Eldobod az agyad: 1 milliós fizuval is kevés vagy, ha itt vennél lakást Budapesten

Korábbi cikkeinkben megvizsgáltuk, hogy a 2022-es adatok alapján milyen árakkal szembesülnek azok, akik az egyes magyarországi régiók vármegyeszékhelyein, illetve azok községeiben akarnak lakást vásárolni, illetve milyen törlesztőkkel számoljanak, amennyiben mindenzt hitelre tennék. A különbségek hatalmasak, és különösen igaz ez a községi ingatlanok esetében – míg az ország kevésbé fejlett vidékein annyira alacsonyak az ingatlanárak, hogy akár fedezetlen személyi hitelből is megoldható lenne a megvásárlásuk, addig a Pest vármegyei községi ingatlanok átlagárai még a fővárosiakat is meghaladták.

Utóbbi persze kirívó esetnek számít, alapvetően elmondható, hogy Magyarországon belül a fővárosi ingatlanok árai a legmagasabbak. Ugyanakkor az ingatlan.com adatai alapján az is elmondható, hogy akárcsak az országra, úgy Budapestre is igaz, hogy jelentős eltérések tapasztalhatók attól függően, hogy a közigazgatási egységen belül melyik területen, jelen esetben melyik kerületben szeretnénk ingatlant vásárolni.

A fenti táblázat alapján látható, hogy a most novemberi adatok alapján a használt házak esetében az I. (2 794 ezer forint), a XII. (1 305 ezer forint) és a II. (1 151 ezer forint) kerületben a legmagasabbak a medián négyzetméterárak. A lista végén pedig a VII. (195 ezer forint), a XX. (627 ezer forint) és a XXIII. (633 ezer forint) kerületek állnak ebből a szempontól.

A használt lakások esetében az V. kerületben a legmagasabb a medián négyzetméterár (1 522 ezer forint), ezt az I. (1 291 ezer forint) és a XII. (1 222 ezer forint) kerületek követték a sorban, míg a lista másik végén a XX. (692 ezer forint), a XXI. (706 ezer forint) és a XXIII. (733 ezer forint) kerületek állnak.

A használt házak és lakások együttes vizsgálata esetén az V. (1 520 ezer forint), az I. (1 300 ezer forint) és a XII. (1 235 ezer forint) kerületben voltak a legmagasabbak a medián négyzetméterárak, míg a legalacsonyabbak a XXIII. (662 ezer forint), a XX. (666 ezer forint) és a XXI. (697 ezer forint) kerületekben.

Az új építésű házakat vizsgálva a XII. (2 417 ezer forint), a II. (1 633 ezer forint) és a XI. (1 510 ezer forint) kerületben találjuk a legmagasabb medián négyzetméterárakat, míg a legalacsonyabbakat a XX. (897 ezer forint), a X. (902 ezer forint) és a XVIII. (914 ezer forint) kerületben.

Az új építésű lakások esetében az V. (2 404 ezer forint), a XII. (2 351 ezer forint) és a II. (2 290 ezer forint) kerületben a legmagasabbak az árak, a lista végén pedig a XV. (920 ezer forint), a XXIII. (954 ezer forint) és a XX. (977 ezer forint) kerületek találhatók.

Az új építésű házak és lakások együttes vizsgálata esetén pedig az V. (2 404 ezer forint), a XII. (2 351 ezer forint) és a II. (2 159 ezer forint) kerületekben a legmagasabbak, míg a XV. (920 ezer forint), a XX. (949 ezer forint) és a XVIII. (956 ezer forint) kerületekben a legalacsonyabbak a medián négyzetméterárak.

A négy kategória összesítése esetén az V., az I. és a XII. kerületek a legdrágábbak 1 528 ezer, 1 300 ezer és 1 244 ezer forintos medián négyzetméterárakkal, míg a lista végén a XX., a XXIII. és a XXI. kerületek állnak 672 ezer, 699 ezer és 700 ezer forintos medián négyzetméterárakkal.

A kerületi adatokat összegezve pedig elmondható, hogy a használt házak esetében 812 ezer, a használt lakások esetében 971 ezer, míg összességében a használt ingatlanok esetében 943 ezer forint az átlagos négyzetméterár.

Az új építésű házak esetében 1 095 ezer, a lakásokéban 1 324 ezer, míg a két kategóriát együttvéve 1 307 ezer forint a medián négyzetméterár, amennyiben pedig együttesen vizsgáljuk az összes kategóriát és az összes kerületet, akkor 973 ezer forint a medián négyzetméterár a főváros területén.

Mekkora önerő, mekkora hitel kell?

