Komoly lejtmenetben a magyar lakáspiac: mi okozhatta ezt a fordulatot?

Jelentősen visszaesett a hazai lakásépítés az idei első három negyedévben. A KSH legfrissebb adatai szerint 21 százalékkal kevesebb új otthont adtak át, és 43 százalékkal kevesebb építési engedélyt adtak ki, mint az előző év azonos időszakában. Ezzel a piacra kerülő új otthonok száma megközelítően a 2019-es szintre csökkent. Az építési engedélyek száma, mely ennél pontosabban jelzi a jövővel kapcsolatos bizakodást, viszont legutóbb 2016 előtt volt ilyen alacsony. Ami azt is jelzi Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint, hogy egyelőre nem értük el a mélypontot, a közeli jövőben még kevesebb új lakás átadására számíthatunk.

Bár az idei első háromnegyed évben tapasztalt visszaesés általános, igen eltérő mértékben érinti a hazai piac egyes szegmenseit. A vállalkozások által épített új lakások száma nagyobb mértékben (-22%) csökkent, mint a magánberuházással létrejötteké (-16%). A regionális különbségek még jelentősebbek, itt a két szélsőséget Észak-Magyarország (-63%), valamint Pest vármegye (-1,6%) képviseli. A nagyobb településeken jóval jelentősebb volt a visszaesés: a vármegyeszékhelyeken 37%, a fővárosban 29%, míg a többi városban, illetve a községekben csak 8-9%.

Ez Valkó Dávid szerint összefügg azzal, hogy az előbbiekben túlsúlyban vannak a vállalkozók esetenként igen nagy lakásszámú, és így a statisztikát is akár számottevően befolyásoló projektjei. Azok pedig akkor haladnak, ha eléggé serkentő számukra a piaci kereslet. Ahogy az elemző magyarázza, a befektetők, bár visszafogottan, de most is építenek, ám a befejezést és piacra vitelt illetően nincsenek időnyomás alatt. Például azért sem, mert akár 2028 végéig is alkalmazhatják az 5%-os kedvezményes áfát, ha 2024 végéig megszerzik a projektjükre a végleges építési engedélyt.

A bizakodást jobban tükröző építési engedélyeket illetően ugyancsak különbségeket mutat a statisztika, ám e tekintetben éppen ott nagyobb a csökkenés, ahol jellemzően a saját szükségletükre építenek az emberek. A fővárosban és a vármegyeszékhelyeken 39, a kisebb városokban 43, míg a falvakban 49 százalékos visszaesést mértek. Ebben ugyancsak megmutatkozhat a nagyobb projektek nagyvárosi dominanciája, azok irányítói ugyanis jobban állják-menedzselik a válságot, mint a magán-lakásépítők zöme.

A hazai lakásépítés megtorpanása illeszkedik a Covid után kibontakozott kontinentális trendbe. Az Eurostat adatai Ausztriában mutatják a legrégebb óta tartó folyamatos visszaesést. Ott a kiadott új építési engedélyek száma már 2021 április-júniusától egyre csökken. Azóta a negatív fordulat elérte a legtöbb uniós országot, és ezzel 2022. III. negyedévére már a közösség egészében kevesebb lakásépítés indult, mint egy esztendővel korábban. 2023 tavaszára mindössze hat tagország maradt, amelynél az építési kedv még felülmúlta az egy évvel korábban regisztráltat.

Közülük kiemelkedik Lettország (+36%), Görögország (+26%), Luxemburg (+18%) és Spanyolország (+17%), utóbbi azzal is, hogy ott immár kilenc negyedéve tart töretlenül a növekedés. Az idei II. negyedév legrosszabbul a finneknek sikerült, nálunk 62 százalékkal kevesebb lakás építésébe fogtak most, mint egy évvel korábban. Svédország csak egy kicsivel teljesített jobban (-57%), majd Litvánia (-43%) következik a sorban, aztán jön Észtország (-41%), majd pedig Magyarország (-40%). Valamennyiük visszaesése messze meghaladja az uniós átlagot (-19%).

Az Eurostat egy olyan indexszel is jellemzi az egyes tagországok aktuális eredményeit, melynek a viszonyítási alapja (azaz a 100 százalék) a 2015-ben kiadott építési engedélyek alapján létesítendő lakások száma. Ezek változása azt mutatja, hogy az egyes országok piacai eléggé hasonló utat követnek: a Covid után mindenhol fellendülés következett, ám az azóta már majdnem mindenütt esésbe fordult. Magyarországon 2022. II. negyedében regisztrálták a legmagasabb értéket, ekkor az indexünk 327 százalékot mutatott. Ez csökkent egy esztendő alatt, 2023. II. negyedévére 196 százalékra.

Ez még mindig jó közepes eredménynek látszik az uniós mezőnyben, hiszen bár vannak ugyanekkor jóval lendületesebben építő tagországok is, mint Görögország (524%), Spanyolország (403%), Ciprus (357%) ám a másik végletként igencsak gyengéket is találni, mint Észtország (61%), Svédország (65%), Finnország (68%) vagy Ausztria (77%). Az elemző szerint ehhez hozzátartozik, hogy a 2015-ös bázisra épülő index az indokoltnál némileg kedvezőbb színben tünteti fel a magyar eredményeket. 2015 ugyanis egyáltalán nem volt átlagos év a hazai lakáspiacon. Egy súlyos válság után az építési kedv még éppen csak elmozdult a mélypontról. Az igazi ébredés csupán egy esztendővel később következett, amikor egyből bő két és félszeresére ugrott a kiadott új építési engedélyek száma.