Bajban lehetnek a lakáshitelesek: tényleg elszabadul a pokol?

Így vagy úgy, a lakáshitelek döntő többsége Magyarországon valamilyen referenciakamathoz kötött. A rövid (legfeljebb 1 éves) kamatperiódusú hitelek a BUBOR, a hosszú (legalább 3 éves) kamatperiódusú hitelek pedig az ÁKK-referenciahozamok vagy a BIRS alakulását követik. Bár a frissen kötött lakáshitel-szerződések esetében már 76 százalék volt márciusban a legalább 3 éves kamatperiódusú hitelek aránya (nagy a szerepe ebben a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek marketingjének), a meglévő lakáshitelek körében még csaknem kétharmados többségben vannak az éven belül változó kamatozásúak, amelyek elvben jobban ki vannak téve a piaci mozgásoknak. A 3 havi kamatperiódusukkal ez utóbbiak közé tartoznak a forintosított devizahitelek is.

Paradox módon azonban egyelőre nem az éven belüli, hanem az éven túli kamatperiódust választók helyzete romlott az elmúlt hónapokban. Meredekebbé vált ugyanis a hozamgörbe: a hosszú hozamok sokkal jobban emelkedtek, mint a rövidek. Miközben például a 3 havi Bubor az év eleji mélyponthoz képest csak 10 bázisponttal, a 12 havi pedig 14 bázisponttal került feljebb, a 3 éves ÁKK-referenciahozam most több mint 60 bázisponttal, a 10 éves pedig csaknem 100 bázisponttal van feljebb, mint év elején. Az ÁKK-hozamnál valamivel kisebb mértékben, de a BIRS is emelkedett, jobban, mint rövid lejáratú társa, a BUBOR.

Ez azt jelenti, hogy az aktuális referenciakamattal számolva a hosszú kamatperiódusú lakáshitelek potenciális törlesztőrészlete nagyobb mértékben nőtt az elmúlt hónapokban, mint a rövid kamatperiódusúaké. Az alábbi ábrán szereplő (10 éves, 20 éves, 3 százalék pontos kamatfelárral rendelkező) lakáshitel potenciális törlesztőrészlete például

• a januári 55 576 forintról 56 062 forintra nőtt, ha 3 hónapos a kamatperiódus, ezzel szemben
• 60 980 forintról 64 077 forintra, ha 5 éves.

Nagyjából azt lehet mondani, hogy minél hosszabb a kamatperiódus, annál nagyobb a potenciálisan elszenvedett törlesztőrészlet-emelkedés az elmúlt hónapok piaci turbulenciája miatt (az 5 éves kamatperiódus, mint látható, kicsit kilóg a sorból). Nem véletlenül használtuk a potenciális jelzőt, ugyanis itt egyelőre nem realizált törlesztőrészlet-emelkedésről van szó az esetek többségében.

Azt lehet tehát mondani, hogy a realizált törlesztőrészlet-emelkedés a rövid kamatperiódussal rendelkező lakáshitelek esetében gyakoribb, de jóval kisebb, mint a hosszú kamatperiódussal rendelkezőknél. Az elmúlt hónapok piaci turbulenciái összességében a hosszú kamatperiódussal rendelkezők pozícióját rontották nagyobb mértékben, de az esetek döntő többségében ez nem nagyobb törlesztőrészlet-emelkedés, hanem kisebb törlesztőrészlet-csökkenésben fog megmutatkozni. Az aktuális kamatperiódus ugyanis a mostaninál is magasabb kamatkörnyezetben kezdődött, és a referenciahozamok egyelőre nem magasabbak a tavaly nyáron látottaknál.

Nincs tehát ok a pánikra, továbbra is nagyon alacsony a kamatkörnyezet a piaci turbulenciák ellenére is, a közeljövőben esedékes törlesztőrészlet-emelkedés az esetek döntő többségében legfeljebb néhány száz forint. A hosszú kamatperiódussal rendelkezők pedig hiába buktak nagyobbat év elejéhez képest, az előző kamatperiódusnál még így is kevesebbet fizethetnek, ha mostanában fordul a hitelük. Semmi garancia azonban arra, hogy ez a még mindig kedvező kamatkörnyezet sokáig így marad. Hogy egy ijesztő, de reális ábrát is mutassunk: 20 éves futamidő mellett egy 5 százalékpontos kamatemelkedés például csaknem 50 százalékos törlesztőrészlet-emelkedést okozna.

A fentiekben a piaci turbulenciáknak a meglévő lakáshitelek törlesztőrészletére gyakorolt hatásairól írtunk. Érdekes azonban az is, hogy a bankok miként reagáltak a hozamemelkedésre a frissen elérhető lakáshitelek kondícióiban.
A bank360.hu friss elemzése szerint a referenciahozamok növekedése ellenére bankok egyelőre (kevés kivétellel) nem hajtottak végre szisztematikus kamatemeléseket az újonnan felvehető, fix kamatlábbal meghirdetett hosszú kamatperiódusú lakáshitelek esetében (miközben a változó kamatozásúak jellemzően a BUBOR-t követik) - mondta el kérdésünkre Turmezey Tamás, a bank360.hu társalapítója.

A bankok többsége tehát továbbra is több hetes/hónapos csúszással reagál a hosszú kamatperiódusú hitelek esetében a hozamkörnyezet megemelkedésére. Ha reagál egyáltalán (sok esetben csak átmeneti a jelenség). Mindenesetre aki fix kamatozású hitelen töri a fejét, annak érdemes lehet sietnie a hitelfelvétellel, az elhúzódó olasz politikai bizonytalanság ugyanis nem kecsegtet látványos és gyors hozamcsökkenéssel a piacokon.