Már nem csak az otthonukat bukhatják a devizahitelesek

Pénzcentrum
2012. augusztus 26. 11:14

A forint gyengülése és a lakásárak esése miatt nagyon sokan szembesültek az elmúlt években azzal, hogy tartozásuk összege meghaladja lakásuk értékét. Bár a hiteleseket többnyire a havi törlesztőrészlet alakulása érdekli, legalább ennyire fontos a lakás elvesztésének valószínűsége is a havi jövedelem esetleges kiesése, a pénzügyi tartalékok felélése esetén. A veszély általában annál nagyobb, minél kisebb önerőből és minél nagyobb összegű hitelből finanszírozta lakásvásárlását valaki. Noha az ebből fakadó kockázatokat több állami és banki program is mérsékli, a bankszektor és az ügyfelek számára sem mindegy továbbra sem, mekkora a hitelek és az ingatlanfedezetek összértékének egymáshoz viszonyított aránya. A Magyar Nemzeti Bank nemrég közzétett statisztikái ebből a szempontból kiélezett helyzetet mutatnak: a deviza lakáshitelek többségénél (55%-ánál) magasabb a hiteltartozás összege, mint a hitel mögött álló ingatlan értékének 90%-a. Baj esetén tehát a bankoknak még a lakások (valószínűleg nyomott áron történő) értékesítése után is bőven maradna behajtandó követelésük. Az érintettek nagy részén ráadásul a Nemzeti Eszközkezelő sem tudna segíteni.

A jelzáloghitelek hitel-fedezet mutatójára (loan to value, LTV) vonatkozó negyedéves statisztikát közölt a múlt héten a Magyar Nemzeti Bank (MNB). A 2009 elejéig visszatekintő jegybanki adatokban az LTV számítása 2011 elején megváltozott: addig a fedezet értékeként a bankok által meghatározott hitelbiztosítéki értéket, azóta azonban az ingatlanok piaci értékét veszik figyelembe. Ez az idősorban némi törést okozott (átlagban csökkentette az LTV-t, hiszen nőtt a figyelembe vett ingatlanérték), így a későbbi adatok csak óvatosan hasonlíthatók össze a korábbiakkal.

Ami a jelzáloghitelek LTV mutatóját illeti, jelentős különbséget tapasztalunk aszerint, forintban vagy devizában, lakáscélra vagy szabad felhasználásra, a kétezres évek közepén vagy máskor folyósították őket a bankok. Általában az alábbiak mondhatók el.

LTV sajátosságok

- a devizahitelek LTV mutatója jóval magasabb, mint a forinthiteleké (a pontos átlag nem ismert), ezeket lazább feltételekkel nyújtották a bankok
- devizahitelek esetében a lakáscélú hitelek, forinthitelek esetében a szabad felhasználásúak LTV-mutatója magasabb
- a legmagasabb (átlagosan közel 80%-os) LTV mutatóval 2006-2008-ban folyósították a hiteleket a bankok, jelenleg azonban a hitelek mintegy felét 50% alatti LTV mellett nyújtják, és nem jellemző a 70% feletti érték.

A fenti, "nem automatikus" adottságokon túl "automatikus" tényezők is befolyásolják a meglévő jelzáloghitelek LTV-jét.

Az aktuális LTV-t befolyásoló tényezők

- minél korábban került felvételre a hitel, rendszeres törlesztés esetén annál kisebb a tőketartozás, így az aktuális LTV mutató is (csökken a számláló)
- devizahitel esetében minél gyengébb a forint, annál magasabb a tartozás és az LTV mutató is (nő a számláló)
- minél alacsonyabb a fedezeti ingatlan piaci értéke (negatív lakáspiaci folyamatok), annál magasabb az LTV mutató (csökken a nevező)

A magas hitel-fedezet mutató mindenki számára rossz. Minél magasabb az értéke, az ügyfél felé fizetésképtelenség esetén annál nagyobb összegre támaszthat igényt a bank az ingatlan értékén felül (100% feletti LTV esetén), illetve annál kisebb a lakásértékesítés után fennmaradó megtakarítása az ügyfélnek (100% alatti LTV esetén, feltételezve, hogy a piaci érték egyúttal a bank nettó megtérülése). A bank számára sem jó a helyzet: magas LTV esetén a hitelkövetelés nagy arányban maradhat behajtatlan. Ezt csak súlyosbíthatja a hatékonytalan végrehajtási folyamat és a lakáspiaci helyzet további romlása.

Veszélyben a devizahitelesek: már nem csak a lakás a tét


A tanulságokat már levonták, de...