A fentiek alapján megnéztük, hogy mekkora önerőre, illetve azon túl mekkora hitelre van szükségünk az egyes budapesti kerületekben akkor, ha lakást szeretnénk vásárolni. Az egyszerűség kedvéért most csak az összesített medián négyzetméterárakkal számoltunk, tehát a négy kategóriát (használt ház és lakás, új építésű ház és lakás) együtt, összesítve vizsgáltuk.

A példánkban szereplő számításokhoz egy 60 négyzetméteres alapterületű ingatlant vettünk alapul, tehát ennyivel szoroztuk fel a medián négyzetméterárakat.

A fenti táblázatban látható, hogy a budapesti kerületek többségében már a minimálisan elvárt, a megvásárolni kívánt ingatlan forgalmi értékének 20 százalékát kitevő önerő is jelentős összeget jelent. Példánkban ez a tétel az V. kerületben a 18 millió forintot is meghaladja, de a második helyen álló I. kerületben is 15 millió forint feletti. Valamivel kevesebb, ám 14 millió forintot meghaladó önerővel kell rendelkeznünk akkor, ha a XII., a II. vagy a XIII. kerületben szeretnénk ingatlant vásárolni. Az önerő összege minden fővárosi kerületben 8 millió forint felett alakul, és egyedül a négy legolcsóbb kerület, a XX., a XXIII., a XXI. és a XV. kerületben marad 9 millió forint alatt.

A továbbiakban feltételeztük, hogy rendelkezünk a képzeletbeli ingatlanunk megvásárlásához szükséges önerővel, ám kizárólag azzal. Tehát az ingatlan árának 80 százalékát hitelből szeretnénk finanszírozni. Mekkora törlesztőrészleteket jelent ez a jelenleg elérhető legkedvezőbb piaci hitelek felvételével, 25 éves futamidő esetén? (A példában az egyszerűség kedvéért abból indultunk ki, hogy az ingatlan forgalmi értéke és a vételára megegyezik.)

A fenti táblázat alapján tehát azt mondhatjuk, hogy a jelenleg elérhető legolcsóbb piaci jelzáloghitelnek is több mint 517 ezer forint lenne a havi törlesztőrészlete, amennyiben az V. kerületben szeretnénk úgy lakást vásárolni, hogy mindössze az önerőt tudnánk saját zsebből kifizetni. Egy ekkora hitelt pedig csak akkor tudunk felvenni, ha a havi nettó jövedelmünk minimum 1 035 422 forint (50 százalékos JTM-mel, azaz jövedelemarányos törlesztési mutatóval számolva).

400 ezer forint feletti törlesztőrészleteket kellene vállalnunk akkor is, ha az I., a XII. vagy a II. kerületben szeretnénk ingatlant vásárolni, továbbá 350 és 400 ezer forint közöttit a XIII., a XI. és a VI. kerületekben. Ezek törlesztéséhez pedig minimálisan 754 és 881 ezer forint közötti havi nettó jövedelmekkel kell rendelkezzünk.

A legkisebb havi törlesztőrészleteket a XX. (227 684), a XXIII. (236 832) és a XXI. (237 171) kerületekben kellene magunkra vállalni, melyek felvételéhez minimum nettó 455 és 475 ezer forint közötti jövedelmeket várnának el tőlünk a hitelt folyósító pénzintézetek. Ez annak fényében különösen érdekes, hogy a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) október végi adatközlése szerint idén augusztusban 383 500 forint volt a hazai nettó átlagkereset.

Mindezek alapján azt mondhatjuk, hogy egy átlagos jövedelemből jelenleg még hitelfelvétellel sem lehet ingatlant vásárolni a fővárosban, annak egyetlen kerületében sem. Arról nem is beszélve, hogy a példában feltételeztük, hogy legalább az önerővel rendelkezünk, ám a valóságban annak előteremtése sem kis feladat.

Mindezek után még említsük meg, hogy az ingatlan megvásárlása után jó eséllyel illetékfizetési kötelezettségünk keletkezik, amely alapesetben az ingatlan forgalmi értékének a 4 százalékát tenné ki. Ezek ugyancsak nem elhanyagolható összegek – a legdrágább V. kerületben közel 3,7 millió forintról van szó, de még a legolcsóbb kerületekben is meghaladják az 1,6 millió forintot.

Feleződő önerő és új CSOK Plusz

Végezetül itt is megemlítjük, hogy a jelzáloghitelekre vonatkozó mostani számításainkat borítani fogja, amennyiben jövőre tényleg bevezetik a 10 százalékos önerőt, illetve hajlandók/képesek vagyunk teljesíteni a januártól elérhetővé váló új CSOK Plusz jogosultsági feltételeit, és igényeljük a támogatást. Hogy mire számíthatunk a 10 százalékos önerő és az új CSOK Plusz igénylésének esetében, arról korábbi cikkünkben írtunk.