Komoly átalakulások jöhetnek a rezsiválság miatt: ez lesz a magyar munkahelyekkel 2023-ban

Pénzcentrum: Hogyan értékeli az elmúlt hónapok ingatlanpiaci változásait, merre felé tartunk jelenleg? Van okunk a pánikra?

Lóska Erika: Pánikra szerintem nincs okunk. Nemrég épp arról beszélgettünk kollégákkal, hogy az ingatlanpiac ciklikus. Úgyhogy, ha van is egy lefelé ívelő trend, azt egy felfelé tartó fogja követni. Ez nem is az első válság, amit megélünk: mindenki emlékszik a 2008-asra, előtte pedig a dotcom válságra. Nyilvánvalóan most vannak olyan változások, amik nem annyira kedvezőek az irodapiacon a bérbeadóknak. Magasabb az üresedés, nagyobb a szerződéshosszabbítások aránya, miközben az energiahatékonyság felé tolódik a piac. De például ez az energiahatékonysági kérdés az, aminek minden piaci szereplő örülhet. Hiszen, ha több épület lesz környezetbarát, energetikailag hatékonyabb az egy pozitív változásnak tudható be.

Ez alapján elindultunk az energiahatékonyság irányába. Azonban ezt pontosan hogyan próbálják megoldani a bérbeadók? Megnőtt a kereslet az energetikai felújításokra az irodapiaci szegmensben is?

Ez mindenféleképpen egy összetett kérdés. Egyik pillanatról a másikra nem tudnak átváltani, ráadásul olyan komoly rendszerek fejlesztéséről, kialakításáról beszélgetünk, ami egy nagyon hosszú folyamatot tud csak követni. Szükség van tervezésre, meg kell vizsgálni, hogy az új rendszert hogyan lehet beilleszteni, majd pedig, hogy hogyan tud majd reflektálni a már meglévő üzleti tervre. Biztos, hogy elindulunk abba az irányba, hogy a már meglévő, korszerűtlenebb épületek fejlesztésének, hatékonyabbá tételének irányába.

Nem is nagyon van más választása a tulajdonosoknak. Ha nem teszik meg, akkor olyan óriási különbségek lesznek a környezettudatos irodaházak és a kevésbé fejlettek között, hogy elveszítik a versenyképességüket. De ez biztosan nem egyik pillanatról a másikra fog megtörténni. Viszont, ha megnézzük az új fejlesztéseket azt látjuk, hogy nagyon-nagyon sok piaci szereplő kifejezetten környezettudatosan viselkedik a fejlesztésben és egyre több olyan rendszert vezetnek be, amelyek az irodaházakat zöldebbé tették. Tehát ahogyan haladunk előre, ahogy vannak új lehetőségek úgy fejlődnek a rendszerek is.

Mennyi korszerűsítő beruházás indult az elmúlt egy évben, és jellemzően milyenek ezek? Ha jól tudom a vállalkozások esetében mára már szinte teljesen el van lehetetlenítve a napelemes rendszerek telepítése, ezt hogyan tudják megoldani?

Egy irodaház esetében rengeteg korszerűsítést lehet véghez vinni, amiknek különböző a hatásfoka. Le lehet cserélni egy régi 20 éves gépészetet egy vadonatújra, amelyik sokkal hatékonyabb és energiatakarékosabb lehet. De lehet akár külső árnyékolókat is felszereltetni, amik sokkal hatásosabbak, mint a belsők, vagy akár a világítás lecserélésével is rengeteg energiát lehet megspórolni.

Tehát nagyon széles a skála, amivel egy irodaházat hatékonyabbá lehet tenni, így a legapróbb dolgokkal is érdemes lehet foglalkozni. Persze nyilván a nagy változást a nagy beruházások jelentik, mint a szigetelés vagy a fűtési rendszer korszerűsítésé.

Ezekben az esetekben az üzemeltetőnek mérlegelnie kell, hogy mennyire éri meg neki a beruházás, hiszen egy ilyen rendszernek az élettartama nem 3-5 év, de erre előre kell készülni és fel kell mérni, mik azok a változások, amiket be tudnak hozni, és megtartani vele a bérlőket.

