Az igazi árhorror csak most jön: nem teszik zsebre 2024-et a lakásvásárlók

Az otthonteremtési támogatások jócskán megbolygatták 2023-ban az ingatlanpiacot Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője elmondása szerint. Ha tényleges tranzakciószámok és a vevői aktivitás szempontjából vizsgáljuk az évet, akkor összességében azt kell mondani, hogy a lassulás volt jellemző a szegmensre, annak ellenére is, hogy az év második felében, a támogatások megváltoztatásának köszönhetően végül éledezni kezdett a piac.

A Babaváró támogatás módosult feltételei és a „városi” CSOK eltörlése sokakat tereltek a 2023-as ingatlanvásárlás felé, akik egyébként a gazdasági helyzet és a magas hitelkamatok miatt nem vágtak volna bele a tranzakcióba, ugyanakkor sokakat kivárásra késztettek a változtatások – fogalmazott Benedikt Károly, hozzátéve, hogy azok is a piacra léptek már, akik jövőre terveznek új otthont vásárolni.

Azon ügyfelek egy része, akik a jövő évi otthonteremtési támogatásokkal járnak jobban, szintén piacra léptek az utolsó negyedév során és hozzáláttak az ingatlankereséshez a kínálati piacon. Az év végi ingatlanpiaci lendület várakozásaink szerint a jövő évben is kitart majd, amelyben nagy szerepet játszanak az állami támogatások és a kedvezményes hitellehetőségek. Tehát munkával zárul az idei és még keményebb munkával folytatódik majd az új év az ingatlan- és hitelpiacon, hiszen a megújuló támogatások és a lehetőségek legideálisabb kombinálásához kifejezetten ajánlatos lesz a hozzáértő szakértők támogatását kérni

– összegezte az elmúlt egy évet a Duna House szakértője, amit az is alátámaszt, hogy az elmúlt időszakban rengeteg időt töltött 1-1 ingatlan a piacon.

Ahogyan azt már korábbi cikkünkben is taglaltuk 2023 harmadik negyedévére az első negyedévi 2,3 hónapról 2,6 hónapra nőtt a lakóingatlanok értékesítéséhez szükséges idő éves gördülő átlaga. Az MNB jelentéséből kiderült, hogy az 50 négyzetméternél nagyobb alapterületű társasházi lakások eladási ideje nőtt meg a leginkább az elmúlt egy évben: ezeknek az ingatlanoknak átlagosan 12 nappal 1,9 hónapra, míg az ennél kisebb ingatlanok esetében 2,8 hónapra nőtt az eladási idő.

Jó hír volt azonban a 2023 végén vásárlóknak, hogyha nem is jelentősen, de némileg csökkentek a lakásárak a novemberre a nyári hónapokhoz képest, de már korábban is volt példa árcsökkenésre az őszi hónapokban. Persze ez nem jelent drasztikus árcsökkenést, mindössze átlagosan 0,2 százalékkal csökkent a novemberi lakásindex. Az albérletet keresőknek azonban ez az év sem kedvezett túlzottan.

A szintén stagnáló albérletpiac esetében az országos bérleti díjak novemberben 0,2 százalékkal, a fővárosiak pedig 0,1 százalékkal nőttek októberhez képest. Ha azonban az éves összegzést nézzük az albérletek esetében már nem annyira szimpatikusak a számok: 12 százalékos volt az országos lakbérletek drágulása. A budapesti kiadó lakások és házak átlagos bérleti díja 240 ezer forint volt, míg a vármegye székhelyeken 80-200 ezer forint között alakult ez a szám.

Összességében bár az év végére némileg megmozdult a piac, azonban 2023 leginkább a stagnálás és a kivárás éve volt, egyszóval lelassult az ingatlanszektor. Nézzük meg azonban, hogy mi várható jövőre, 2024-ben, amikortól is életbe lépnek a Babaváró hitel körüli változások, megszűnik a városi CSOK, illetve végre igénybe vehető lesz a CSOK Plusz is.

2024-es kilátások az ingatlanpiacon

Az OTP Ingatlanpont várakozása, hogy 2024-ben növekedésnek indulhat a lakáspiac, ezt támasztják alá a gazdaság növekvő adatai, a csökkenő infláció és kamatszintek, valamint a januártól elérhető új otthonteremtési támogatási csomag is

– kezdett bele az OTP Ingatlanpont szakértője, hozzátéve, hogy hirtelen látványos javulásra senki se számítson.

Arra nem számítunk, hogy a jövő évben már ugrásszerű javulást tapasztalhatunk, a teljes kilábalás időben elhúzódhat. Az idei évhez hasonlóan 2024-ben is valószínűsíthető, hogy ingatlantípus és lokációk szerint is a korábbinál szegmentáltabb piacműködés lesz jellemző

– egészítette ki az OTP.

Azzal pedig, hogy a jövőév eleje izgalmas időszaknak ígérkezik Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is egyetértett.