Jelentős különbség van tehát a korábban kihelyezett jelzáloghitelek LTV-mutatója és a frissen kihelyezett jelzáloghiteleké között: előbbi jóval magasabb. Megemelkedett hitelezési veszteségeik és forrásköltségeik miatt azonban a bankok ma már óvatosabbak, kockázatkezelési elveik jóval szigorúbbak, mint a válság előtt. Az új ügyfelek szintén óvatosabbak, mint a régiek: a magasabb hitelkamatok (deviza helyett forint!) és a szigorúbb hitelezési sztenderdek miatt jellemzően csak azok vesznek fel hitelt (azok is kisebb összegben), akik a bankok korábbi hitelezési sztenderdjei szerint a legjobb hitelminősítésű ügyfelek lettek volna. Éppen ezért míg korábban - a fenti ábra tanúsága szerint - az LTV-mutatók mediánja 70% fölött volt, ma - a lenti ábrának megfelelően - az 50% alatti LTV mutató a jellemző érték (a jelenlegi - elenyésző arányú - magas értékeket a hitelkiváltások magyarázzák).

Veszélyben a devizahitelesek: már nem csak a lakás a tét


A bankok ma már nem is nyújthatnak akármilyen LTV-mutató mellett hitelt, hiszen korlátozza őket ebben a körültekintő lakossági hitelezésről szóló 2009-es (361. számú) kormányrendelet, illetve ennek módosítása. Ezek értelmében a bankok nem nyújthatnak hitelt kizárólag a hitelkockázati fedezet figyelembevételével, az ügyfelek hitelképességét, hitelezhetőségét minden egyes hitelbírálatkor meg kell vizsgálniuk. A belső szabályzat alapján maximális havi törlesztési képesség (hitelezhetőségi limit) alapján csak olyan hitelt nyújthatnak, amelynek a törlesztőrészlete ezt az összeget nem haladja meg. Euróhitel esetében a havi törlesztőrészlet nem lehet magasabb a hitelezhetőségi limit 80 százalékánál, más deviza esetén (pl. svájci frank) pedig 60 százalékánál. Emellett az újonnan folyósított (nem kiváltási célú) hitelek LTV-mutatóira vonatkozóan is tartalmaz korlátozást a rendelet: forinthitelek esetében legfeljebb 75 százalék, euróhitel esetén 60 százalék, frankhitel esetén 45 százalék lehet (lízing esetén ezeknél 5 százalékponttal magasabb) az LTV-mutató. A fenti korlátozás mellett 2011 júliusa óta (a hitelkiváltások kivételével) csak olyan természetes személy vehet fel devizahitelt, akinek havi bruttó jövedelme az adott devizanemben áll fenn, és összege meghaladja a személyi alapbér legkisebb havi összegének 15-szörösét.

Veszélyben a devizahitelesek: már nem csak a lakás a tét

 

Veszélyben a devizahitelesek: már nem csak a lakás a tét

... még mindig kísért a múlt

Hiába hozták meg azonban a fenti intézkedéseket, a meglévő jelzáloghitel-állomány problémáján ez mit sem segít. Márpedig a probléma valós: a nem teljesítő hitelek LTV mutatója az MNB stabilitási jelentése alapján jelenleg is bőven 100% fölötti. Amellett tehát, hogy a hitelek bedőlése esetén annál nagyobb az ügyfél vesztenivalója, minél magasabb a hitel LTV mutatója, szoros összefüggés figyelhető meg az LTV mutató (a lakásérték-arányos eladósodottság) és a pénzügyi teljesítőképesség-arányos eladósodottság között is. Vagyis minél nagyobb összeget vett fel ingatlanának értékéhez képest valaki, annál valószínűbb, hogy saját anyagi lehetőségeihez mérten is túlvállalta magát. Az LTV mutató ezen ügyfél esetében a valós vesztenivaló nagyságát érzékelteti.

A deviza jelzáloghitelek LTV mutatója jelenleg jóval magasabb, mint a forinthiteleké, amit a 90% feletti LTV állományon belüli aránya is jól mutat: a deviza lakáshiteleknél 55%, a szabad felhasználásúaknál pedig 36% volt június végén a lakás értékének 90%-át meghaladó hitelek aránya, szemben a forinthitelek 12%, illetve 9%-os adatával. A deviza lakáshitelek helyzete a legdrámaibb: 1980 milliárd forintnyi hitelből 1085 milliárd LTV mutatója van 90% fölött.

