Ilyen lakásokat vesznek a milliomos pestiek

Még éppen a válságot megelőző hónapokban (2008 elején) készített az Ecorys Magyarország Kft. egy listát, melyben a legjelentősebb budapesti luxuslakás-építési projekteket gyűjtötték össze. A közel 5 évvel ezelőtti, 15-ös listára akkor 700 ezer forint/négyzetméter ártól lehetett felkerülni. Rendkívül érdekes és tanulságos elővenni ezt a gyűjteményt és egy kicsit frissíteni azt a jelenlegi tudásunkkal.

A "legek" anno

A 2008-as lista első helyezettje, a Palazzo Dorottya még ma is mintegy 49 lakást kínál eladásra a megvalósult 87-ből, melyek egy részét akár bérelni is lehet. Az eltelt évek alatt az árak a Palazzo Dorottyában pedig inkább tovább emelkedtek, így egyes lakásokhoz, köszönhetően a forint-euró árfolyamának, közel 2 millió forintos négyzetméteráron juthatunk ma hozzá, az öt évvel ezelőtti átlag 1,1 millió forinthoz viszonyítva. Kevésbé szerencsésen alakult a Rózsadomb tetejére megálmodott Excelsior Budapest Spa története, melyet a budai látképet évtizedek óta csúfító, egykori SZOT-szálló betonvázából fejlesztettek volna, de végül nem fejlesztettek, és nem adták el a projekt lakásait négyzetméterenként átlagosan 1,1 millió forintért.

A Szalag utca 6. szám alatti Corvinus Palace-ról sok információt ma már nem lehet elérni a világhálón, ám ez a projekt az egyik azon kevesek közül, melyek sikeresnek tekinthetőek a 2008-as lista legdrágábbjai között, hiszen befejeződött, és eladó lakást ma már nem hirdetnek benne. A 980 ezer forintos átlagos négyzetméterárral a negyedik helyre szorult Palazzo Andrássy avagy Andrássy Palace Gardens ma a bank tulajdonában várja a szebb napok eljövetelét. Bár az egyik korábbi értékesítő elmondása szerint a projekt két épülete közül az egyiket átadták, a másiknak pedig a homlokzatát felújították, a válság a finanszírozó markába kényszerítette a pesti oldal egyik legexkluzívabbnak indult lakásfejlesztését.

A nagyobb projektek közül érdekes még a Neocity Group Szemlőhegy tetejére megálmodott Seven Arts Resort-ja, amit a fejlesztőtől visszavéve az Erste vett kezelésbe. Többször is kerestük az Erste illetékeseit a jelenleg is folyó kivitelezéssel kapcsolatban, azonban annál többet, hogy nemsokára beindul a nagyszabású értékesítés, nem kívántak elárulni. Így bár néhány évet ugyan csúszott a projekt, de úgy fest végül átadásra kerülnek az egykori diplomata-lakópark lakásai, és benépesülhetnek élettel a jobb sorsra ítélt betonvázak.

A Király utcában megvalósult, és a médiában a silány minőség szinonimájává tett Central Passage esete a mai napig megbotránkoztatja a jóérzésű fejlesztőket, kivitelezőket, építészeket és ingatlanosokat, így a luxus kategóriából hamar kiírta magát a projekt. A Felvinci (ma már Rózsadomb) Villapark pedig (lásd a részleteket lejjebb) a válság luxustársasház projektjeinek egyik legnagyobb túlélőjévé vált, hiszen megvalósult, és ma már mintegy 75%-át értékesítették is. A luxusprojektek mérlege tehát nem a legjobb, ám ennek ellenére számos kisebb, közepes és nagyobb lakásszámú projekt található ma is a budapesti új építésű luxustársasházak piacán.

A mai kínálat

A legtöbb milliós négyzetméterár körüli új építésű lakást ma a II. kerületben kínálják a fejlesztők. Néhány fejlesztésben ugyan tíznél több lakás is található, ám a legtöbb luxusprojekt inkább kisebb, 3-6 lakásos. Ennek oka lehet egyrészt az, hogy kevés összefüggő nagyobb terület van a legjobb lokációkban, illetve, hogy nem is mernek nagyobbat, többet építeni a fejlesztők, hiszen ki tudja mikor képesek értékesíteni a mai lakáspiaci körülmények között az újonnan megépített álomotthonokat.

A kiemelt lokációkban tehát továbbra sincs változás. A többlakásos luxusprojektek még mindig elsősorban a II., az V. és a XII. kerületekben keresik a tehetős vevőket, ám akad néhány kivétel is. Ilyen például a XIII. kerület Duna Pláza mögötti negyede, ahol a Prestige Towers kínálja nem éppen angyalföldi átlagáron megépült luxuslakásait.

