24 °C Budapest
Black simple detailed street roads map on vintage beige background of the neighbourhood Pestszentlőrinc-Pestszentimre 18th district (XVIII kerület) of Budapest, Hungary

Elképesztő, ami a magyar lakáspiacon folyik: sosem gondolnád, hol pörögnek az eladások

2024. május 9. 15:04

Noha a forgalmat és áralakulást tekintve Budapestet és a fokozottan iparosodó városokat tartják a lakáspiac vezető területeinek, a statisztika máshol mutatja a legforróbb pontokat. Ezek közé tartozik például Salgótarján, ahol az utolsó fél évtizedben a legnagyobb arányban cseréltek gazdát az otthonok, csakúgy, mint Zalában, ahol a megyeszékhelyen kívül ugyancsak kiemelkedően pörgött a használtpiac.

Az Eurostat közelmúltban publikált lakáspiaci forgalmi kimutatása alapján a vizsgált uniós országok legpezsgőbb lakáspiacaként aposztrofálható a magyar. A statisztika módszereivel egy-egy országon belül is meghatározhatóak a piac tartósan aktív vagy csendesebb régiói.

Kifejezetten alkalmas erre a 2018 és 2022 közötti időszak, ami igazán mozgalmas volt a hazai használtlakás-piacon. A vizsgált időszak első éveiben virágzott a piac, amire jött a Covid okozta sokk, majd abból egy felpattanás, és a KSH által feldolgozott utolsó teljes évben, 2022-ben máris a következő lejtmenettel kellett szembenéznie a szektornak. Ebben a fél évtizedben a hazai használt lakások forgalma egyik évről a másikra is nagyot változott. Míg az ötéves periódus átlagos tranzakciószámára vetítve 2018-ban a forgalom elérte ennek 110 százalékát, addig 2019-ben 104%, 2020-ban 89%, 2021-ben 106% és 2022-ben 91 százalékon állt a mutató.

Abban is jelentős a különbség, hogy ezek a hegy- és lejtmenetek mennyire viselték meg az egyes hazai részpiacokat. Budapest pontosan hozta az országos átlagot, azaz 2022-ben 17 százalékkal volt alacsonyabb a forgalma, mint négy esztendővel korábban. Ehhez képest Pest vármegyében a tranzakciószám közel felére zsugorodott (noha ebben vélhetően a NAV adatfeldolgozásának a területen ismert lassulása is közre játszik). Hasonló mértékű és irányú elmozdulást máshol nem regisztráltak, a következő csoportba viszont több vármegye is bekerült 20 százalékot meghaladó eséssel, így Fejér, Baranya, Komárom-Esztergom, Veszprém, Hajdú-Bihar, Csongrád-Csanád.

Egyetlen terület van, ahol ez az összevetés – hajszállal, de – pozitív eredményű: Szabolcs-Szatmár-Beregben a használt lakások forgalma 2022-ben nem egészen fél százalékkal magasabb volt, mint a Covid előtti „béke években”. 5 százaléknál kisebb visszaesést regisztráltak még Somogyban, Hevesben és Nógrádban. Ezek az eredmények Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzőjének tapasztalataival egyezően arra utalnak, hogy az utóbbi több mint öt év társadalmi és gazdasági kihívásai, illetve a fejlettségükből adódó nagy ütemű áremelkedés főleg a prosperáló hazai területeken okoztak megrázkódtatásokat a használtlakás-piacnak, a csendesebb forgalmú területek viszont válságállóbbnak bizonyultak.

Egy ilyen mozgalmas fél évtized áttekintése arra is alkalmas lehet, hogy az egyes vármegyei lakáspiacok jellemző intenzitását is összehasonlíthassuk. Ekkor a méretekből adódó torzítás kiküszöbölésére a tranzakciószám mellett a meglévő lakásállomány nagyságát is számba kell venni, amihez jó közelítésű adatokat szolgáltat a 2022-es népszámlálásból elérhető lakott lakások száma is (noha enyhe torzítást okozhatnak az egyes alternatív lakáshasználati módok – mint a be nem jelentett kiadás, iroda – területi eltérései).

A vizsgált periódusban a hazai piac intenzitását az jellemezte, hogy minden ezer otthonból évente átlagosan 35 cserélt gazdát, ugyanakkor az egyes területek ettől jóval eltérő, és gyakran meglepő forgási sebességet mutattak.

LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el,  havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%,  a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

A lakáspiac centrumának tartott Budapest mutatója (a 2022-es lakott lakások számára vetített 2018-22 közötti átlagos forgalom, 1000 lakásra) 35,8, ami alig múlta felül az országos átlagot. Ezzel szemben négy olyan intenzív piacú vármegye is volt, ahol a forgási sebesség a 40-et is elérte:

  • Jász-Nagykun-Szolnok (42),
  • Heves (40,6),
  • Somogy (40,5) és
  • Békés (40,4),

a Balaton térségét leszámítva ezek közül egyiket sem szokták a különösebben keresett térségek között emlegetni. A skála másik végén, ahol a legcsekélyebb valószínűséggel adtak el otthont, a fővárost övező – és részben a már említett technikai jellegű adatfeldolgozási lassulással érintett – Pest vármegye áll a sor élén, 24,5-ös mutatóval, azt követi a nyugati határ közelében Győr-Moson-Sopron (31,1) és Vas (32,7).

Ha a vármegyék eredményét megbontjuk, s külön vizsgáljuk a székhelyek mutatóit, akkor ismét előbukkan néhány váratlan eredmény. A legpörgősebb nagyvárosi lakáspiac Salgótarjáné (45), azaz itt cseréltek legnagyobb arányban gazdát a lakások. Ugyancsak kiemelkedően magas a forgási ráta Nyíregyházán (41,2), Békéscsabán (41) és Szolnokon (40,8). A lehetséges magyarázatok közül Valkó Dávid azt emeli ki, hogy ezeken, az egyébként széles körben kevéssé vonzónak gondolt területeken nagyon csekély az új építések száma. Amíg például Győrben a sok új lakás elviszi a kereslet egy részét, az ipar- és ingatlanfejlesztésből kimaradó területeken az összes felmerülő családi igényt a használtpiacon kénytelenek kielégíteni, ami fokozza az ottani fordulatszámot. Emellett a relatív olcsóság lehet vonzó akár a környékről beköltözők számára is.

A vármegyeszékhelyek listáján a másik végletet Zalaegerszeg képviseli igen alacsony, 29,8-as forgási sebességgel. Ám az talán ennél is érdekesebb, hogy a városhatáron túl szinte pezseg az egész vármegye. A székhely nélkül számított területen ugyanis minden ezer lakásból évente átlag 42,5 került piacra, ami valamennyi vármegyei vidék összevetésében a legmagasabb érték.

Címlapkép: Getty Images
NEKED AJÁNLJUK
Tücsökfehérjéből készít proteinszeletet a magyar orvostanhallgató, a Cápák között befektetője is beszállt az üzletbe (x)

Ennek nincs is tücsök íze, ez a leggyakoribb visszajelzés a többféle ízesítéssel gyártott, tücsökfehérjével dúsított proteinszelet, snack és shake kapcsán.

A legnagyobb hazai filmfesztiválon mutatkozik be a közösségi finanszírozásból megvalósult kisjátékfilm

A Magyar Mozgókép Fesztiválon találkozhat először a közönség Králl Kevin “Melange”című kisjátékfilmjével.

Üzleti ötletek tesztelése: ezt kell tenned, hogy befutó legyen a kampányod a közösségi piactéren

Magyarországon az üzleti ötletek mintegy 6 százaléka jut el abba a fázisba, hogy jutalomalapú közösségi finanszírozási kampány indulhat rájuk.

Meglepő dolgokat rejt egy kamasz naplója 2024-ben: less bele, a te gyereked is érintett!

Megvalósul Jocó bácsi nagy álma, színpadra állítják regényét. A Kamaszharc, bár fikció, a tanárként nap, mint nap megtapasztalt élethelyzeteket dolgozza fel.

NAPTÁR
Tovább
2024. június 18. kedd
Arnold, Levente
25. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
REA 2024 SUMMIT – Powered by Pénzcentrum
A magyar Real Estate Agent találkozó a Kalmárok közreműködésével
Future of Finance 2024
Mi lesz a szerepe a pénzügyekben az AI-nak?
Sustainable World 2024
Zöld finanszírozási lehetőségek, befektetési döntések, ESG megfelelés
EZT OLVASTAD MÁR?
Felújítási támogatás - hírek, tudnivalók
A legfontosabb hírek, elemzések, és a részletszabályok a 2024-től elérhető lakásfelújítási támogatásról.
Most nem