A Balaton, Tisza-tó felejtős: itt még 2025-ben is emberi áron lehet nyaralót venni

A javuló gazdasági helyzet és a csökkenő kamatkörnyezet már a 2024-es évben is éreztette hatását a Balaton környékén, az ingatlanpiaci szempontból gyengén teljesítő 2023-as év tranzakciószámánál 9%-kal több ingatlan – beleértve a lakóingatlanokat, üdülőket és nyaralókat – cserélt tulajdonost a saját partszakasszal rendelkező balatoni településeken a Duna House értékesítési adatai szerint - mondta a Pénzcentrum kérdésére Máté Ferenc, a cég vezérigazgató-helyettese.

A 2025-ös évben a kereslet további erősödésére számítanak a szakértők országszerte, a balatoni ingatlanirodákban dolgozók szerint pedig már most, az év elején is érezhető az aktív érdeklődés. A januári tranzakciók többségére igaz, hogy tavalyról elhalasztott, vagy az idei évre átcsúszott üzletzárásról van szó, azonban várhatóan az állampapírkamatok kifizetése is felpörgetheti idén a terület ingatlanpiacát

- részletezte a szakértő. Kiemelte ugyanakkor, hogy a legtöbb lakáscélú támogatás továbbra sem használható fel nyaraló vásárlására, leszámítva a szabadon felhasználható Babaváró hitelt. Viszont emlékeztetett: tavaly megszületett a rendelet, amely szerint már nem csak lakóingatlan, hanem üdülő vásárlására is felhasználható a lakástakarékban gyűjtögetett összeg, ami nem csak az újonnan, de a 2018-ban, utolsó pillanatban kötött régi típusú lakástakarékra is igaz.

Továbbá vannak olyan bankok, amelyek egyáltalán nem finanszíroznak üdülővásárlást, de van köztük olyan, amelyik akár meglévő ingatlanfedezet nélkül is ajánl megfelelő konstrukciót. Érdemes az ingatlanszakértők mellett pénzügyi szakértők segítségét is igénybe venni, ha a meglévő tőke banki kiegészítésre szorul

- magyarázta. Viszont emlékeztetett arra is, hogy az állampapírokból származó kifizetések jelentős része landolhat idén az ingatlanpiacon, és a fővárosi, valamint a nagyobb beruházásoknak otthont adó vármegyeszékhelyek kiadásra alkalmas lakásai mellett bizonyára többen költenek majd felkapott üdülőhelyeken található, lakóingatlanra, nyaralóra is.

A DH-nál úgy látják: covid hatásaként nagyon felértékelődtek, 2,5-szeresére emelkedtek a balatoni lokáció ingatlanárai, és a magas kínálati árak azóta is megmaradtak, azonban hátráltathatja a tranzakciókat, ha az eladók az idei évre prognosztizált áremelkedés alapján áraznak majd. A nyaralópiacon található ingatlanok második ingatlanok, az eladók többségének nem sürgető az eladás, így kevésbé nyitottak az alkura is.

A közvetlen partszakasszal rendelkező balatoni településeken, az északi parton 2023-hoz mérten átlagosan 9%-os áremelkedés után 863 ezer forintra emelkedett az átlagos négyzetméterár, míg a déli parton mindössze 4%-os változás után 668 ezer Ft/m2 lett az átlag. A Balaton egészét tekintve átlagosan 3%-kal nőttek a négyzetméterárak egy év alatt a Duna House adatai alapján. Emellett a Balaton mindkét partjára igaz, hogy a vevők az időszakos tartózkodás helyett azokat az ingatlanokat preferálják, amelyek téliesítettek és ezáltal szezonon kívül is használhatóak.

EZ IS ÉRDEKELHET

Ezzel számoljon, aki lakást vagy házat venne 2025-ben: drága fordulat érik a hazai ingatlanpiacon

Akadt olyan szakértő, aki 20 százalékos áremelkedést vár az ingatlanpiacon 2025-re. Többen egyetértettek abban, hogy Pesten és a nagyvárosokban is erőre kaphat a lakáspiac.

Lipták Zsuzsa, a Zenga.hu ügyvezetője kifejtette: a napokban lejáró államkötvények kifizetésére vállalt garancia révén is jelentős összegek vándorolhatnak az ingatlanpiacra. Ezekből a lehetőségekből a nyaralótulajdonosok sincsenek kizárva, telekvásárlástól kezdve üdülővásárláson át a nyaralófelújításig felhasználhatók a lakossági megtakarítások. Hozzátette: az olyan kormányzati intézkedések, mint a Szép-kártyák felhasználásának bővítése, ami barkácsboltokban építőanyagok, eszközök vásárlását teszi lehetővé szintén opció a nyaralótulajdonosok részére.