2024 eleje izgalmas időszak lesz az ingatlanpiacon. Nem csak azért, mert az elmúlt évek tapasztalata alapján mindig január-februárban jár csúcsra az eladó lakóingatlanok iránti érdeklődések száma, amelyek márciustól már adásvételekké válnak. Sokkal inkább azért, mert a jövő év első hónapjaiban lépnek piacra az első csok pluszos vevők, akiknek a száma az első negyedévben legalább 4-5 ezerre tehető. Az elmúlt két évben ugyanis nagyságrendileg 50-80 ezer adásvételt halasztottak el a családok, így az állami támogatások segítségével olcsó forráshoz jutó vevők vélhetőleg azonnal piacra lépnek

– fejtette ki, kiemelve, hogy erre jön még majd rá egy lapáttal, hogy a következő évtől már a piaci alapú lakáshitelt igénylők is maximálisan 7,3 százalékos kamattal számolnak, ami komoly versenyt ígér a bankoknak.

EZ IS ÉRDEKELHET

Durván felforgathatja a CSOK plusz a magyar lakáspiacot: erre készülhetünk januártól

A jövőre induló CSOK plusz keretében elérhető lakáshitelek megjelennek a K&H kínálatában is.

Természetesen ezek a jó hírek sem fogják egy csapásra megváltoztatni a hangulatot a lakáspiacon, hiszen az elmúlt másfél évben a vevők 40 százalékra eltűnt. Sokkal inkább lassú élénkülésre számítunk, ami elsőként leginkább az adásvételek enyhén emelkedő számaiban mutatkozhat meg. Ez a mérsékelt forgalomélénkülés viszont nem fogja tudni még a stagnálásból és árcsökkenésből kibillenteni a lakásárakat a látványos drágulás irányába. Az viszont szinte biztos, hogy a lakáspiac 2024-ben erősebb lesz a forgalom szempontjából az idei évnél

– mesélte Balogh László, aki arra is kitért, hogy milyen hatással lesznek az új kedvezményes hitelek a piacra.

A CSOK Plusz hatására megmozduló 12-15 ezer vevő 2024-ben közvetlenül minden tizedik adásvételben játszhat szerepet. Viszont a lakáspiaci dominóhatás az állami támogatásokat nem igénylő vevőket is helyzetbe hozhatja. Magyarországon ugyanis 10 emberből 9 saját tulajdonú ingatlanban lakik, aminek következtében a vevők általában eladók is egyszerre. Ebben a gazdasági környezetben a magas hitelkamatok miatt ugyanis egy továbbköltözés során szükség van a meglévő ingatlan értékesítéséből befolyó pénzre a következő lakás megvásárlásához. 2022-ben és 2023-ban hiába nem volt szüksége valakinek hitelre vagy támogatásra a továbblépéshez, ha nem tudta eladni a lakását, ő maga sem tudott költözni. A CSOK Pluszos vevők beindíthatják a lakáspiaci dominóhatást, és lehet, hogy egy nyíregyházi panellakás megvásárlása a CSOK Plusz segítségével áttételesen hozzásegíthet valakit Sopronban, hogy családi házba költözhessen

– mondta, amivel Benedikt Károly is egyetértett alapvetően. Szerinte ugyanis nem szabad arról elfeledkezni, hogy a kereslet megnövekedése az ár növekedést is magával hozhatja.

A megújuló otthonteremtési támogatások a szakértői várakozások szerint élénkítő hatással lesznek mind az ingatlan-, mind a hitelpiacra. A kínálati piacon 2023-ban a vevők vették át az irányítást, az eladók pedig apránként elfogadták a trendfordulóval járó változásokat, alkalmazkodtak és a hirdetési ár változtatásával, enyhítésével, valamint a sok esetben merészebb vevői alku elfogadásával segítették elő ingatlanuk sikeres értékesítését. A CSOK Plusszal járó kedvezményes hitellehetőség szűkebb körnek ugyan, de jelentős segítséget nyújt majd jövőre, például ingatlanvásárlásra ösztönözheti januártól az első lakásukat vásárló házaspárokat, valamint a családjuk bővülése miatt nagyobb otthonba vágyókat. A kereslet megnövekedése pedig szokásosan az árak emelkedését is magával hozhatja például a nagyvárosok agglomerációiban található családi házak esetén. Aki ilyen ingatlan értékesítését tervezi az újévben vélhetően gyorsabb és kedvezőbb üzletzárásra számíthat

– mondta a Duna House szakértője.

Azonban az OTP Ingatlanpont inkább óvatosságra int az ilyen kijelentésekkel.

