Családban marad az ingatlan - csalást sejtenek a bankok?

Egyes kereskedelmi bankok azonban manapság már lehetővé teszik a részleges vagy teljes kivásárlást, kedvezményes feltételű lakáscélú hiteleket nyújtva e célra. Február elsején sorra hívtuk a pénzintézetek call-centereit, hogy megtudjuk mely bankok vállalják fel az ügyletben rejlő kockázatot és milyen feltételekkel.

A bank diszpécsereinek válaszaiból kiderül, hogy a 11 legnagyobb jelzáloghitel-nyújtó pénzintézet közül csak négyen utasítják el teljes mértékben a családon belüli ingatlanvásárlás meghitelezésének lehetőségét. Az OTP, a K&H, az MKB és a Volksbank ebben az esetben csak szabad felhasználású jelzáloghitelt tud nyújtani.

Szabad felhasználású jelzáloghitel: megvan a kiskapu?

A ingatlanfedezet mellett nyújtott személyi kölcsön vagy ismertebb nevén szabad felhasználású jelzáloghitel alacsonyabb finanszírozási arány mellett kedvezőtlenebb kamatfeltételek biztosít mint a lakáscélú hitelek. Az ügyfelek szempontjából tehát egyértelműen drágább és kevésbé kedvező terméknek mondható.

A családon belüli kivásárlásra azonban lehetőséget teremt, bár csak kerülő úton. A töredéktulajdonnal rendelkező, vagy nem rendelkező családtag a tulajdonos beleegyezése mellett jelzáloghitelt vehet fel, melyből kifizetheti családtagját, aki ezután lemondhat az ingatlanról.

A szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében jellemző magas kamat mellett többletköltséget jelent a vagyonátszerzési illetéknél magasabb ajándékozási illeték. Az a mozzanat ugyanis, hogy a tulajdonos lemond a jelzáloghitel adósa javára, ajándékozásnak minősül.

Láthatjuk tehát, hogy bár van kerülőút és a korábbiakban bizonyosan sokan alkalmazták, nem a legjobb megoldás. Amellett, hogy ilyen formában az adásvételi ügyletnek nincsenek meg a megfelelő jogi keretei, nincs biztosítva az, hogy a jelzálogjog bejegyeztetését jóváhagyó tulajdonos valóban hozzá is jut az vételárhoz.

Jelzáloghitel kivásárlásra - kemény feltételek, de legalább van

A bankok többsége ma már biztosít valamilyen lehetőséget arra, hogy az ügyfél hozzájuthasson az általa részben birtokolt ingatlan egészéhez. A lehetőségek tárháza azonban a pénzintézetek jelentősebb hányadánál még manapság is ennyiben merül ki, a résztulajdonnal nem rendelkező, vagy csak további résztulajdont megvásárolni szándékozó ügyfeleknek csak az Erste és Budapest Bank nyújt lehetőséget.

Az FHB, a Raiffeisen, a CIB, az UniCredit Bank és az Allianz Bank csakis abban az esetben tud családon belüli ingatlan adásvételre lakáscélú hitelt adni, ha teljes kivásárlásról van szó, vagyis az új tulajdonos az ingatlant 100 százalékban birtokolja majd.
Sőt egyes bankoknál csakis akkor lehetséges a vásárlás finanszírozása, ha a régi tulajdonos, legyen az nagyszülő vagy idősebb szülő, még csak haszonélvezeti jogot sem kaphat a tulajdonhoz.

A lakáscélú hitelek a költségelőnyök mellett megteremtik az adásvétel jogi kereteit. A jelzálogjogot ugyanis ekkor is csak többi résztulajdonos belegyezésével lehet bejegyeztetni, a kifizetés azonban, a szabad felhasználású jelzáloghitel esetében jellemzővel szemben, itt az eladó felé történik.

A bankoktól diszpécsereitől megtudhattuk, hogy a családon belüli kivásárlás céljára adott lakáscélú hitelek semmilyen kondícióban nem térnek el az egyéb lakáscélú termékektől. Ez alól egyetlen kivételt az állami támogatás kérdése jelent.

Állami támogatásban ne reménykedj!

A családon belüli kivásárlás esetében csakis piaci kamatozású hitelek jöhetnek szóba, állami támogatású hitelt ugyanis nem kaphatunk. Így elmondható, hogy ilyen valóban csakis a svájci frank alapú hitelek jöhetnek szóba, a piaci kamatozású hitelek kamatfeltételei ugyanis olyan kedvezőtlenek, hogy jelentős forintgyengülés tudná csak ellensúlyozni ezt a hatást.

Összességében elmondhatjuk, hogy a bankok sok éves hallgatás után nyitottak az örökösödés okozta problémákkal küzdők felé, így ma már nem kell a szabad felhasználású jelzáloghitelek által jelentett többletköltséget felvállalnia annak, aki nem rendelkezik a kivásárláshoz szükséges összeggel.