Arra a kérdésünkre, hogy emelkedhet-e a befektetési célú nyaralóvásárlások száma, a szakember kifejtette: ahogy a piacon elérhető hozam egyre vonzóbbá teszi az ingatlanokat, úgy a befektetők is mérlegelnek, hogy vásároljanak-e. Emlékeztetett arra is, a Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentése szerint 2025-ben “nőhet az ingatlanbefektetések vonzereje“.

A befektetők aránya vidéken megközelítőleg 25 százalék volt tavaly, Budapesten is csak a vásárlók 30 százaléka volt befektetési célú a tranzakcióknak. A 2025-ös évben a szakemberek az ingatlanpiac megerősödésére számítanak, aminek az egyik legfontosabb része a befektetők által az ingatlanpiacra irányított forrás. A befektetők a becslések szerint ettől nagyobb szeletet vághatnak ki maguknak a piacból

- magyarázta.

Idén is a Balaton lesz a sztár?

A balatoni ingatlanpiac kapcsán az ügyvezető megjegyezte, az elmúlt években fokozott érdeklődés jellemezte a legnagyobb magyar üdülőhely ingatlanpiacát, aminek hatására az árak is meredeken emelkedtek, 2023-ra pedig néhány népszerűbb vízparti településen budapesti szintre került az ingatlanok négyzetméterára. Adataik szerint 2024-ben Somogy vármegyében meghaladta az egymillió forintot a nyaralók átlagos négyzetméterára (1,1 millió). A Balaton fővárosában, Siófokon már 2023-ban is megközelítették az 1,2 millió forintos átlagos négyzetméterárat a helyi ingatlanok, de 2024-re átlagosan még 4-7 százalékkal tudott emelkedni a lakások és a házak négyzetméterára, miközben a nyaralók ára közel ötödével nőtt.

Somogy vármegyében azok, akik tavaly csökkentettek a hirdetési áron a nyaralójuknál, átlagosan 4,8 százalékkal csökkentettek. A legtöbben szeptemberben, majd május és június az a hónap, amikor a legtöbben lefelé módosítottak a hirdetési áron. Az látszik, hogy áremelésre igazán akkor kaptak kedvet az eladók, amikor a nyár végén az első hírek megjelentek az állami rendelkezésekről az ingatlanpiaci folyamatok segítésére. A legtöbben ősszel, különösen novemberben emeltek árat, augusztusban pedig átlagosan 12 százalékkal emeltek azok a hirdetők, akik árat emeltek - számolt be Lipták Zsuzsa.

Hogy mostanra elérte-e az árplafont a balatoni régió, arra valamennyire rávilágít, hogy a Budapesttől sokkal távolabb fekvő Keszthelyen 2023-ról 2024-re viszont stagnáltak a lakásárak, az üdülők ára pedig még valamelyest csökkent is. Az idei év azonban az ingatlanpiac minden szegmensében, így a nyaralóknál is további áremelést hozhat

- tette hozzá. A Balaton kapcsán azt is megjegyezte: az ország több részén is jelentős károkat okoz a szélsőséges klíma, ami a vízminőséget is kikezdte az ország más részein. Azóta javult a helyzet, de a Balaton továbbra is első számú célpontja lehet a nyaralóknak és az ingatlankeresőknek is. Adataik szerint, vármegyére szűrve a balatoni vármegyék közül kettő is a top 5 legkeresettebb vármegye között található, míg Somogy a 8. legkeresettebb volt tavaly.

Az Otthon Centrum kérdésünkre azt közölte, a Balaton népszerűsége megkérdőjelezhetetlen, hiszen nem csak hazánk, hanem egész Közép-Európa legnagyobb tava.

Nem mellesleg a legjobban kiépített is, így vezető szerepe továbbra is megmarad. Meg kell említenünk a Tisza-tavat is, amely nagyon sokat fejlődött az utóbbi néhány évben, ugyanakkor árban még messze elmarad a Balaton árszintjétől

- tették hottá. A hálózatukon keresztül szinte ugyanannyi nyaraló értékesítés történt tavaly, mint 2023-ban. Ez az érték a fő üdülőkörzetekben, tehát Balatonnál és a Velencei-tónál is így alakult. Érdekesség ugyanakkor, hogy mindkét térség esetében nőtt a nem nyaraló besorolású ingatlanvásárlások száma - ennek adózási, illetve állami támogatások igénybevétele szempontjából van jelentősége.

