Érik a 2023-as garázsfrász: temérdek magyar tulaj ezzel nem számol, nagyon csúnyán ráfázhatnak

Majd három hónapja, június elején dobta le a megtakarítások további adóztatásáról szóló bombáját a kormány. Ebben az állt, hogy a július elsejével hatályba lévő törvény szerint a 5 százalékos kamatadó mellett 13 százalékos szochót kell fizetni megtakarítási formából származó jövedelem után. És hogy mik lettek az érintett megtakarítási formák?

Gyakorlatilag minden, ami nem ingatlanalapok befektetési jegyei, illetve állampapír. Tehát a többlet teher immáron vonatkozik a hitelintézeti betétek, fizetési számlák hozamára, a kötvények, befektetési jegyek hozamára, a nyereménybetétre kisorsolt tárgynyereményekre, értékpapírokra, és a megtakarítási célú életbiztosításokra. A rendelt célja pedig szinte biztosan az volt, hogy az állami növelni tudja bevételeit a befektetések állampapírokba terelése nyomán.

Ez persze jó lehet az államnak, illetve az állampapírban utazóknak, de nem biztos hogy jó megannyi más befektetésben érdekelt állampolgárnak. A sokakat sokkoló rendelet nyomán most annak jártunk utána, valós alternatívaként milyen ingatlanbefektetési forma lenne a garázskiadás, illetve ami még fontosabb a védett parkolóhelyek kapcsán, ezekre milyen adózás vonatkozik, azaz a kiadók bevételeik mekkora részét veszítenék el így.

Irgalmatlanul pörög a garázspiac

Ahogy arról korábban a Pénzcentrumon beszámoltunk, jócskán bepörgött 2023 augusztusára a hazai garázspiac. Az ingatlan.com adatai alapján, 2022 augusztusához képest az eladó garázshirdetések száma 120 (!) a bérbeadó hirdetéseké pedig 21 százalékkal bővült. Az óriási keresletnövekedést jól mutatja az is, hogy az eladó garázsok átlagára az Otthon Centrum adatai alapján 6,31 millió forintról 7,76 millió forintra nőttek egyetlen év alatt. De persze Budapesten akad olyan kerület is, ahol 10 millió forintot kérnek el egy garázsért.

Azt persze a szakértők hangsúlyozzák, elsősorban nem a kerületi elhelyezkedés befolyásolja az árakat, sokkal inkább a garázs mérete, hogy pontosan milyen területen helyezkedik el, kell-e ott például egyébként a parkolást fizetni vagy sem. Az eladási árak meglódulása ugyanakkor a kiadási árakat nem igazán húzta magával. Mivel országosan átlagosan ugyanúgy 25 ezer forint körül van a havi díj, miközben Budapesten a legtöbb kerületben maradt 40 ezer forint 2023-ban.

Megéri ilyen áron kiadni?

Bár a kiadási árak nem követtek az eladási árak boomját, így is kifejezetten megérheti garázsba fektetni. Adja magát a példa, a Pénzcentrumnak nyilatkozó szakember szerint, miközben Budapesten az átlagos bruttó bevételarányos hozam a garázsok esetén 4 százalék, addig a lakásoknál ez 3,1 százalék.

És amit semmiképp sem szabad elfelejteni, azaz hogy egy parkoló vásárlás esetében nem 30 millió forint a beugró mint a lakásoknál, mert ez kijön néhány millióból. (Érdemes persze megjegyezni, hogy az állampapír 20 százalék körüli hozamát ez persze koránt sem veri, de alternatívaként, más pozíciókat is figyelembe véve működhet a dolog).

A garázskiadás borsos költsége, az adózás

A valaki befektetési céllal vásárol garázst és adja ki, annak bizony az adózással is számolnia kell. Ugyanis a garázskiadás ugyanúgy adóköteles, mint a lakáskiadás. Ekképpen az ingatlan-bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Ezzel persze még nem is lenne gond, viszont adózás szempontjából a garázskiadás legnagyobb buktatója az, hogy a kiadó magánszemély az szja-nak és az áfának is az adóalanyává válik. Persze, ha valaki az alanyi adómentességet választja, akkor csak szja fizetési kötelezettsége keletkezik, de a folyamat még így is eléggé túlbonyolított.

Ha például egy 40 ezer forintos kiadással számolunk, akkor az egy éves bevételünk 480 000 forint lenne. Viszont egy garázs kiadása nem adómentes bérbeadásnak minősül az áfa szempontjából, ezért csak adószámmal rendelkező személyek csinálhatják, így a tevékenység megkezdése előtt mindezt be kell jelenteni az adóhatósághoz. Ráadásul a bérbeadási szerződésmegkötés után havonta nyugtát/számlát kell adnunk, negyedévente adóelőleget fizetni, sőt még az is megeshet, hogy havonta áfát kell fizetni, bevallani.

Aki viszont elindulna az úton, annak rögtön választania kell, miként végzi majd bérbeadási tevékenységét. Ha valakinek egy garázsból származó bevétele például nem haladja meg az egy millió forintot, akkor még célszerű lehet adószámos magánszemélyként belevágni a dologba. Efölött viszont már érdemes lehet átgondolni az egyéni vállalkozóként való működtetést.

Bevétel meghatározása

Az adózás kapcsán fontos kiemelni, hogy az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, különösen a közüzemi szolgáltatások díja.

Költségek

Fontos szót ejtenünk az elszámolható költségekről is. A költségeket tételes költségelszámolással vagy 10 százalék költséghányad alapján kalkulálhatjuk. A választás a kettő közül leginkább úgy dől el, mikor szerezte valaki a garázsát. Ha valakinek régebben megvan, olcsón vette, annak a 10 százalékos költséghányad az előnyös forma, pláne ha a garázs beszerzési ára nagyon alacsony volt. Ehhez képest ha valaki mostanában, már jóval magasabb áron vásárolt, annak a 2 százalékos értékcsökkenés, amit levonhatunk a bevételekből, az már jótékonyan csökkenti az adóalapunkat.

Összességében azt mondhatjuk, hogy tételes költségelszámolás esetén az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevételnél az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása. Elszámolható a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, ideértve a felújítási költség időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlanrész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása.

Ezzel szemben, ha valaki a 10% költséghányados levonást választja, annak a bevételének a 90 százaléka lesz az adóalap, és más költség nem vehető figyelembe, ugyanakkor ezt számla, bizonylat nélkül is levonhatjuk. Fontos tudni még azt is, hogy adóelőleget minden negyedévet követő 12-ig kell fizetni, ám addig nem kell fizetni, amíg adóév elejétől mindez összesítve nem haladja meg a 10 ezer forintot. Az adóbevallás módja egyébként éves bevallás, önadózóként.

Ekho, szocho, áfa

Jó hír, hogy 2019 óta ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után nem keletkezik szociális hozzájárulási adófizetési kötelezettség. Áfát ugyanakkor fizetnünk kell. Feltéve ha nem alanyi adómentességet választunk, ekkor ugyanis áfát nem számolhatunk fel, így nem is igényelhetünk vissza. Ezzel szemben ha nem választunk alanyi adómentességet, akkor az adó alapja a bérleti díj, az áfra mértéke 27 százalék, és a fizetését aktuális hónapot követő 20-ig kell rendezni.