Megvan a megoldás a bedőlt hitelekre? Kiút az amerikai hitelfelvevőknek!

A szenátus valószínűleg hasonló döntést fog hozni a héten a törvény sorsát illetően. Azonban az állami segítségnyújtás feltételei, körülményei, illetve hatása meglehetősen bizonytalan. A CNNMoney.com kísérletet tett a törvény életbelépésének, illetve az állami garancianyújtás hatásainak feltérképezésére.

Az elemzést egy olyan hitelfelvevő szempontjából végezték el, aki egy 220 ezer dolláros (35,42 millió forint) lakás jelzáloghitellel rendelkezik, azonban az ingtalanárak esése miatt a lakása már csak 200 ezer dollárt (32,2 millió forint) ér ebben a pillanatban.

Az első kérdés, hogy ki jogosult az államilag garantált hitelt felvenni?

A törvényjavaslat értelmében csak az jogosult a segítségre, aki az adott ingatlant birtokolja, vagyis ténylegesen abban él, valamint a havi törlesztő részleteinek jövedelméhez viszonyított aránya magasabb 35 százaléknál.

Természetesen a programban való részvétel mint a hitelező, mind a hitelfelvevő részéről önkéntes, azonban a végső döntést az eredeti hitel nyújtója hozza meg a részvételt illetően, vagyis a zálogjoggal rendelkező dönthet úgy, hogy inkább az árverezést választja.

Ugyanakkor a törvény nem írja elő, hogy milyen hitelminősítéssel kell rendelkeznie az ügyfélnek ahhoz, hogy a programban részt vehessen, magyarul feketelistás ügyfelek is segítségben részesülhetnek.

Mennyibe kerül ez a résztvevők számára?

Az új hiteleket 30 éves futamidőre nyújtanák, fix kamatozás mellett és a hitelezőnek el kell fogadnia, hogy az eredeti követelésének körülbelül csak 85 százalékát fogja viszont látni. Ez amiatt van, mert az FHA csak az eredeti hitelállomány 90 százalékát garantálja, magyarul 10 százalékot le kell írnia a hitelezőnek. Ez a példa mentén azt jelenti, hogy az adott pillanatban 200 ezer dollárt (32,2 millió forint) érő hitelkövetelés (ennyit kapna most, ha elárverezné) helyett már csak 180 ezer dollárt (28,98 millió forint) mutathat be könyveiben.

A fennmaradó 10 százalék, vagyis 20 ezer dollárt (3,22 millió forint) veszteségként le kell írnia, az ügyfél részéről ez olyan, mintha az már letörlesztette volna. További költséget jelent a hitelező számára a fennálló hitelállomány után 3 százalék (5400 dollár, 869,4 ezer forint) "részvételi díj" megfizetése az FHA számára, és további 2 százalék (3600 dollár, 579,6 ezer forint) egyéb jutalék. Összesen tehát 29000 dollárjába (4,67 millió forint) kerül a hitelnyújtó számára a programban való részvétel, ami közel 15 százaléka a leírt követelésállományának. Ez tehát csak tetézi az egyébként is - ingatlanárak esése miatt - elszenvedett veszteséget.

Természetesen a hitelfelvevő számára is költségeket jelent a részvétel. A 30 éves, fix kamatozású hitel jelenleg 6,5 százalék körül mozog. Ezen kívül további 1,5 százalékos éves prémiumot kell fizetnie az FHA felé a fennálló tarozása után, ehhez jönnek az USA-beli ingatlanadók, a kötelező lakásbiztosítás és természetesen a lakásfenntartás költségei. Összesen 1580 dollár (254,4 ezer forint) havi kiadást jelent ez a tulajdonos számára.

Amennyiben a hiteltartozás lejárata előtt eladná lakását, kilépési díjat is fizetnie kell, ami az értékesítésből származó haszon csökkenő mértékű hányadát jelenti. Ez az első öt évben annak teljes egésze, majd öt év után annak fele, de minimum az eredeti hiteltartozás 3 százaléka.

Tegyük fel, hogy sikerült eladnia lakását öt év után 200 ezer dollárért (32,2 millió forint), és addigra 31,5 ezer dollárt (5,07 millió forintű) már letörlesztett tartozásából. Ekkor nem tarthatja meg a teljes 31,5 ezer dollárt (5,07 millió forint), ugyanis ebből még ki kell fizetnie a kilépési díjat, ami jelen esetben annak a 20 ezer dollárnak (3,22 millió forint) a fele, amit a programba lépéskor a hitelező leírt veszteségként. Magyarul 21,5 ezer dollárt (3,4615 millió forint) tehet zsebre az üzletből.

Ha az eredeti érték alatt értékesítette volna lakását, úgy is ki kellett volna fizetnie a kilépési díjat, ami a 180 ezer dolláros (28,98 millió forint) hiteltartozás 3 százaléka, 5400 dollár (869,4 ezer forint) lett volna.

Láthatóan nem egyszerű a döntés, hogy mivel jár jobban a hitelfelvevő, azzal ha egyből elárverezik a házát, vagy ha belemegy a segítségnyújtó programba. Nem lehet tudni ugyanis, hogy hogyan változnak a jövőben a lakásárak. Valószínűleg komoly szakmai tanácsadásra lesz majd szükségük a bajba jutott amerikai hitelfelvevőknek.