Rengeteg ingatlantulajnak postázzák a milliós csekket: erre kevesen készülnek, igazi hidegzuhany

Korábbi cikkünkben bemutattuk, hogy a friss lakáspiaci adatok alapján arra következtethetünk, 2024 harmadik negyedévének átlagos hitelösszege kisebb lakásra elegendő, mint a tavalyi év azonos időszakáé. Bár az átlagos négyzetméteráraknál nagyobb mértékben nőttek az ország egyes régióinak átlagos hitelösszegei, ugyanakkor a 2023 Q3-hoz képest mindenhol jelentősen megugrott a hitelfedezeti mutató is (LTV).

A fentiek alapján pedig arra kell gondolnunk, hogy a hitelösszegek növekedése nem azzal magyarázható, hogy az alacsonyabb kamatok mellett már nagyobb ingatlanok megvásárlásába is bele mernek fogni az adósok, hanem inkább azzal, hogy a kedvezőbb kamatkörnyezetnek hála már olyanok is belevágnak a lakásvásárlásba, akik korábban inkább halogatták ezt a lépést mert feltehetőleg kisebb önerővel rendelkeznek.

Márpedig minél kisebb önerővel rendelkezik valaki, annál érzékenyebben érintheti, hogy rögtön az ingatlanvásárlást követően még egy további, nem elhanyagolható mértékű kiadása keletkezik – nevezetesen az ingatlan forgalmi értékének 4%-át kitevő vagyonszerzési illeték. Nézzük, mekkora összegről is beszélünk a gyakorlatban.

1 millió alatt senki sem ússza meg

A korábbi, már idézett cikkünkhöz hasonlóan ezúttal is a Duna House Barométer legfrissebb, októberi számának adataiból indultunk ki. A kiadvány szerint 2024 harmadik egyedévében így néztek ki az átlagos ingatlanárak az ország egyes területein:

Kelet-Magyarország:

• panel 30 322 000 forint,
• használt téglalakás 30 737 000 forint.

Nyugat-Magyarország:

• panel 27 849 000 forint,
• használt téglalakás 37 019 000 forint.

Budapesten belül Buda:

• panel 52 012 000 forint,
• használt téglalakás 90 098 000 forint.

Budapesten belül Pest:

• panel 41 183 000 forint,
• használt téglalakás 50 845 000 forint.

A fenti árakat alapul véve azt mondhatjuk, hogy bárhol is vegyünk Magyarországon lakást, a vagyonszerzési illeték mértéke mindenhol meghaladja az 1 millió forintot. A legolcsóbban azok ússzák meg, akik Nyugat-Magyarországon vásárolnak panellakást, ám az illeték még az ő esetükben is meghaladja az 1,1 millió forintot. Budapesten pedig jó eséllyel még a 2 millió forintot is átlépi az illeték összege:

Kelet-Magyarország:

• panel 1 212 880 forint,
• használt téglalakás 1 229 480 forint.

Nyugat-Magyarország:

• panel 1 113 960 forint,
• használt téglalakás 1 480 760 forint.

Budapesten belül Buda:

• panel 2 080 480 forint,
• használt téglalakás 3 603 920 forint.

Budapesten belül Pest:

• panel 1 647 320 forint,
• használt téglalakás 2 033 800 forint.

Mi van akkor, ha nem telik rá?

Látható tehát, hogy egyáltalán nem kicsi összegekről van szó, főleg akkor, ha feltételezzük, hogy a lakásvásárlóknak már az ingatlan megvásárlásához is hitelre volt szükségük. Könnyen adódhat tehát olyan helyzet – főleg, ha valaki nem is számolt az illetékkel -, hogy a jelzáloghitel felvétele után máris egy újabb hitelt kénytelenek felvenni az adósok annak érdekében, hogy rendezni tudják az illetékfizetési kötelezettségüket.

