Gyülekeznek a gomolyfelhők: beinthet a koronavírus a magyar turizmusnak

Gyülekeznek a gomolyfelhők: beinthet a koronavírus a magyar turizmusnak

2020. február 18. 15:33

2020-ban is folytatódik a hotelpiaci fellendülés: az újonnan átadott szobák száma megduplázódhat, és elérheti a 2000 szobát, továbbá a nemzetközi szállodaláncok mellett a befektetési alapok is aktívak lesznek, mint vevők vagy beruházók. Tavalyhoz hasonlóan idén is várhatóak jelentős adásvételek a piacon: a vevők leginkább a 4*-os szállodákat keresik, ahol a vételár elérheti a szobánként 230 ezer eurót is. Árfelhajtó hatású az ÁFA-csökkentés, valamint az a tény, hogy a cseh és a lengyel piacon már lezajlott a jelentős drágulás. Negatív tendencia a kivitelezési költségek emelkedése, az építőipari kapacitáshiány, de legfőképpen a koronavírus turizmusra gyakorolt hatása körüli bizonytalanság - ezek a főbb megállapításai egy friss szállodapiaci előrejelzésének.

A VLK Cresa piacelemzést és előrejelzést készített a magyar hotelpiacról, melynek legfontosabb megállapítása, hogy szárnyal a szektor: folyamatosan épülnek az új szállodák, de a már működő hotelek iránt is élénk a vevői kereslet. 2019-ben 8 budapesti és 3 vidéki szállodában közel 1000 új szállodai szoba nyitott meg, és a kínálatbővülés mellett is növekedett a foglaltság, bár minimálisan: Budapesten 0,2 százalékot 76,2 százalékra, országosan pedig 61,2 százalékról 61,7 százalékra a megelőző évhez képest. Tavaly a budapesti 4*-os szállodák egy szobára jutó árbevétele nőtt a leggyorsabban: a 13,6  százalékos emelkedés meg is magyarázza, hogy a folyamatban lévő hotelfejlesztések 46 százaléka is ebben a kategóriában zajlik. A fejlesztőket az sem riasztotta el, hogy az építési költségek - ugyanolyan műszaki tartalom mellett - 40-50 százalékkal emelkedtek az elmúlt két-három évben, ami egy 4*-os szálloda esetén azt jelenti, hogy 1600-1800 euró/m2-ről 2200-2400 euró/m2-re ugrott a kivitelezési költség.

A piaci boom további bizonyítéka, hogy jelentős adás-vételek is történtek tavaly: volt olyan 4*-os hotel, amely 230.000 euró/szoba áron kelt el - állítja Takács Péter, a VLK Cresa szakértője. Jelenleg az eladni szándékozók kivárnak, további áremelkedésre számítanak. Az optimizmus részben indokolt, hiszen Magyarország jó befektetési célpont továbbra is, mivel a cseh és lengyel piacok már túl drágának számítanak és a hotelek teljesítménye stabilan javul. Profit- és ezzel árfelhajtó hatású lehet nálunk az ÁFA-csökkentés is, illetve megjelentek a hotelbefektetésekre specializálódott befektetési alapok, amelyek nem csupán pénzügyi befektetésként vesznek szállodákat, hanem szakmai tudással, nemzetközi tapasztalattal, márkaszinergiákkal, átépítési, újrapozícionálási programokkal tervezik elérni a hozzáadott értéket - állítja a szakértő, aki azonban arra is figyelmeztet, hogy a vevőknek oda kell figyelni a megtérülésre. A szakértő szerint a 230 000 euró/szoba ár például csak a 100 szobánál nagyobb, 4*-os szállodák esetében lehet reális, hiszen ebben az esetben - az irodapiachoz hasonlóan bérleti díj alapú hozammegközelítéssel, 5 százaélkos hozammal számolva - havi nagyjából 950 euró bérleti díjat kell kitermelnie egy szobának, ami csak megfelelő elhelyezkedés és méretgazdaságosság mellett érhető el.

Kapacitáshiány az építőiparban és a koronavírus hatása

A piaci kilátásokat beárnyékolja az ingatlanárak növekedése: minden, legalább 5000 m2 hasznos területű szállodaépület kialakítására alkalmas, jó elhelyezkedésű telek iránt sorban állnak a vevők. Jelenleg az árakat a telekhányad határozza meg (a felszín feletti hasznos épület-négyzetméterre jutó telekár), ezek Budapesten nagyon változóak: az 5. kerületben akár 2500 euró/m2 is lehet egy hotelberuházásra alkalmas telekhányad, a 6. kerületben ez 1500-2000 euró/m2, a 7. kerületben pedig már "csak" 1000-1500 euró/m2, attól függően, hogy az épület, telek rendelkezik-e építési engedéllyel és hány szobás szálloda megvalósítása lehetséges. A hotelfejlesztéseket sem kerülik el az építőipar általános problémái: a szakemberhiány, a kapacitáshiány miatt csúszhatnak, vagy akár el is maradhatnak beruházások. Egyes vidéki városokban pedig az európai autóipar bizonytalanságai gyűrűznek be a helyi szállodapiacra.

