ismertetésének hatására élénkülő érdeklődést tapasztaltak az ügyfelek részéről az ingatlan- és pénzügyi szakértők egyaránt. A változások konkrétan a következők:

A változás értelmében a kistelepüléseken megemelik a CSOK maximális összegét 10 millióról 15 millió forintra. Az ötezer lelkesnél nagyobb településeken viszont a CSOK teljesen megszűnik, ami miatt az illetékmentesség és az áfa-visszatérítés lehetőségétől is elesnek a városi családok.  A Babaváró esetében is emelkedik a maximálisan igényelhető összeg (10-ről 11 millióra), viszont szigorodik az életkori határ, aminek értelmében a házaspárok női tagjai nem lehetnek majd 30 évesnél idősebbek az igénylés pillanatában (jelenleg 40 évnél van meghúzva a határ.) Jelen állás szerint ezeken felül elképzelhető, hogy az illetékmentesség is megszűnik a falusi CSOK esetében is. A változás miatt rengetege családnak lehet majd nehezebb új otthonhoz jutnia.

A helyzet persze már jelenleg is távol van az ideálistól. A Duna House Barométer adataiból például nemrég kiderült, hogy a támogatási összeg a mai árakhoz viszonyítva jóval kevesebb mozgásteret adhat az ingatlanvásárlást tervező családoknak. Míg 2016-ban például egy fővárosi panellakás megvásárlása esetén 5 m2-re volt elegendő a támogatási összeg, addig ma mindössze megközelítőleg 1,8 négyzetmétert fedez a két gyermek esetén, használt ingatlan vásárlására igényelhető CSOK összege. A szakértők szerint ennek ellenére érdemes sietni a lakásvásárlást fontolgató családoknak, ugyanis az otthonteremtési kedvezmény eltörlése után milliókat is bukhatnak a gyermekes családok. Utánaszámoltunk, hogy pontosan mekkora pénz is múlhat azon, hogy még idén nyélbe ütik-e lakásvásárlási terveiket.

Sok milliót bukhat, aki csak jövőre vásárul

Példacsaládunk leendő otthonaként vegyünk egy 70 négyzetméteres óbudai lakást. A lakás piaci ára 60 millió forint és 25 millió forintnyi önerőt képesek kigazdálkodni hozzá. A fennmaradó összeget valamilyen kölcsönből kell finanszírozniuk. A pár házas, női tagjuk 31 éves és meglévő gyerekük mellé szeretnének még kettőt vállalni. A család így 2 millió 200 ezer forint CSOK támogatásra és 15 millió forintos 3 százalékos kamattal elérhető hitelre jogosult. E mellé a Babavárót is igényelhetik, a maximális 10 millió forintos összegben. Piaci hitelből tehát elég egy 8 milliósat felvenniük, hogy kifizessék álmaik lakását.

Amennyiben a Pénzcentrum kalkulátorában található legjobb ajánlatot választják 8,94 százalékos kamattal és havi 69 878 forintos törlesztővel kell számolniuk. A teljes visszafizetendő piaci kölcsön így 16 772 860 forint lesz. Erre jön rá a támogatott hitel költsége melyre, ha a piaci hitelhez hasonlóan 20 éves futamidővel vállaljuk 19 965 514 forintot kell visszafizetniük. A havi törlesztő itt 83 190 forint.

A 153 068 forintos havi törlesztő mellett tehát a hiteleikre összesen 36 738 374 forintot kell visszafizetniük, összességében pedig önerővel és hitelekkel együtt 73 938 374 forintba kerülne az új otthon. Mivel pedig CSOK-ot is igényeltek vásárlásra, az önerőt elengedik, amivel 2,4 millió forintot spórolunk egy ilyen értékű lakás esetén.

Ha ugyanez a család jövőre veszi meg egy ugyanilyen értékű lakást már nem kalkulálhatnak CSOK-al a fővárosi ingatlan esetében, lévén azt csak a kistelepüléseken lehet már igényelni. Emiatt elesnek a 2 millió 200 ezer forintos CSOK támogatástól és a rendkívül kedvező hiteltől. Mivel az anyuka már elmúlt 30 így a Babaváró életkori korlátját is átlépték, így a kamatmentes 10 milliós hitelről is lecsúsznak.

Nem maradt tehát más választásuk, mint piaci hitelt igényelni, hogy ki tudják fizetni a fennmaradó 35 millió forintot. Mivel egy ekkora összegű hitelnél már mások a kondíciók is, még egyszer elvégeztük példaszámításunkat.

A legjobb ajánlattal számolva a kölcsön törlesztőrészlete 20 éves futamidő esetén 301 234 forint. Összességében pedig 72 258 071 forintot kell visszafizetniük a banknak. A támogatott hitelek esetében ugye ennek alig több, mint a fele, 36 738 374 forint volt a kölcsönök teljes költsége.

Összességében a lakásra így 99 658 071 forintot kell kifizetniük a 20 év alatt, ha beleszámoljuk az önerőt és az illetéket is.

A két évtized alatt 25 719 700 forintos bukást jelent ez a támogatásokról lecsúszó családnak. Példaszámításunkban persze nem kalkuláltunk az ingatlanárak és kamatkörnyezet változásával. Valamilyen mértékben pedig ezek vélhetően a vevőknek kedveznek majd. Az infláció mérséklődése és a lazuló monetáris politika hatására egész biztos hogy a kamatszintek egy év múlva már alacsonyabbak lesznek, de kérdéses persze hogy mennyivel. A 3 százalékos kamatozású támogatott hitelek kamatszintjét mindenesetre vélhetően nem éri el. A lakásárak mérséklődése pedig még a jövő zenéje, de a családtámogatások elérhetőségének szűkülése a nagyobb településeken belül biztosan kihat majd az árszintekre.