Az új irodaházaknál nagyon sok esetben látszik, hogy komoly rendszereket építenek be és ez az üzemeltetési költségeken is tetten érhető, amivel jóval versenyképesebbek lesznek az energetikailag korszerűtlen társaiknál. A rezsiköltségek közti különbség pedig akkora lehet, hogy a bérleti díjat is könnyedén utolérheti.

És nyitottak erre alapvetően az üzemeltetők?

Én úgy gondolom, hogy nincsen nagyon más választásuk. Maga a környezet rákényszerítette őket, hogy ezzel a témával komolyan foglalkozzanak. A lehetőségeikhez képest persze más és más az, hogy mit tesznek bele és hogyan is reagálnak a helyzetre, de én azt látom, hogy nyitottak erre.

Összességében milyen állapotban vannak az üzleti ingatlanok Magyarországon?

Ha az irodaházakról beszélgetünk, akkor nagyon vegyes a kép. Vannak nagyon jó épületek, ami alatt azt értem, hogy hihetetlenül energiahatékonyak és környezettudatosak, de van 1-2 olyan ház is, ahol inkább a minimum felé tolódott el a környezettudatosság. Így óriási a szórás. Mi az üzemeltetési költségeken tudjuk például mérni egy épület hatékonyságát, de igazságtalan lenne azt mondani, hogy azért lett egy irodaház üzemeltetés költsége magas, mert nincsenek energiahatékony megoldásaik, hiszen ezt rengeteg minden tudja befolyásolni.

Azonban úgy érzem, hogy bőven lesz még munka az épületekkel az elkövetkezendő években. Ez a folyamat azonban már korábban elkezdődött.

Magyarországon az egész piac egy kicsit le van maradva, ugyanis eddig nem voltak rákényszerítve az ilyen beruházásokra. Bár voltak olyanok, akiknek szívügyük volt a környezettudatosság, de azt kell mondanom, hogy ha ez a befektetés semmiféleképpen nem jön vissza, nem lenne már ilyen szinten érdekelt a piac ebben, akkor nem lenne ilyen szintű felfutása a piacnak.

Milyen jellemzők alapján keres egy bérlő irodát? Ha például ott van egy kisebb, ámde energetikailag korszerűtlenebb iroda egy nagyobb, újépítésű, korszerű irodával szemben, akkor melyiket részesíti előnyben inkább?

Úgy látom, hogy ma egy nagyon fontos kérdés a hatékonyság és szinte kivétel nélkül minden bérlő esetében azt tudom mondani, hogy ez az elsőszámú prioritás. Hatékonyság alatt nemcsak az energiahatékonyságot értjük, hanem a területit is: rugalmas feltételeket, racionális üzemeltetési válaszokat.

Persze lennie kell egy racionális, pénzügyi aspektusnak is egy ilyen kérdésben, viszont most azt látjuk, hogy egy esetlegesen drágább, de korszerű iroda esetében kevesebbet fizet a bérlő, olyan szinten megemelkedett egy korszerűtlen iroda üzemeltetési költsége. A bérleti díj maga természetesen magasabb, azonban az üzemeltetési költségek ezt kiegyenlítik a jelek szerint.

Hogyan alakultak a bérleti díjak az elmúlt időszakban? Melyik szegmensben ugrottak meg leginkább az árak, érezhető már jelentős különbség az energetikailag korszerű és korszerűtlen épületek bérleti díjai között? Mennyivel emelkedtek meg a bérleti díjak átlagosan?

A különbség nagy. Nem feltétlenül csak a bérleti díjban, hanem például az üzemeltetési költségekben vagy az üzemeltetési szolgáltatás tartalmában is óriási különbségeket tud okozni. Azt látjuk, hogy egy környezettudatos, zöld irodaház racionális üzemeltetési szolgáltatás-mix-szel alacsonyan tudja ezeket a költségeket. Vannak olyan házak is, ahol üzemeltetési költség önmagában eléri egy korábbi B kategóriás irodaház bérleti díját. Tehát hihetetlen nagy különbségek vannak.

A bérleti díjaknak a változása viszont szerintem nem az energiaárak változására vezethető vissza, sokkal inkább arra, hogy az építési költségek alakulására. Ez pedig olyan szinten növekedett meg az elmúlt időszakban, hogy azok a bérleti díjak, amiket korábban, mondjuk 4-5 évvel ezelőtt megszoktunk az új fejlesztések esetében már tarthatatlanok.

