Az ingyenes lakáshitel sem lehetetlen: mutatjuk a tuti receptet

A legjobb lakáshiteleket és a legjobb lakás-takarékpénztári konstrukciókat itt kalkulálhatod ki.

Mire nem jó a lakás-takarékpénztár és mire igen?

A Portfolio múltkori cikkéből kiderült, hogy a lakás-takarékpénztári konstrukció (LTP) nem feltétlenül jó alternatívája a hiteltörlesztésnek, pontosabban viszonylag keveset (néhány hónapnyi hiteltörlesztést) spórolhatunk meg azzal, ha fix havi keretünket csak részben fordítjuk hiteltörlesztésre, a másik részét pedig lakás-takarékpénztárba tesszük. Ez a megoldás ugyanis lelassítja a tőketartozásunk csökkenését ahhoz képest, mintha a teljes összeget hiteltörlesztésre fordítottuk volna, és majdnem annyit bukunk ezen, mint amennyit az LTP-n nyerünk. Persze aki a kicsit is becsüli, a néhány hónapnyi törlesztőrészlet megspórolásának is örülhet. A lakás-takarékpénztári konstrukcióra sokkal inkább a lakáshitel-törlesztés kiegészítőjeként érdemes gondolni.

Egy lakás-takarékpénztári konstrukció nemcsak arra alkalmas, hogy lakáshitelünk eredetileg tervezett futamidejét jól lerövidítsük, de arra is, hogy pénzáramlásunk teljes belső megtérülési rátáját (IRR) negatív tartományba vigyük, vagyis akár az ingyenesnél is kedvezőbb, 0% alatti lakáshitelt keverjünk ki magunknak. Ennek köszönhetően kevesebbet kell fizetnünk a "pénzügyi rendszernek" (a hitelnyújtónak és a lakás-takarékpénztárnak együtt), mint amekkora hitelt felvettünk.

Nézzünk egy példát!

Ezerféle módon kombinálhatjuk lakáshitelünket lakás-takarékpénztári megoldással. Minél inkább követjük viszont a fenti három tanácsot, annál közelebb kerülünk ahhoz, hogy "ingyenessé" tegyük lakáshitelünket. Érdemes kihasználni az időnként elérhető szerződéskötési és folyósítási kedvezményeket, akciókat is, így ezekkel nem számoltunk a példánkban. Az alábbi esetet néztük meg:

• 10 millió forintos lakáshitelt veszünk fel 20 évre a ma nagyjából elérhető legalacsonyabb, 2,3%-os lakáshitelkamattal,

• ezt kominbáljuk 3 családon belül megkötött, 20 ezer forintos havi befizetésű lakás-takarékpénztári szerződéssel (szerződésenként 150 forintos havi díj mellett),

• amikor pedig ez utóbbiak 4 éves futamideje lejár, újakat kötünk (végül két betörlesztésünk lesz).
  

Az egyik hazai lakás-takarékpénztár kondícióit felhasználva és a nemrég 2 hónapra rövidült kiutalási időt figyelembe véve azt kaptuk, hogy 52 ezer forintos kezdeti törlesztőrészlet és nyolc éven keresztül 60 ezer forintos LTP-befizetés mellett, kétszeri betörlesztés után alig több mint 8 évre csökkenthető az eredetileg 20 éves futamidőnk, és még 541 ezer forint marad is az LTP-számlánkon, amit szintén lakáscélra (pl. felújítás) fordíthatunk.

A legjobb lakáshiteleket és a legjobb lakás-takarékpénztári konstrukciókat itt kalkulálhatod ki.

Íme a 0%-os, sőt az alatti kamat

Cikkünk mondanivalója szempontjából még fontosabb, hogy ezzel a 0% alatti "lakáshitelkamatot" is megkaptuk, mégpedig nemcsak úgy, hogy kizárólag a lakáshitel törlesztőrészleteit nézzük, hanem a havi 60 ezer forintos LTP-befizetéseket is figyelembe vesszük, vagyis mindazt a pénzáramlást, ami a hitelnyújtó és a lakás-takarékpénztár felé vagy felől zajlik.

Számításaink szerint 2,3%-os lakáshitelkamat mellett a fenti megoldással -0,15%-os belső megtérülési ráta (IRR) adódik a "pénzügyi rendszer" és az állam szemszögéből, vagyis lényegében ők fizetnek nekünk azért, hogy lakáshitelt vettünk fel. A megtakarításunk hozamösszege tehát a több szerződésnek és a gyors betörlesztésnek köszönhetően magasabb lett, mint a jóval nagyobb összegű lakáshitelünk után fizetendő kamatköltség.

Túl szép, hogy igaz legyen?

Három fontos megjegyzést kell tennünk:

• a 0%-os kamat kellően alacsony banki lakáshitelkamat mellett állítható csak elő, példánkban ehhez legfeljebb 3,3% alatti kamat (a hiteldíjakat figyelembe véve THM) kell,

• minél több LTP-szerződést tudunk kötni a családon belül (akár nagyobb hitelösszeg mellé), annál magasabb kamat mellett is "kikeverhető" a 0%-os kamat,

• a fentiekben a jelenlegi hitelkamatszintek változatlanságából indultunk ki, ráadásul változó kamatozású hitelt néztünk, ami kiszámíthatatlanabb, de olcsóbb.

A legjobb lakáshiteleket és a legjobb lakás-takarékpénztári konstrukciókat itt kalkulálhatod ki.