Ami az árakat illeti, a Balaton-parti településeken átlagosan 568 ezer forintért cseréltek tulajdonost a hétvégi házak. Ez a Velencei-tónál 640 ezer forint, míg a Tisza-tónál 188 ezer forint négyzetméterenként. Fontos hangsúlyoznunk, hogy nem mindegy hol nézelődik az ember, ugyanis mindhárom említett térségre igaz, hogy a települések között, valamint a vízparttól való távolság igen komoly hatással van az árra. A fővároshoz, valamint vízparthoz minél közelebbi, valamint méretben minél nagyobb az adott település, annál drágábbak a nyaralók. Idén 10% körüli áremelkedésre lehet számítani a Balaton és Velencei-tó térségében, elsősorban a vízpart közeli helyeken

- részletezte az OC.

Kérdésünkre Máté Ferenc arról beszélt, 2025-ben is egyértelműen a Balaton lesz a nyaralópiac slágere, mivel az ottani miliőhöz hasonló terület nemigen van hazánkban, más jellegű pihenést nyújt, mint például a Hármas-Körös holtágánál, vagy a Ráckevei (Soroksári)-Duna mellett elhelyezkedő saját stéggel rendelkező vagy a Dunakanyar környéki üdülők. A Velencei-tó és környéke egyre inkább a fővárosi agglomeráció részévé válik, sokan keresnek a területen állandó lakhatásra alkalmas ingatlant, ahonnan napi szinten ingáznak. A nyaralópiacon, illetve az üdülővárosok ingatlanpiacán nagyban befolyásolja a vevői döntéseket, hogy mi a fő cél. Második ingatlanként, hétvégi házként aktív, saját használatra, befektetésnek, kiadásra, nyaraltatásra szánják-e őket.

A nagyobb új építések kapcsán emlékeztetett: az északi parton, Balatonfüreden például egy nagyobb, 150 lakóegységgel rendelkező projekt épül, ami az egyébként is magas kínálati árakon mozgó használt piacot is befolyásolhatja majd. A szakemberek ezen a területen azonban nem áremelkedést, hanem inkább a kínálati árak csökkenésére számítanak. Elmondta, a déli parton dolgozó szakértők szerint nem lesz olyan nagy fejlesztés, amit hatással lenne a használt ingatlanokra, hiszen teljesen mást ad egy balatoni lakás, mint egy önálló ház, nyaraló, saját kerttel.

Az OC szerint az új projektek terén kiemelkedik Siófok, ahol jelenleg is több nagy projekt zajlik a Beszedés József, valamint a Liszt Ferenc sétányon, Ezen kívül még említést érdemel Balatonfüred, Keszthely, Balatonszemes és Balatonlelle, ahol szintén számos nagyobb projekt fut. 

Balatonig ér az agglomeráció

Emellett a Balatonnál egy olyan határ is van, amely elválasztja azokat a vevőket, akik akár lakhatás céljából is keresnek ingatlant azoktól, akik csak nyaralóként használnák azt: ez pedig a budapesti munkahelyre járás. Máté Ferenc szerint ingázásra az északi parton inkább Balatonalmádi, Alsóörs vonala jöhet szóba, de kiemelten fontos az is, hogy milyen infrastruktúrával rendelkezik az adott település, mennyire élhető. A keleti részen Balatonaliga, Balatonakarattya, Balatonkenese, valamint Sóstó számít még ideálisnak ingázás céljából, innen még könnyedén megközelíthető az autópálya, azonban továbbra is inkább a Velencei-tó és a közvetlen közelében elhelyezkedő települések számíthatnak jobban agglomerációs területnek.

Az Otthon Centrumnál ugyanakkor azt látják: a kiköltözés során nem annyira a távolság, hanem az ingázási idő számít jobban. Amennyiben jelentősen gyorsulna a vasút, vagy három sávosítanák az autópályát a Balatonig , úgy elképzelhető ennek a körnek a bővülése.