Eddig ugye a finanszírozási költségek viszonylag kedvezőek voltak, de most látjuk azt, hogy az egész piac reagál erre a kvázi válságra. Az új esetében nem tudnak így csökkenni a bérleti díjak. A bérletidíjakról viszont nehéz bármit is mondani, mert nem feltétlen az energiaárak miatt változtak. Azt viszont elmondhatjuk, hogy a korábbi 12-13 eurós négyzetméterárak mára már ritkák. A következő lépcső a 15-16 eurós négyzetméterár volt, de mostanra már egyáltalán nem számít kuriózumnak a 17-19 euró/négyzetméter sem. Meglepően nagy a szórás az irodaházak között is, hiszen egy új építésű iroda esetében bele kell kalkulálni az építkezési költségeket is, így nem éri meg neki 12 euróért bérbe adni. De ha Budapestet és az agglomerációt nézzük én azt tudom mondani, hogy 12-28 euró között mozognak a négyzetméterárak, hozzátéve, hogy ez utóbbi már a prémiumkategóriát jelöli.

Jellemző még, hogy eurós bérleti szerződésekről beszélünk?

Nagyon kevés kivétellel a szerződések euróban köttetnek, forint alapú szerződéssel nagyon kevés esetben találkoztam az elmúlt 20 évben.

Milyen változások történtek a piacon? Elkezdtek kisebb irodákat keresni inkább a cégek, miután home office-ra váltanának a legtöbben, vagy inkább a nagyobb, energiatakarékosabb irodákat keresik?

A hibrid munkavégzés mint jelenség és az, hogy emiatt esetleg átgondolják a szerződéseket már korábban megjelent, mint postcovid tünet. A pandémia első időszaka alatt hirtelen mindenki otthonról dolgozott, ez megoldhatóvá vált egyik pillanatról a másikra a kényszer hatására. Később beálltunk egy hibrid munkavégzésre, elsősorban azért, mert a munkavállalók megszerették az otthoni munkavégzés lehetőségét és nem szerették volna feladni ezt.

Emellett a cégek is elkezdték felismerni, hogy nem feltétlen lesz az ő eredményük, termelésük rosszabb csak azért, mert otthonról dolgoznak az emberek. Viszont az is látszik, hogy a kollégáknak szükségük van arra is, hogy bemenjenek az irodába és bizonyos csapatok is jobban dolgoznak, ha nem kizárólag távmunkában vannak. Erre ki kellett találni egy megfelelő módszert, egy új irodai környezetet. A szükséges helyszín pedig előfordul, hogy kisebb volt, mint amit eredetileg béreltek.

Így voltak olyan cégek, akik úgy döntöttek, hogy csökkentik a bérelt irodájuk méretét és átalakítják a munkakörnyezetet, ami a megváltozott elváráshoz már jobban illeszkedik.

A tapasztalataim alapján kétféle megoldás született: vagy egy 20-40 százalékos területcsökkentés történt, vagy pedig azt mondták, hogy van annyival több, új munkavállalójuk, hogy erre ne legyen szükség. Vannak természetesen gyorsan növekvő szervezetek is szerencsére, illetve új cégek a piacon, de a legtöbb esetben nem területi növekedéssel foglalkoztak a bérlők. Ez a mostani, kihívásokkal teli gazdasági helyzetben is tetten érhető a cégek stratégiájában: hatékony, modern területeket keresnek, rugalmas feltételekkel.

Milyen gyakran kell a bérleti szerződéseket felülbírálni? A tapasztalatai alapján milyen távra írják ezeket alá? Tapasztalható ezen a téren bármiféle változás?

Ez is egy olyan kérdéskör, ami folyamatosan változik. A covid-era előtt 5 év alatt nem szívesen kötöttek ilyen szerződéseket, jellemzően 5-7-10 évre szerződtek. Most azt látjuk, hogy a bérbeadók igyekeznek rugalmas válaszokat adni a bérlők igényeire és arra a bizonytalanságra, ami a bérlőkben van. Így újra megjelentek a 3 és 5 éves szerződések, egy-egy úgynevezett break opcióval, amikor is hamarabb fel tudják mondani a szerződést, ha szükség van rá. De 1-2 esetben találkoztunk ennél rövidebb időre szóló megegyezésekkel is.

Azt mondanám, hogy a régi átlagosan 7-10 év helyett mára már a 3-5 évre szóló szerződések lettek a jellemzőek.

