Megéri lakást venni vagy a bankban fialjon a pénz? - Elbillent a mérleg nyelve!

A moszkvai Irn.hu ingatlanszakértői, hogy segítséget nyújthassanak a kulcsfontosságú döntés meghozatalában, létrehozták a moszkvai ingatlanmegtérülési indexet, amely arra próbál választ adni, hogy mennyiben tud az ingatlanbefektetés releváns alternatívát nyújtani a kockázatmentesnek ítélhető lekötött betéttel szemben.

3 hónappal ezelőtt arra tettünk kísérletet, hogy a moszkvai példa alapján létrehozzuk a budapesti ingatlanmegtérülési indexet (BIMEX), ekkor a mutató arról tanúskodott, hogy a lassulást mutató budapesti ingatlanpiacon is érdemes bankbetét helyett a maltert és téglát választani befektetésünk eszközéül.

A következőkben ismét górcső alá vesszük a budapesti piacot, hogy megtudjuk mi történt az elmúlt negyedévben. Annyit elöljáróban elárulhatunk, hogy a változások mindenképpen kedvezőek voltak, de hogy a bankok vagy a lakáspiac eladói örülhetnek-e jobban az csak a módszertan és a számok ismerete után derül ki.

Kis lépések egy nagy képlethez...

Egy ingatlanbefektetés éves hozamát elsősorban a bérleti díj és az ingatlan árának aránya, illetve annak árnövekedése határozza meg, így a fővárosi ingatlanmegtérülési index alapját is ezek a tényezők adják. Az éves hozam meghatározásához első lépésben szükségünk van az albérlet- és használt ingatlanpiaci átlagos négyzetméterárakra, melyeket a teljes budapesti kínálatból számoltunk.

Az éves bérleti díjak és az ingatlanárak hányadosát korrigáltuk az árak növekedésével és az amortizációval, így megkaptuk az ingatlanbefektetésünk hozamát. A kérdés persze az, hogy ez milyen arányban áll a piacon kapható betéti kamatokkal. Hiszen ez mutatja meg nekünk, hogy érdemes-e a lekötött betétnél nagyobb kockázatot magában rejtő ingatlanbefektetési választanunk.

Amennyiben ez a szám nagyobb mint egy, az ingatlanpiac jobb befektetési lehetőséget jelent a kisbefektetők számára. Abban az esetben viszont, ha egy alá süllyed, már nem érdemes a kiadással vesződni és kockázatot vállalni, okosabb bankbetétbe helyezni pénzünket. Persze ebben az esetben nem vesszük figyelembe a rendelkezésünkre álló egyéb befektetési eszközöket.

Felhők közül a Nap: javult a BIMEX!

A budapesti ingatlanpiacon tevékenykedő szereplőket kérdeztük az indexhez szükséges adatokra vonatkozóan, melynek elkészítésében az Otthon Centrum, a Duna House, az Ingatlan.com, az Ingatlan.net, az Albérlet.hu és az OrigoIngatlan voltak segítségünkre. Az általunk felhasznált adatokat 2007. szeptember 4. és 6. között gyűjtöttük be. Az ingatlanárak esetében az adatbázisokba az elmúlt fél évben bekerült ingatlanok átlagos négyzetméterárával számoltunk.

A szakértők egyöntetűen arra figyelmeztetnek, hogy a kockázatok és az elérhető hozamok mérlegelésének mindenképpen az adott ingatlan tulajdonságainak tükrében kell megtörténnie.

Az adatokat a moszkvai elemzők által létrehozott képletbe illesztve azonban arra a következtetésre juthatunk, hogy az index továbbra is az ingatlan előnyére mutat rá a banki betétekkel szemben, sőt a mérleg nyelve az elmúlt három hónapban még inkább a kockázatosabb befektetési forma felé billent.

Ennek hátterében egyrészt a jegybanki kamatvágás hatására csökkenő betéti kamatok húzódnak meg. Ez azonban még nem lenne elég a sikerhez, a szeptemberi iskolakezdés ugyanis az albérleti piacon is közel 5 százalékos áremelkedést hozott. A bérleti díjak növekedési üteme ráadásul meghaladta az ingatlanok esetében jellemző mértéket. Ez a kettős hatás vezetett oda, hogy elmondhatjuk, egyre inkább kifizetődik a kockázatosabb befektetési forma választása.

A moszkvai index 10 százalékos éves amortizációval számol, mely tartalmazza az éves felújítási költséget, illetve a kieső bérleti díjakat azon időszakokra, amikor a lakás üresen áll. Sajnos nem rendelkezünk olyan adattal, amely a lakások kiadhatóságát mutatná meg, így valószínűsítjük, hogy az év teljes egészében ki vannak adva. Ennek függvényében az amortizáció mértékét 10-ről két százalékra módosítottunk.

Ingatlan vs betét: egyenlőtlen küzdelem?

Hazánkban korántsem annyira egyértelmű a meccs kimenetele, mint a nagy növekedési dinamikájú ingatlanpiaccal rendelkező országokban. A szakértők szerint azonban december végéig további monetáris enyhítés várható: a 25-50 bázispontos csökkentés pedig tovább nyomja lefelé a betéti kamatokat. Ez az albérleti díjak és az ingatlanárak stagnálása mellett is pozitív eredményre vezet, már ami az ingatlanosokat illeti. 

A pontos érték előállítását megnehezíti, hogy a ingatlanügynökségek által befogadott ajánlatok között általában az értékesebb ingatlanok jelennek meg, hiszen ebben az esetben éri meg a vevőnek a közvetítési díjat megfizetni. Ezt a torzítást azzal próbáltuk mérsékelni, hogy online ingatlan kereső oldalak ajánlatait is figyelembe vettük az átlagoláskor.