Albérlővadászat mesterfokon: amikor kiderül a turpisság...

Akár a hitelminősítés: fájdalmasabb is lehet...

Az Egyesült Államok megközelítőleg 37 millió bérbeadó ingatlanjából mintegy 17 millió kezelését professzionális partner végzi, hogy levegye a terheket a tulajdonos válláról. Ezek az ingatlankezelők természetesen igyekeznek megspórolni a fejfájást maguknak és a tulajdonosnak, akire szeretnének minél jobb benyomást tenni, hogy továbbra is megtarthassák a megbízatást. Ennek egyenes következménye, hogy tűzzel-vassal igyekeznek elkerülni, hogy problémás bérlő költözzön be a rájuk bízott ingatlanba.

A piaci igény tehát fokozottan jelen van, az albérlet kivételére jelentkezőket minősíteni kell, hogy könnyebb legyen kiválasztani azokat a potenciális bérlőket, akikkel a legnagyobb valószínűség szerint nem lesz probléma. Erre a célra jöttek létre a hitelminősítőkhöz hasonló vállalatok, melyek a hitelbesorolás mellett, a bírósági és rendőrségi dokumentumokba, valamint a közüzemi számlákba is betekintenek, hogy minél teljesebb képet tudjanak adni egy-egy jelentkezőről. Mindez a tengerentúlon teljesen legális, ám sok esetben téves eredményre vezet...

A bérlőminősítők meglepően sok forrásból szerzik be adataikat, melyekből arra igyekeznek következtetni, hogy a célszemély mennyire képes és szokott eleget tenni fizetési kötelezettségeinek. A problémák csak ott kezdődnek, hogy a kutatások nem elég alaposak, így könnyű jogtalanul feketelistára kerülni, a minősítés így gyakran többet árt, mint használ. A bírósági eseteknél például csak azt vizsgálják, hogy volt-e az adott személynek bírósági ügye a főbérlőjével szemben, az már kevésbé érdekli a minősítőket, hogy kinek volt igaza. (A piacvezető First Advantage SafeRent a közelmúltban sikeresen védte meg a bíróságon azon álláspontját, miszerint neki nem kell néznie a per kimenetelét, hiszen egy ügyfél már önmagában attól is kockázatos, hogy egyáltalán perre megy a főbérlővel.) A jogeseteket tartalmazó adatbázist maguk az önkormányzatok értékesítik a minősítőknek.

Mindez persze oda vezet, hogy a bérleti jogviszonyban az albérlőnek gyakorlatilag le kell mondania jogainak érvényesítéséről, hiszen amennyiben perre kerül a sor, nehezen fog másik albérletet találni, mivel bérlőminősítése kockázatossá válik.

Megjegyezzük, hogy a bérlői jogviszonyban hazánkban inkább a főbérlő tudja nehezebben érvényesíteni jogait, hiszen az ingatlanok túlnyomó része feketén van kiadva, azaz a bérleti díjból befolyó jövedelem nem szerepel a főbérlő adóbevallásában, egy ezt leleplező megállapodással pedig nem nagyon éri meg bíróságra menni...

Egy másik súlyos probléma, mely a büntetlen előélet ellenőrzése során merül fel, hogy a minősítő cégek sokkal előbbrevalónak tartják a költséghatékonyságot a pontosságnál. Ebből adódóan nem a díjköteles nyilvántartásokat használják, hanem csak azt a listát, mely a letartóztatottak adatait tartalmazza. Ebben az esetben természetesen olyanok is feketelistára kerülnek, akikről végül kiderült, hogy semmit nem követtek el. Ha ehhez még azt is hozzávesszük, hogy a hitelminősítőkhöz hasonlóan ebben a műfajban is gyakori az azonos nevűek összekeverése, akkor láthatjuk, hogy az albérletvadászatot könnyen megnehezítheti egy-két kellemetlen meglepetés.

Mit tehet az ügyfél?

Amennyiben egy kiadó ingatlant kereső azt tapasztalja, hogy a minősítő cégek hibája miatt utasítják el valahol, jelezheti ezt az illetékes vállalatnak egy formanyomtatvány segítségével, majd a bejelentést követő 30 napon belül választ kap arra, hogy változtattak-e a nevéhez bejegyzett adatokon.

A probléma csak az, hogy a pontatlanságot a minősítettnek kell feltárnia és jeleznie, nem annak kell észrevennie, aki pénzért nyújtja a szolgáltatást. Az pedig szinte biztosra vehető, hogy mire valakinek korrigálják az "aktáját", addigra a kiszemelt ingatlanban már másik bérlő lakik. Az elszalasztott lehetőségre alapozva persze lehet kártérítési pert indítani, különösen az USA-ban...

Összességében azt állíthatjuk, hogy egy alapos albérletvadászat a tengerentúlon már úgy kezdődik, hogy az illető a későbbi kellemetlen meglepetések elkerülése érdekében lekéri saját minősítését, melyet ingyenesen megtehet.

Magyarország más világ...

Hazánkban a fent részletezett modell több szempontból is teljesen életképtelen. Egyrészt utaltunk már az albérletpiac fekete voltára, melyből következik, hogy a lakásukat kiadók a lehető legkevesebb felet szeretnék bevonni az üzletbe. Amennyiben a kiadásban professzionális cég segédkezik is, az sem jelenti, hogy az ügylet eredményeképpen a főbérlő majd adózni is fog.

Megjegyezzük persze, hogy mivel a főbérlő az adókerülés miatt nehezen érvényesítheti jogait a bíróság előtt anélkül, hogy lebukna, lényeges lehet számára, hogy egy profi közvetítő megbízható bérlőket szállítson számára, ám ennek technikai feltételei Magyarországon nem annyira adottak. Elég ha csak a pozitív adóslista hiányára gondolunk...

Itthon a kereslet túlnyomó részét a diákok és a külföldiek teszik ki, akik közül az előbbi réteget eleve nehéz lehet pénzügyileg minősíteni, mindazonáltal nehéz lenne azt állítani, hogy a bérlők magatartása jelentené a legnagyobb problémát a hazai albérletpiacon...