Mekkora plusz törlesztőrészletet jelentene mindez havi szinten? A kérdés megválaszolásához a Pénzcentrum hitelkalkulátorát használtuk – feltételeztük, hogy kizárólag a fenti összegeknek megfelelő mértékű személyi hitelt vennénk fel 5 évre, havi nettó 800 ezer forintos családi jövedelem mellett. Ebben az esetben a havi törlesztőrészletek 25 ezer és 79 ezer forint közötti sávban helyezkednének el (mindegyik hitelösszegnél kizárólag a jelenleg elérhető legkedvezőbb ajánlatot tüntettük fel):

Kelet-Magyarország:

• panel 27 189 forint,
• használt téglalakás 27 561 forint.

Nyugat-Magyarország:

• panel 24 971 forint,
• használt téglalakás 33 194 forint.

Budapesten belül Buda:

• panel 46 638 forint,
• használt téglalakás 78 615 forint.

Budapesten belül Pest:

• panel 36 928 forint,
• használt téglalakás 45 591 forint.

A kettő együtt

Persze ezeket a törlesztőket még könnyedén kifizetik egy olyan jövedelemből, amellyel lehetőség volt egy jelzáloghitel felvételére. Kérdés azonban, hogy mekkora terhet jelent a két hitel együtt? Nos, tételezzük fel, hogy az ingatlaniroda kiadványában közölt LTV-arányoknak megfelelően terheltek jelzáloghitelekkel az egyes ingatlanok – tehát Budapesten az ingatlan 46%-át, Nyugat-Magyarországon a 49%-át, Kelet-Magyarországon pedig az 53%-át terheli lakáshitel. Ez az egyes régiókban megadott átlagos lakásárak alapján a következő összegű lakáshiteleket jelent:

Kelet-Magyarország:

• panel 16 070 660 forint,
• használt téglalakás 16 290 610 forint.

Nyugat-Magyarország:

• panel 13 646 010 forint,
• használt téglalakás 18 139 310 forint.

Budapesten belül Buda:

• panel 23 925 520 forint,
• használt téglalakás 41 445 080 forint.

Budapesten belül Pest:

• panel 18 944 180 forint,
• használt téglalakás 23 388 700 forint.

Mindezek a Pénzcentrum hitelkalkulátora szerint 20 éves futamidővel számolva havi 100 ezertől havi 306 ezer forintig terjedő törlesztőrészleteket jelentenek (mindegyik hitelösszegnél kizárólag a jelenleg elérhető legkedvezőbb ajánlatot tüntettük fel):

Kelet-Magyarország:

• panel 118 526 forint,
• használt téglalakás 120 148 forint.

Nyugat-Magyarország:

• panel 100 859 forint,
• használt téglalakás 133 783 forint.

Budapesten belül Buda:

• panel 176 458 forint,
• használt téglalakás 305 670 forint.

Budapesten belül Pest:

• panel 139 719 forint,
• használt téglalakás 172 499 forint.

Végezetül pedig lássuk, hogy a mekkora a két hitel törlesztője összesen:

Kelet-Magyarország:

• panel 145 715 forint,
• használt téglalakás 147 709 forint.

Nyugat-Magyarország:

• panel 125 830 forint,
• használt téglalakás 166 977 forint.

Budapesten belül Buda:

• panel 223 096 forint,
• használt téglalakás 384 285 forint.

Budapesten belül Pest:

• panel 176 647 forint,
• használt téglalakás 218 090 forint.

A fenti számokból kiindulva pedig azt is meg tudjuk mondani, hogy minimum mekkora fizetéssel kell rendelkezni ahhoz, hogy egyáltalán a fenti hiteleket legalább elviekben elbírja a fizetésünk. Amennyiben 50%-os JTM-mel, azaz jövedelemarányos törlesztési mutatóval számolunk, úgy egyszerűen meg kell duplázni a legutóbbi számokat. Ezek szerint

• Kelet-Magyarországon 291 430 (panel), illetve 295 418 (tégla) forint,
• Nyugat-Magyarországon 251 660 (panel), illetve 333 954 forint (tégla),
• Budán 446 192 forint (panel), illetve 768 570 forint (tégla),
• Pesten pedig 353 294 (panel), illetve 436 180 forint (tégla)

az a minimális összeg, amit havonta mindenképpen meg kell keresnünk ahhoz, hogy egyáltalán szóba álljanak velünk a bankok, amennyiben a szóban forgó összegeket szeretnénk felvenni.