Veszélyben a devizahitelesek: már nem csak a lakás a tét

Fenti megállapításainkkal összhangban a különbségeket nemcsak az okozza, hogy a devizahiteleket lazább feltételek mellett kínálták a bankok, hanem az is, hogy a forinthitelek állománya régebbi, és nem emelte LTV-mutatójukat a devizahitelekét nagyon is megemelő forintgyengülés. Az MNB korábbi adatait előbányászva azonban (az alábbi ábrára tekintve) kihangsúlyozható, hogy a devizahitelezés csúcsán, 2006 és 2008 között eleve kirívóan magas LTV-mutató mellett "dobták ügyfeleik után" lakáshiteleiket a bankok.

Veszélyben a devizahitelesek: már nem csak a lakás a tét


Veszélyek

A késedelembe eső hitelesek közül a fentiek alapján a magas LTV mutatóval rendelkező hitelesek a leginkább veszélyeztetettek. Mellettük azok is említhetők itt, akik esetében az LTV mutató ugyan alacsony, de pótfedezet került bevonásra (az LTV nevezőjét növelve, a mutatót csökkentve), így valójában egyszerre több ingatlan sorsa forog kockán.

Kézenfekvőnek tűnik a gondolat, hogy a fenti adósok esetében lehet szükség leginkább az állami közbeavatkozásra, ezen belül is a lakást átvevő Nemzeti Eszközkezelő (NET) segítségére. A NET segítségének igénybe vételének azonban fontos feltétele (többek között) az alábbi két (a cég honlapján is szereplő) kitétel, amely túl magas eredeti LTV mellett kizárja az igénybe vételét, így büntetve a felelőtlen hitelfelvevőt. Eszerint (egyéb korlátozások mellett) csak azokban az esetekben segíthet a NET, ahol:

- a banktól kapott kölcsön összege a hitelszerződés megkötésekor az ingatlan forgalmi értékének a 25 és 80 százaléka közé esett, államilag támogatott hiteleknél elérhette a 100 százalékot
- a törvény hatályba lépésekor (2012. január 1-jén) a hiteladós a lakáshitel-tartozását legalább 180 napja nem törleszti

A bankok felelősségének hangsúlyozása mellett tehát érdemes figyelembe venni egy másik szempontot is, amelyre a jogszabály fenti, elsőként említett rendelkezése rávilágít: a túlzott eladósodást előidéző felelőtlen hitelfelvevői döntést utólag nem lehet egy jogszabályi mondattal jóvátenni.

Veszélyben a devizahitelesek: már nem csak a lakás a tét

 

Veszélyben a devizahitelesek: már nem csak a lakás a tét

 

Veszélyben a devizahitelesek: már nem csak a lakás a tét

NEKED AJÁNLJUK
PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2022. december 7. 15:55
A producer-showman vitába szállt Gulyás Márton műsorvezetővel arról, hogy a TV2 a Fidesz televíziója...
Kiszámoló  |  2022. december 7. 10:54
Nem akartam írni róla, de annyian kértétek, hát írok egy keveset Matolcsy jegybankelnök beszédéről,...
Bankmonitor  |  2022. december 7. 10:41
Emelkedik a rövid futamidejű lakossági állampapírok kamata. Egy-két éves futamidőre már évi 9-9,5 sz...
Holdblog  |  2022. december 7. 06:03
A központi bankok idén újra ráéreztek az arany ízére: a jegybankok 2022 harmadik negyedévében globál...
Új őrület terjed Magyarországon: ez lesz 2023 slágere a magyar wellnessekben?

Nem csoda hát, hogy egyre több panzió igyekszik az egész szezon alatt különlegesebb programokat, lehetőségeket kínálni az arra utazóknak.

Valósítsd meg vállalkozói ötleted vevőid segítségével! (x)

Ha régóta motoszkál a fejedben egy világmegváltó ötlet, de eddig nem mertél belevágni, akkor most itt a tökéletes alkalom, hogy a tettek mezejére lépj.

Új zseniképző indul Magyarországon: álomszakma, luxusfizetés vár arra, aki elvégzi?

Nagyon szép gondolat, hogy teremtsük meg a biztonságot a jövő generációinak, ez egy olyan program, ami ehhez ténylegesen hozzá is tesz valamit.

Húsbavágó igazságról rántja le a leplet a magyar rendező: ilyen film is ritkán készül itthon

A független filmeknek mindig lesz létjogosultságuk, ahogy közönségük is - vallja Pető Szabolcs, filmrendező.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. december 7. szerda
Ambrus
49. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Mibe fektessünk 2023-ban?
Háború, energiaválság, infláció - Védelem a befektetéseinknek
Agrárszektor Konferencia 2022
Az év agráreseménye, 2 nap szakma Siófokon!
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2022. december 7. 18:19