Jelzálogos lakások: így tudod a leggyorsabban eladni

Egy jelzáloggal terhelt ingatlan adásvétele több módon is megvalósulhat: egyrészt lehetséges egyszerű fedezetcsere vagy fedezetkivonás, ha a fennálló tartozás ezt lehetővé teszi, illetve van egyéb bevonható fedezet. Amennyiben ezen megoldások nem lehetségesek, akkor az úgy nevezett terhelt ingatlanos adásvételi folyamat zajlik le, amelynek során a vevő a vételár egy részét a banki követelés erejéig a hitelező banknak fizeti meg - mondta el a Pénzcentrum.hu kérdésére a Budapest Bank szakértője.

Tehát érdemes lehet bevonni fedezetként a család egy másik ingatlanát, amíg a teljes ügylet le nem zajlik. Ezzel nagyban egyszerűsödik az adásvétel, de költsége is lehet, hiszen ilyenkor ki kell fizetni az értékbecslés, közjegyző és a földhivatali eljárás díját is, ez akár 60-90 ezer forint is lehet. Ha nincs megfelelő értékű ingatlanunk, akkor a vevő által fizetett vételi ár első részletei a bankhoz kerülnek.
Külön kategóriát képviselnek azon esetek, amikor hátralék miatti kényszerértékesítésről beszélünk, akár a bank, akár az adós kezdeményezésére, de ezek már speciális, egyedi folyamatok.

A bank jelzálogjoga törléséhez kizárólag akkor járul hozzá, ha az érintett ingatlan fedezete mellett bonyolított ügyletből eredő minden követelése megtérült, tehát minden hátralék is ki lett egyenlítve a tartozással együtt.

De mi történik, ha a vevő is hitelből fizetne?

Az adásvételi szerződés tartalmazza a részletes lépéseket és azok határidejét. Terhelt ingatlan megvásárlása esetén általában a vételár első részleteit az ingatlan tehermentesítésére használja fel az eladó, majd a bank kiadja a törlési engedélyt. Fontos szempont a sorrendiség betartása: ideális esetben először a teher törlése történik meg, majd azt követően a tulajdonjog határozat formájában bejegyzésre kerül.

Amennyiben hitelből vásárolja meg a vevő az ingatlant, a hitelező bank első körben a tehermentesítésre utal (letéti számlán keresztül), majd a tehermentesítést követően utalja az eladónak a fennmaradó vételárrészt. A banki jelzálogjogbejegyzés törlésének az lehet az akadálya, ha az adós nem fizeti vissza a tartozás teljes összegét - tette hozzá a Bank szakértője.

Jellemzően minden banknak vannak irányelvei az adásvételi szerződések tartalmi elemeire vonatkozóan. Általában megkönnyíti az ügymenetet, ha ezeknek az irányelveknek megfelel a szerződés. Ezeket még az ingatlan eladása előtt kérdezzük meg bankunktól. Ha a vevő készpénzben fizet, úgy a helyzet egyszerűsödik: amennyiben az eladó bankjának a követelése megtérül, a bank kiadja a törlési engedélyt, és végrehajtható a tulajdonosváltás akár végtörlesztés esetén is.