Az üzemeltetési költségek esetében pedig minden évben van egy elszámolás a bérlők felé. A valós költségek alapján a bérlők vagy kifizetik a többletköltséget, vagy elszámolják azt az összeget, amellyel többet fizettek az elszámolási időszakban. Tehát az üzemeltetési költségeket, ha nem is tárgyalják újra évente, mindenképpen van egy éves elszámolási rendszer.

Hogyan készülnek a bérlők a téli hónapokra? Pangó irodákra, sötét plázákra számíthatunk idén? Vagy hasonlóan a magánszemélyek esetében inkább mindenki kivár, megnézi, hogyan alakul a fűtési szezon?

Őszintén szólva mi is és a bérlők is kíváncsian várják a telet. Azok, akikkel beszéltünk nem mondanám, hogy kifejezetten izgulnak, hogy mi fog történni, azonban nyilvánvalóan kíváncsiak, hogy pontosan mi is fog történni, de nem naivan mennek bele ebbe a helyzetbe. Miután meglévő bérleti szerződésekről beszélünk nem tudják felrúgni csak úgy azt, de ahol lehet, ott próbálnak optimalizálni és költséget csökkenteni. Volt olyan ügyfelünk, aki területeket zárt le. Például a meglévő 10 ezer négyzetméterükből 2 ezret nem fognak használni, csak a fennmaradó 8 ezret, esetleg albérletbe adják a nem használt területet.

Olyan ügyfeleink is vannak, akik már előre készülnek és előre látják, hogy legközelebb kénytelenek lesznek újra tárgyalni a szerződésüket: kisebb területet bérelnének, vagy ugyanakkorát, de több munkaállomással. Vagy olyan rugalmasabb szerződésopciókat szeretnének, amelyek az elkövetkezendő szerződési időszakban lehetővé tegye, hogy ha például bővülni szeretnének legyen rá mód, vagy le tudjanak zárni területeket, ha arra lenne szükségük.

Azt látjuk, hogy a home office, hibrid munkavégzés rendkívül népszerű, és nem tartom valószínűnek, hogy ez a közeljövőben megváltozna.

Milyen folyamatok indultak el a megemelkedett rezsiárak miatt? Lentebb adtak a cégek esetleg az igényeikből az új szerződések esetében? Mennyire rugalmasak a bérbeadók ilyen téren?

Úgy gondolom, hogy együttesen az összes gazdasági hatás miatt optimalizálnak a cégek. Nagyon fontos nekik az, hogy minél több bizonytalanságot kiszűrjenek és próbáljanak rugalmas megoldásokkal készülni a jövőre. Tehát olyan szerződéses feltételeket próbálnak kitárgyalni a segítségünkkel, hogy a jövőbeli váratlan helyzetekből adódó kihívásokra minél rugalmasabban tudjanak válaszolni. A bérbeadók bármikor mondhatják azt persze a kérésekre, hogyhogy bizonyos feltételekben nem tudnak partnerek lenni, de fontos kiemelni ezen a ponton, hogy egy bérlőt mindig sokkal könnyebb megtartani, mint elveszíteni és újra feltölteni az üres épületet. Ezt a bérbeadók is tudják szerencsére, láthatóan a legtöbb piaci szereplő tanult az előző válságból és alkalmazzák is a megtanultakat. Azt gondolom, hogy minden bérbeadónak más a határa, azonban ezeken belül próbálnak alkalmazkodni a bérlői igényekhez.

Hol szokták meghúzni a határokat a bérbeadók?

A bérbeadóknak is elég sok lehetőségük van, a bérleti díjtól az adható kedvezményekig. Adott szerződéshosszhoz például nem ugyanolyan kedvezményeket adnak. Azon túl, hogy szeretnék megőrizni a bérlőket, megelőzni az üresedést az ügyletnek – hiszen piaci szereplőkről beszélünk – valamilyen formában pozitívan kell zárulnia a nap végén.

Nem tudnak olyan eltúlzott kívánságokat teljesíteni, amik szembe mennének a racionalitással.

Ezen felül, pedig vannak olyan szerződéses formák, amikkel szemben nem tudnak rugalmasak lenni. Beszélhetünk itt akár a garanciáról, vagy az idő előtti felmondásról. Ezek nem fognak megváltozni még most sem, amikor kiélezettebb a piac.