Eladhatatlan lakások, avagy amire a bank nem hitelez

Az elmúlt egy évben többször is körbejártuk már a nehezen értékesíthető ingatlanok témakörét, mostani írásunkban az újabb piaci trendek és a megszorítások hatásait vizsgáljuk, illetve azt, hogy az ingatlanok értékesíthetősége milyen módon befolyásolja a kereskedelmi bankok által nyújtott hitelek maximális összegét.

Eladhatatlan lakások márpedig nem léteznek

Az ingatlanpiac szereplői egyhangúlag állítják, hogy eladhatatlan lakás nem létezik. Az előfordulhat, hogy a rosszul megállapított áron az ingatlan nem kel el, mert az nem felel meg a kereslet-kínálati viszonyoknak.

Azonban még a megfelelően megállapított ár ellenére is vannak olyan szegmensek az ingatlanpiacon, melyeken az eladás lassabb és nehézkesebb, amely egyrészt az ingatlanok sajátosságaiból fakad, másrészt szerepet játszanak olyan külső tényezők, melyek alapvetően megváltoztatják a piaci viszonyokat, és a kínálati oldalon lévőket juttatják többségbe.

A piaci szegmens és az ingatlan sajátosságaiból fakadó nehézségek könnyedén felfedezhetők a budai, több száz milliós villák esetében, ahol a várakozási idő akár hónapokra, évekre is rúghat. Ennek okát a kereslet-kínálati viszonyokban kell keresnünk.

Gróf Attila, az Otthon Centrum II. kerületi irodájának vezetője lapunknak elmondta, hogy sem érdeklődőben, sem eladó ingatlanban nincs hiány a budai villák esetében, de a több száz milliós nagyságrend és a vásárlói oldal speciális igényei miatt az értékesítés lelassul és az egyébként megszokott 2-3 hetes várakozási időszak még egy megfelelően megválasztott ár esetében is 1-2 hónapra nyúlik.

Véleménye szerint az eladásig eltelő időszak hosszúsága főleg a jelenlegi tulajdonos motiváltságának a függvénye, annak, hogy van-e lehetősége arra, hogy kivárja azt az akár 1-2 évre is elnyúló periódust, mely alatt az ingatlan az általa meghatározott áron gazdára talál.

Belvárosi sötét odú: kinek kell?

A belvárosi kerületek "eladhatatlan ingatlanjairól" már több ízben megemlékeztünk, a kategória azóta sem változott: a nehezen értékesíthető ingatlanok közé a földszinti, sötét, udvarra nyíló lakások tartoznak, melyek esetében a ház állapota (felújításra szorul-e) is akadályozhatja az adás-vételi szerződés létrejöttét.

Nőnek a számlák - lassan fogy a panel

A megszorító csomag hatására megnövekedett közüzemi számlák, fenntartási költségek nehéz helyzetbe hozták az eddig panelt preferáló vagy nehezen mozduló tulajdonosokat, akik az elmúlt időszakban az alacsonyabb költségek reményében megpróbáltak váltani: egyedi fűtésű, téglalakásba költözni.

A kínálati oldalon jelen lévő ügyfelek számának emelkedése még inkább nehézkessé tette az értékesítést, így ma már nem csak a nagy alapterületű ingatlanok esetében találkozhatunk hosszabb értékesítési idővel, mondta el Pataki Éva, az Otthon Centrum XVIII. kerületi irodájának vezetője, hanem a kisebb méretű panellakásokkal szemben is előnyt élveznek az egyedi fűtéses téglalakások, annak ellenére, hogy az ügyfél az utóbbi esetében jóval magasabb árszínvonallal szembesül.

A panel legnagyobb hátrányát az idejétmúlt építési technikán, és az egyre inkább felújításra szoruló épületek rossz hőtartó képességén kívül az jelenti, hogy nem hagyja meg a szabad választás lehetőségét a lakók számára, azok kénytelenek a távfűtés adta meleget "élvezni", és természetesen megfizetni annak árát.

Könnyűszerkezet: a megoldásnak ára van

A külső kerületekben maradva újabb ingatlantípussal találkozhatunk, melynek elidegenítésével kapcsolatban többeknek lehet rossz élménye: a könnyűszerkezetes technológia ugyanis a hazai nagyközönség által még kevéssé ismert, és még kevésbé elfogadott.

Az elterjedését főként a bizalmatlanság és a lakosság mentalitása akadályozza, illetve nagyon fontos tényezőt jelent, hogy a kereskedelmi bankok gyakran nem, és sok esetben csak kedvezőtlenebb feltételek mellett nyújtanak hitelt könnyűszerkezetes ingatlanokra.

Temető, nagyfeszültségű vezeték: ez nem jön be!

Az egyik ingatlanfejlesztő társaság vezető beosztású munkatársától megtudtuk, hogy a temető mellett, illetve nagy feszültségű vezeték közelében fekvő ingatlanokra a kereskedelmi bankok az értékesítési nehézségek miatt gyakran egyáltalán nem vagy csak nagyon kedvezőtlen kondíciók mellett adnak hitelt.

Kevesebb hitelt kaptál? - lássuk az okokat!

Nemrégiben megjelent cikkünkben számoltunk be részletesen arról, hogy a kereskedelmi bankok milyen tényezőket vesznek figyelembe, amikor megállapítják a hitel/hitelbiztosítéki értékarányt. Most azt nézzük meg, hogy milyen okok állnak a háttérben akkor, ha a bank a hitelfelvevő számára az átlagosnál alacsonyabb finanszírozási arányt biztosít.

Elsősorban az ingatlan értékesíthetősége határozza meg azt, hogy a bank a fedezetként felajánlott ingatlan forgalmi értékének hány százalékára nyújt hitelt. Az előbbiekben felvázolt ingatlanoknál pontosan az eladás nehézsége az, amely arra készteti a pénzintézeteket, hogy csupán alacsonyabb értékarányig hitelezzenek.

A kereskedelmi bankok által adott válaszokból kiderül, hogy a könnyűszerkezetes ingatlanok és budai villák esetében jellemző értékesítési nehézségek nem a hitel/hitelbiztosítéki értékarányt, hanem a hitelbiztosítéki értéket befolyásolják, azaz a forgalmi értéknek azon hányadát, melyet a bank elfogad.

A budai villák esetében az érték megállapításával kapcsolatban problémaként merülhet fel az értékbecslés elkészítésének bonyolultsága, a könnyűszerkezetes ingatlanok esetében pedig a technológiával szembeni bizalmatlanság. Vannak azonban olyan tényezők is, amelyek nem játszanak ekkora szerepet a maximális hitelösszeg megállapításában, így a rossz elhelyezkedésű lakások esetében a bank nem feltétlenül fektet külön súlyt az ilyen egyedi, kategorizálhatatlan kockázatra.