Na itt zuhannak igazán a lakásárak Budapesten

Az ingatlan.com Budapest toplistájából kiderül, hogy többen keresnek ingatlant Pesten, mint Budán. Természetesen ez nem újdonság. Ami viszont igen meglepő, hogy az első két dobogós ennek ellenére mégis budai kerület. Sőt, az élbolyt jelentő hat legkeresettebb budapesti kerületből négy a budai hegyvidéken fekszik.

A legtöbben a XI. kerületi ingatlanokra kerestek rá a portálon. Az ingatlanmagazin.com cikke szerint ez nem meglepő, hiszen a kerület ingatlanválasztéka igencsak széles; megtalálható benne az olcsó lakótelepi lakásoktól kezdve minden, egészen a legdrágább luxusingatlanokig. A nagy választékhoz emellett többnyire jó közlekedés is társul.

Második helyen a II. kerület végzett, mely klasszikusan a luxusingatlanok, villák és az évtizedek óta meghatározó márkát képviselő "Rózsadomb" kerülete. Csak a dobogó harmadik fokára fért fel a szintén színes ingatlanállományú XIII. kerület.

Az élboly sereghajtója a hatodik helyezett III. kerület lett, a keresési eredmények alapján tőle jóval lemaradva következik csak a többi kerület. Ugyancsak jókora a szakadék az utolsó XXIII. és az utolsó előtti XX. kerület között, mely kerületek a legkevésbé keresettek az érdeklődők körében.

Hol vegyél lakást; Budán vagy Pesten?

Budapest teljes egészét vizsgálva továbbra is csökkenő lakásárakat tapasztalhatunk, néhány kerület azonban kitörni látszik a kollektív süllyedésből és a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján a 2009-es árcsökkenést követően 2010 közepére már néhány helyen csekély emelkedés volt tapasztalható. A lakáspiaci statisztikák további frissülésével pedig fény derülhet majd a tavalyi év egészére vonatkozó eredményekre.

A jelenlegi és leendő lakástulajdonosok csak úgy kapkodják manapság a fejüket, ha a lakások éppen aktuális négyzetméterárával kapcsolatban szeretnének informálódni. A szakmailag hiteles források ugyan még mindig jellemzően árcsökkenésekről számolnak be, miközben a közvetítő cégek minden erejükkel próbálják elhitetni a tőkével rendelkező potenciális vásárlókkal, hogy most van itt a vissza nem térő alkalom a lakásvásárlásra. Persze ezen nincs is mit csodálkoznunk, hiszen az ingatlanközvetítő cégek jól felfogott üzleti érdeke is azt diktálja, hogy folyamatos legyen a mozgás a piacon, hiszen a jutalékot az adásvételek után kapják, a hálózatokat pedig az ügynökök és a franchise partnerek által megtermelt jövedelemből és befizetésekből tartják fenn.

A marketing szövegeket, és az utolsó lehetőségre buzdító lózungokat félretéve érdemes a konkrét számok mögé is nézni, és a lényeget a tényleges folyamatokból leszűrni. Bár a KSH adatai jelenleg még csak 2010 közepéig kerültek feldolgozásra, az már látszik, hogy a főváros egészét tekintve még 2009-hez képest is alacsonyabb szinten zárnak a használt lakások négyzetméterárai, valamint az átlagos lakásár mutató is. Erről a továbbra is kitartó csökkenésről már többször is lehetett hallani, kijött többek között az FHB Lakásárindexe is, amely szintén ezt a folyamatot igazolta. Mélyebben, kerületi szinten vizsgálva a folyamatokat azonban érdekes eltéréseket tapasztalhatunk.

Budapestet sokféleképpen lehetne felosztani lakáspiaci szempontból. Lehetne egyszerűen csak Budát és Pestet nézni, vizsgálódhatnánk vásárlóerő paritás, esetleg egy főre jutó személyi jövedelemadó alapot képező jövedelem alapján, vagy feloszthatnánk különböző területekre a várost a kerületek földrajzi elhelyezkedése alapján, és még számtalan egyéb módszerrel. A mi esetünkben a felosztás alapja azonban nem más, mint hogy 2009-hez képest mely kerületekben nőtt, és melyekben csökkent a használt lakások átlagos négyzetméterára 2010 közepéig a KSH adatai szerint.

Bár az árnövekedéssel büszkélkedő kerületek között különösebb összefüggést nem sikerült felfedezni, hacsak azt nem vesszük annak, hogy jellemzően nem belvárosi sűrűn lakott területekről van szó, annyit azonban leszűrhetünk, hogy a hat budai kerületből négyben, míg a tizenhét pesti kerület közül csupán két peremkerületben lendült át a lakások négyzetméterára a holtponton. Budán az I., a II., a XI., és a XXII. kerületekben is magasabb árakat regisztrált a statisztikai hivatal, míg Pesten a jellemzően családi házas övezetnek számító XVI., és XVIII. kerületekben nőttek minimális mértékben a négyzetméterárak.

A konkrét számokat tekintve egyértelműen a 7%-os növekedést elért I. kerület emelhető ki a kerületek mezőnyéből, míg a XVIII. kerületben 2%-os a többi pozitívban zárt kerületben pedig 1% körüli volt az emelkedés. Dehogy ne csak a pozitívumokról szóljunk, érdemes megemlíteni, hogy a magasan a legnagyobb árcsökkenést produkáló XXIII. kerület mellett szintén erős áresést kellett elkönyvelnie a VII., a IX., az V., és a VI. kerületeknek is. Mindkét esetben a használt lakások tekintetében.

A rendelkezésünkre bocsátott adatokból továbbá kiderül, hogy az új lakások tekintetében eltérő a kép a kerületek között. Kezdve azzal, hogy néhány helyen, a minta hiánya miatt, vagyis hogy 10 darabnál kevesebb lakás került értékesítésre, nincsenek is felhasználható adatok. Az új lakások átlag négyzetméterára a XIX., XXII., és a VII. kerületekben emelkedett számottevően, míg a használt lakások esetében növekedést produkáló XVIII. kerületben jelentős csökkenést mértek. Ezek az eredmények azonban a regisztrált adásvételek alacsony száma miatt, és az egyes területeken eltérő fejlesztések okán kevésbé tekinthetők trendszerűnek.

Az eredményekből levonható, hogy a lakáspiaci árváltozások bár mérhetőek az egész város szintjén is, érdemesebb szegmentáltan tanulmányozni az adatokat, melyek például kerületi bontásban, képesek relevánsabb információval szolgálni a lakáspiacon tapasztalható árváltozásokkal kapcsolatban. Továbbá egyértelműen levonható, hogy Budán érezhetőbben hamarabb tért magához a lakáspiac, mint a pesti oldalon, így aki a lefelé tartó lakásárak utolsó pillanatában kíván beszállni a piacra leginkább az elit budai kerületekben nézelődjön.