Ám kétségkívül a legjelentősebb kockázati tényező a koronavírus turizmusra gyakorolt hatása. Tavaly Kína már a tizedik helyre jött fel a küldőországok listáján, az onnan érkező turisták száma 6,9 százalékkal, (kb. 439.000 vendégéjszaka, ennek nagyjából háromnegyede Budapesten realizálódik) nőtt a megelőző évhez képest, és a magyar turisztikai piac további nagy növekedést várt idén a közvetlen légijáratoknak is köszönhetően. Ám a koronavírus miatt ez a trend megfordulhat - állítja Takács Péter, aki nemzetközi elemzésekre hivatkozva 25-30 százalék közötti visszaesést vár a kínai turizmusban.

Élénk marad a vevői kereslet a kész szállodák iránt

A friss előrejelzése szerint idén 1500-2000 új szállodai szobát adnak majd át a beruházók. A szakember becslése szerint az egy szobára eső nyereség átlagosan 3-5 százalékkal nőhet 2020-ban. Ebben szerepet játszik az ÁFA-csökkentés pozitív hatása, illetve az, hogy a gyengülő forint némileg ellensúlyozza a forintalapú bérköltségek emelkedését. Ez azt is jelenti, hogy a nemzetközi szállodaláncok és befektetési alapok  továbbra is élénken érdeklődnek a magyar piac iránt, és minden budapesti üzemeltető-keresési projektre komoly hazai és nemzetközi érdeklődés várható. Vidéken többnyire a már a fővárosban jelen lévő nemzetközi márkák keresnek aktívan új lehetőségeket, de a gazdaságfejlesztési programok és a vidéki turisztikai attrakciófejlesztések további üzemeltetői és befektetői érdeklődést generálhatnak.

JÓL JÖNNE 2 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 millió forintot igényelnél, 60 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 42 034 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 9,96%), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 42 083 forintos törlesztőt (THM 10,01%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

Takács Péter szerint a befektetési alapok körében a legnépszerűbbek a bérleti konstrukciók lesznek, ahol helyi vagy regionális, független szakmai partner üzemelteti a szállodát, de valamelyik nemzetközi márka alatt, annak előírásai alapján. 

"A beruházók megoszlanak a bérleti vagy management konstrukciók között: a konzervatívabb fejlesztők bérleti konstrukciót keresnek a fix cash flow miatt, a magasabb kockázatot vállaló beruházók az üzemeltetési szerződéseket preferálják. A befektetők hasonlóan oszlanak meg: az intézményi, befektetési alap típusú vevők a bérleti konstrukciós hoteltermékeket preferálják, a magánbefektetők és a magasabb kockázatot keresők a management konstrukciót keresik" - állítja Takács Péter, aki szerint a hosszútávú bérleti szerződéses belvárosi hotelek adásvételei 5-5,5 százalék hozam körüli áron cserélnek gazdát, emiatt a management szerződéses hoteltulajdonsok is ezt a hozamot várják el az exitnél, de a vevők inkább 6-6,5 százalékos hozamszinten vennének ilyen hoteleket.

Címlapkép: Getty Images
NEKED AJÁNLJUK
Sok szülő így rontja el a gyerek fejlesztését: nem lehet elég korán kezdeni

Szinte semmi sem fejleszti olyan gyorsan és hatékonyan a legkisebbek agyát, mint a társasjáték.

Ennyibe kerül manapság egy luxus mobilház: ez lehet a lakásválság megoldása? + videó

Drágulnak az ingatlanok, emelkednek a hitelkamatok: ez pedig szinte egyenes út a lakhatási válsághoz. Nálunk is működhet az, ahogy az USA-ban megoldották?

Ilyen még nemigen volt itthon: itt a bejelentés, elindult a magyar Kickstarter

A Kickstarternek és az Indiegogonak hála a közösségi finanszírozási forma évek óta világszerte népszerű és most megérkezett Magyarországra is, a Brancs formájában

Milliókat bukhat, aki így indít vállalkozást: jól meg kell gondolni, a KATA sem jó mindenre

Sokan alábecsülik, mennyire lényeges alaposan átgondolni, milyen vállalkozási és azzal együtt adózási formát válasszanak induló cégük számára.

NAPTÁR
Tovább
2022. május 20. péntek
Bernát, Felícia
20. hét
KONFERENCIA
Tovább
Külföldi piacra lépés 2022
Ingyenes online konferencia hazai kkv-nak!
EZT OLVASTAD MÁR?