Amennyiben a jelenlegi kínálatból szemezgetünk, Pestnél maradva nem szabad elfelejtkeznünk a már említett Palazzo Dorottyáról, ami továbbra is az egyik legvastagabb pénztárcát követeli a vásárlóktól. Lipótvárosban azonban helyet követel magának még a Garibaldi 4. fantázianevű projekt is, amely a pesti luxusprojektek többségéhez hasonlóan nem új építésű, hanem inkább "újjá-építésű" projekt, vagyis a régi házat teljesen felújítva és lakásait átalakítva valósult meg.

A luxus azonban nem csak a Rózsadombon és Lipótvárosban várja az arra vágyókat. Az összesítésünkből kihagyhatatlan a VI. kerületben található, az Andrássy út vonzáskörzetébe tartozó, kívülről a múltat megőrző, belül azonban a kor luxuskövetelményeit kielégítő fejlesztés, a The Rippl is. A projektben egy 61 négyzetméteres lakás ára 64 millió forint, legalábbis az egyik kizárólag exkluzív lakásokat forgalmazó ingatlanügynökség oldalán található adatlap szerint. Bár nem tartozik a legdrágábbak közé, mégis érdekességként érdemes megemlíteni a VIII. kerület egyik árban kiemelkedő projektjét, a Mikszáth-házat, ahol a környék átlagárához képest mintegy háromszoros négyzetméteráron, átlagban közel 600 ezer forintos fajlagos áron juthatunk hozzá egy új lakáshoz.

Változó igények - A Rózsadomb Villapark története

Az egyik legnagyobb lakásszámú és legexkluzívabb budai luxusprojekt története az '50-es évek elejéig nyúlik vissza, mikor még üres telkek álltak a beruházás helyén. Majd a Belügyminisztérium üdülőt épített a telkekre, mely később átalakult, és óvodaként kezdett üzemelni. Az óvoda és bölcsőde - a helyiek elmondása szerint - a rendszerváltás után is üzemelt még néhány évig, majd ezt követően elhagyatottan állt úgy 2005-ig, amikor is egy külföldi befektető vásárolta meg a telket a Belügyminisztériumtól. "A befektető készíttette el a terveket, kért (és kapott) építési engedélyt. Ezt követően 2006-ban kínálta részünkre először eladásra az immár 4 villaépület, összesen 47 lakás megépítésére alkalmas, építési engedélyes tervekkel rendelkező, 8000 nm területű telket. Az eladóval közel egy évig alkudoztunk, majd 2007-ben vásároltuk meg az ingatlant az Inter-Európa Bank (ma már CIB Bank) telekvásárlási hitelének felhasználásával." - meséli dr. Boglutz István, a Skarlát-Házak Kft. ügyvezetője a kezdeteket.

2008 végén, 2009 elején kezdődtek el a mélyépítési munkálatok, vagyis pontosan a hazai válság kitörésének időpontjában, majd 2009-ben a szerkezetépítés. 2012 júniusában kapott az épület használatbavételi engedélyt. Jelenleg az eladásokkal párhuzamosan történik a lakások minden esetben egyedi belső kialakítása. Boglutz elmondása szerint a projekt telekvásárlással és kivitelezéssel együtt 3,4 milliárdos költséget jelentett, ennek megfelelően 750 és 1050 ezer Ft/nm áron kínálják a projekt lakásait. Banki finanszírozást kizárólag a telek megvásárlásához vettek igénybe, a kivitelezéshez nincs projekthitele a fejlesztőnek, ami talán az egyik legfontosabb feltétele volt a projekt számára a válság sikeres átvészelésének.

Külön érdekesség, hogy a projektben eddig lakást vásárlók körében alacsony igény mutatkozott a luxusszolgáltatások iránt, mint közös uszoda, szauna, gőzkabin, vagy konditerem, mivel kevesen vágynak a közös használatú wellness-re. Vagyis a multimilliomosok körében egyre inkább terjed a tudatos gondolkodás, és a luxust leginkább a lokációban és az épített környezet minőségében mérik, mintsem a kiegészítő szolgáltatások sokféleségében.

A projekt 41 lakásából máig mintegy 31-et értékesítettek, és jelenleg 8-ba már be is költöztek az új lakók. Boglutz elmondása szerint a vevők alig 10-20 százaléka külföldi állampolgár, ám jellemzően ők is valamilyen szálon kötődnek az országhoz. Bár egy ilyen, több tíz, akár százmilliós lakást nem lehet nem befektetésként is kezelni, a trendek alapján a vevők többsége tervezi a beköltözést, és nem csak spekulációs céllal vásárol luxuslakást.

De kik is érdeklődnek egyáltalán az ilyen lakások iránt? Jól körbehatárolható réteg. "A vevőink jellemzően 40 év feletti, magyar, magasan képzett felső középosztálybeli - nagyvállalati felsővezetők, cégtulajdonosok - magánszemélyek." - összegzi tapasztalatait Boglutz.