Amit jelenleg látunk, az elsősorban a home office következménye, hiszen ennek elterjedésével számos helyen nem kell mindennap ingázni a munkahely és az otthon között, így pedig a nagyobb távolság/hosszabb utazási idő is elviselhetőbb sokak számára, cserébe a nyugalmasabb és szebb környezetért

- tették hozzá.

A balatoni projektek kapcsán Lipták Zsuzsa azt emelte ki, hogy ma már egyre kevésbé épülnek olyan lakóparkok, amik klasszikus nyaralóként funkcionálnának. A Balaton körül, nagyobb mennyiségben épülő projektek nem elsősorban nyaralók, hanem magas minőségű, a budapesti árakat több esetben is meghaladó árú projektek, amiket elsősorban befektetési céllal vásárolnak a vevők.

Ahol a helyi építésügyi szabályzat megengedi, ott a Budapesten található projektekhez hasonló stílusú lakótömböket építenek, mert így a leggazdaságosabb. Jó példaként említhető a Balaton északi partján, Keszthelyen épülő 246 lakásos Royal Homes. Ennek a szegmensnek az egyik kulcsfontosságú jellemzője, hogy minél közelebb legyen a vízpart

- részletezte. Azt látják, a Balaton vonzerejének köszönhetően sok székesfehérvári, kaposvári és pécsi beruházó is ebbe az irányba nyitott, ugyanakkor volumenben és stílusban távolabb állnak a fentebb említett budapesti beruházóktól.

Inkább ezekre a projektekre jellemző annak a fajta balatoni pihenésnek, rekreációs igényeknek a kielégítése, amit a balatoni feelinggel azonosíthatunk. Ezek jellemzően földszintes, legfeljebb egyszintes, szellősebb, parkosabb, formai világában is békésebb és barátságosabb hangulatú projektek. A debreceni Divinus több ilyen balatoni beruházással is rendelkezik, de említhető a pécsi Szemespart, vagy éppen a Tihany melletti Aszófőn épülő Szárazvölgy Lakópark

- sorolta az ügyvezető. A fővárostól való távolság és az árak összefüggésében megjegyezte, hogy Budapest felől nézve, a Siófok utáni következő nagyobb település Zamárdi, ahol tavaly a siófokihoz hasonlóan 1,2 millió forint volt az átlagos négyzetméterára az ingatlanoknak. Tovább haladva, Balatonföldváron 1 millió forint volt ugyanez. Még távolabb a fővárostól, Balatonlellén 1,2 millió forint volt az átlagos négyzetméterár 2024-ben, Fonyódon 1,1 millió és Fenyvesen 1 millió forint. Távolodva Budapesttől a lakóingatlanok ára tehát minimálisan csökken, a nyaralóké viszont stabilan 1,1-1,2 millió forint négyzetméterenként az említett településeken. 

Megindulhatnak a román vásárlók

2025-től Románia is csatlakozott a schengeni övezethez, eltörölték a határellenőrzést, sokkal könnyebb az átjárás a két ország között. Arról már korábban is írtunk, hogy a csatlakozással megnyílik az út a romániai ingatlanvásárlók előtt is, hiszen könnyebb a két ország között közlekedni, nem kell a határon várakozni. A Duna House vezérigazgató-helyettese szerint a hatás már most érezhető a keleti országrészben:

A Nyíregyházán dolgozó ingatlanszakértők visszajelzései szerint már érezhető Románia schengeni tagságának hatása, azonban az év eleje egyelőre még inkább csak az érdeklődésről szól, tavaszra várható aktívabb kereslet. Előtérbe kerülhetnek a romániai vásárlók körében a 30-45 millió forint közötti lakások, amelyek alkalmasak a családok időszakos tartózkodására, illetve ideálisak lehetnek a magyarországi továbbtanulást tervező fiatalok számára is. A schengeni tagság zömében a kelet-magyarországi nagyvárosok, Nyíregyháza, Debrecen, Békéscsaba ingatlanpiacára lehetnek majd hatással

- fogalmazott. Ugyanakkor megjegyezte, a Nyíregyháza mellett található Sóstógyógyfürdő kifejezetten kedvelt a kikapcsolódást kereső szlovákok, románok körében, így ezen a területen az adásvételek számának gyarapodására lehet számítani a nyaralókat illetően is. Hozzátette: egyébként évek óta jellemző, hogy a külföldi vásárlók a zsúfolt üdülőhelyek helyett inkább a félreesőbb, nyugodtabb területeket preferálják, például Siófok helyett inkább Belső-Somogyban kerestek parasztházakat és a magyar vevők körében is egyre elterjedtebb, hogy a nyüzsgés helyett inkább a nyugalmat és a privát szférát választanák.