Az, hogy a piac bővülésében mekkora szerepe lesz a CSOK Plusz kedvezményes hitelnek több tényezőtől is függ. A lakásvásárlás előtt állók számára a 3 százalékos kamat, főleg a jelenlegi környezetben, biztosan erős motiváció, azonban az igénylés szigorú feltételrendszere sokakat el is riaszthat

– emelték ki, hozzátéve, hogy a másik oldalról azt is meg kell nézni, hogy az eladók, akik eddig inkább kivártak, könnyen lehet, hogy a kamattámogatott hitel elérhetőségével már meghirdetik az ingatlanjukat. Ebben az esetben viszont nem az árak növekedésére, hanem éppen a stagnálására lehet számítani, hiszen a megnövekedett kereslet egy megnövekedett kínálattal fog találkozni. Az Otthon Centrum szakértői szerint azonban szintén könnyen lehet, hogy a fentiek eredménye egy ár növekedés lesz.

Az OC tapasztalatai szerint az elmúlt években, bár nagyon szelektív módon, megindult egy árstabilizáció, enyhe csökkenés. Az adás-vételek számát tekintve a városok, városkörnyéki települések meghatározó arányt képviselnek. Egy adott időszakban elérhető lakások, házak száma nem függ az éppen megjelenő kereslettől. Tehát ha például a támogatás miatt bővül a lakást vásárolni szándékozók köre, az jó eséllyel az eleve kedvelt költözési célpontokban jelentkezik. Miután az építőipar, illetve az ingatlanfejlesztők nem tudnak gyorsan reagálni a megnövekedő keresletre - egy projekt átfutási ideje akár 2-3 év – az árak rövid távon emelkedni fognak

– nyilatkozta a szakértő.

Azaz az árak csökkenésére van a fentiek alapján a legkisebb esély, jó esetben is inkább maradni fognak a jelenlegi árak, de valószínűbb egy rövidtávú áremelkedés. Na de vajon ezalapján mi történik azokkal, akik nem tudják igényelni a támogatásokat, vagy éppen inkább kivártak? Utóbbiak vajon tényleg jól jártak?

Azok, akik nem tudják igénybe venni a kedvezményes kamatozású hitelt nyújtó CSOK Pluszt, a preferált kistelepüléseken igényelhető Falusi CSOK-ot, és a Babaváró támogatásra sem jogosultak, azok bízva a gazdasági helyzet javulásában, az otthonteremtési támogatások nyújtotta kedvezményes kamatszintnél ugyan magasabban, de az elmúlt időszak jelzáloghiteleinél kedvezőbb kamatokkal vásárolhatnak ingatlant. A lakástakarékpénztárak újraindításával az effajta megtakarítások pedig kiváló alapot jelenthetnek azok számára, akik a későbbiekben tervezik majd az ingatlanvásárlást

– válaszolta az első kérdésre Benedikt Károly.

Az adásvételek jelentős száma eddig is támogatás és hitel nélkül történt. Az idei év visszaesése annak is köszönhető, hogy a magas kamatok miatt sokan nem tudtak hitelt felvenni (vagy nem annyit, mint amire szükségük lett volna), ezért csak a készpénzes vevők maradtak a piacon. A kamatok csökkenése és a megújuló támogatások ezen változtathatnak jövőre

– fűzte hozzá a fentiekhez az Otthon Centrum, kitérve arra, hogy nem feltétlen jártak jól azok, akik drámai árcsökkenésre számítva inkább kivártak.

Azok, akik drámai árcsökkenésre számítottak nem feltétlen jártak jól, ugyanis ilyen mértékben nem mérséklődtek az átlagárak, sőt sok helyen egyáltalán nem beszélhetünk árcsökkenésről. Az ingatlanvásárlást elhalasztók ma már inkább a kedvezőbb finanszírozási, támogatási lehetőségek reményében döntenek a későbbi vásárlás mellett

– magyarázták, kiemelve, hogy az is érezhető, hogy az eladók sem kapkodnak.

EZ IS ÉRDEKELHET

Itt a CSOK Plusz rendelet: minden tudnivaló az új otthonteremtési program részletszabályairól

Megjelent a Magyar Közlönyben a CSOK Plusz új otthonteremtési program részletszabályait tartalmazó kormányrendelet.

Nincs kényszerértékesítési nyomás a piacon, amely az árak csökkenését eredményezhetné, az eladók inkább kivárnak, így egyre több időbe telik az értékesítés. Ugyanakkor az előző évhez képest nőtt az átlagos alku mértéke, de ez azt jelenti, hogy az irányárhoz képest van visszalépés, a szerződéskötési árat az egy évvel ezelőttihez hasonlítva már nem feltétlenül tapasztalunk árcsökkenést. Az árak jellemzően a tavalyival megegyezőek, vagy magasabbak - a kedvelt, általában eleve drágább városrészekben jellemzően utóbbi - így inkább kivárnak az eladók

– vélekedett az OC szakértője.

A fentieket összegezve tehát nehéz megjósolni azt, hogy mit hoz a jövő. A legtöbb szakértő szerint az viszont biztos, hogy a kedvezményes hitelek indulása némi árfelhajtó hatással lesz a szektorra, azonban ez könnyen átfordulhat egy stagnálásba a kezdeti lelkesedés lecsengése után.