Az OC-nél is látják már ezt a fajta élénkülést. Ugyanakkor kiemelték, sok esetben ez nem jelenik meg a statisztikákban, hiszen az említett területeken kevesebb a nyaraló besorolású ingatlan, így sokan régi parasztházakat vásárolnak, amit hétvégi házként használnak tovább.

Lipták Zsuzsa a csatlakozás kapcsán megjegyezte, a keleti országrész Romániához közel eső üdülőövezetei hagyományosan eddig is a legnépszerűbb turisztikai célpontnak számítottak Békés vármegyében. Ebben a régióban 560-580 ezer forint a nyaralók átlagos négyzetméterára, míg Szarvason a 2023-as átlagos 900 ezer forintról tavaly 750 ezer forintra esett, de az idén ismét áremelés prognosztizálható.

Tekintettel a dél-keleti szomszéd, Románia schengeni egyezményhez történt csatlakozására, ami a határmenti forgalmat jelentősen növelheti, ez az áremelési kilátás megalapozott lehet. A Romániához közeli Hajdúszoboszlón pedig évről évre 10 százalék fölött nőnek az átlagos négyzetméterárak, ami most már megközelíti a 800 ezer forintot

- fogalamazott. Ugyanakkor vannak olyan keleti régiók, ahol manapság is olcsón lehet még nyaralót vásárolni: példaként említette, hogy Borsodban, a Zemplénben, a turisztikai szempontból különösen felkapott Füzéren 200-250 ezer forintos négyzetméteráron lehet ingatlant vásárolni, a közeli Pálházán ennél jelentősen olcsóbbak a fellelhető eladó ingatlanok. 

Zala vármegyében a nyaralók átlagos négyzetméterára tavaly 361 ezer forint volt, ami valamivel több mint a fele az országos nyaraló négyzetméteráraknak. Ezt az átlagot ráadásul a balatoni települések és az azokhoz közeli üdülőövezetek húzzák fel. Vas vármegyében viszont a zalainál átlagosan 20 százalékkal többet kell fizetnie annak, aki nyaralót szeretne magának vásárolni. Őriszentpéteren nyaralót nem, de eladó ingatlanokat találni, amiket átlagosan 700 ezer forintos négyzetméteráron hirdetnek

- válaszolta Lipták Zsuzsa arra a kérdésünkre, hogy mire számítson az, aki a nyugati országrész nyaralópiacán keresgélne.

Ennyit a titkos tippekről

Mindezek tükrében felmerül a kérdés, hogy még mindig "titkos tippnek" számít-e a keleti országrész, ha valaki olcsó, vízközeli nyaralót szeretne. Máté Ferenc ennek kapcsán kifejtette: a járványidőszak alatt és után jelentősen megemelkedtek a balatoni ingatlanárak, amelyek azóta sem enyhültek. Ennek hatására az érdeklődők elkezdtek más, olcsóbb területek után nézni.

Azonban titkos tippnek egy lokáció sem számíthat túl hosszú ideig, hiszen amint elkezd felkapottá válni egy terület, ott az árak is előbb-utóbb felfele indulnak majd

- tette hozzá.

Lipták Zsuzsa pedig arról beszélt: az ország legolcsóbb vármegyéi közül több is az ország keleti részén található. A nyaralók átlagos négyzetméterára országosan 740 ezer forint, ezzel szemben Borsodban átlagosan 400 ezer forint, és Szabolcs-Szatmár-Beregben is hasonló a négyzetméterár, Hajdú-Biharban viszont meghaladja a 650 ezer forintot, míg Békésben 630 ezer forint. Így ezek a régiók valóban olcsóbbnak számítanak más vármegyékhez képest. Az ügyvezető hozzátette, portáljukon is számos nyaralót, üdülőt hirdetnek az említett megyékben.

A legolcsóbb üdülő közülük egy, Miskolc Erenyőben található hétvégi ház, amit 1,8 millió forintért hirdetnek, de egészen a 268 millió forintért hirdetett békésszentandrási üdülőig széles választékban található nyaraló

- sorolta.

Az OC szerint ugyanakkor a Tisza-tó még mindig jó alternatíva lehet a Balaton helyett, hiszen árszínvonalban jóval elmarad a magyar tenger környékétől.