Ezt most azonnal papírozd le: a lakásodat is bukhatod miatta

Aki találkozott mostanában ingatlanossal, lakást adott el, vásárolt, esetleg csak körbenézett a piacon, biztosan hallotta valamelyiküktől, hogy "állítólag" létezik egy olyan törvény, melynek értelmében az ingatlan adásvétele után még fél évig abban az esetben, ha valami tönkremegy a lakásban, az előző tulajdonos kötelessége megjavítani, megtéríteni a javítás költségét. Utánajártunk ezeknek a kérdésnek, és megkértünk egy jogi szakértőt, magyarázza el nekünk, hogy egészen pontosan mi is az a kellékszavatosság.

Tisztázzuk a kérdéseket!

"Egy ingatlan adásvétele során számos kérdést kell az eladónak és a vevőnek egymással tisztáznia, ilyen témakör többek között használt lakásvásárlása esetén az ingatlan állapota" - hívta fel a figyelmet Dr. Bergendi-Rácz Diána, ügyvéd, európai és nemzetközi üzleti szakjogász.

A legtöbb esetben az eladó már a hirdetésben feltünteti az ingatlan állapotát, azt képekkel is ábrázolva. A vevők az esetek döntő többségében az ingatlant az adásvétel előtt személyesen meg is tekintik (habár megvizsgálási kötelezettség nem terheli őket a hatályos polgári törvénykönyv szerint), és további kérdések útján győződnek meg a vásárlandó ingatlan tényleges állapotáról. 

Ilyen például a használtság foka, a vezetékek jellege, a tető állapota és fajtája, szigetelése, a falazat fajtája és állapota, valamint az egyéb fémszerkezetek állapota, fajtája. Ennek elsődleges célja, hogy egy későbbi ebből eredő vitás helyzetet elkerülhessenek. 

Vannak problémás esetek

Mégis akadnak olyan esetek, amikor az eladó hibásan teljesít, azaz a szolgáltatás a teljesítéskor nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. A Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) 6:157.§(1) bekezdése azonban azzal folytatja ezen meghatározást, hogy nem teljesít hibásan a kötelezett, ha a jogosult a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy a hibát a szerződéskötés időpontjában ismernie kellett - folytatja Dr. Bergendi-Rácz Diána.

Itt az "ismerte" vagy "ismernie kellett" kifejezés, a nyílt, vagyis a látható hibákra vonatkozik, amelyeket "az általában elvárható módon, kellő körültekintéssel eljáró jogosult a részére adott tájékoztatás, a szerződéskötés körülményei, illetve a szolgáltatás természete alapján észlelhetett, felismerhetett, számításba vehetett." Lényeges elem továbbá a teljesítés időpontjában való szerződésszerű megfelelés: tehát a szolgáltatásnak, jelen esetben az ingatlannak a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek a teljesítéskor kell megfelelnie. Hibás teljesítésre szolgálhat példaként a Kúria azon határozata, amelyben kifejti, hogy használt dolog vétele esetén hibás teljesítés csak akkor állapítható meg, ha a hiba független a használtságától, illetve az elhasználódás számítható mértékét jelentősen túllépi. 

Kellékszavatosság esetén a hibás teljesítésre hivatkozó jogosultat terheli a bizonyítási kötelezettség abban a körben, hogy a szolgáltatott használt dolog hibajelenségei nem a természetes használtságból erednek. Annak megítélése, hogy a hiba független-e a használtságtól, illetőleg az elhasználódás számítható mértékét jelentősen túllépte-e szakértői bizonyítást igénylő kérdés (BH 2012.7.172). 

De mi is az a kellékszavatosság? 

A Ptk. 6:159. - 6:167.§§-okban részletesen kifejti a hibás teljesítés egyik legfontosabb jogkövetkezményét. A kellékszavatosság objektív helytállási kötelezettség, amelyet a Ptk. akként definiál, hogy olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik. Ilyen kölcsönös szolgáltatás az ingatlan adásvételi szerződés is. Objektív, vagyis független attól, hogy a szolgáltatás hibáját a kötelezett magatartása, mulasztása, illetőleg attól független körülmények idézték-e elő. 

A jogosult kellékszavatossági igénye alapján választása szerintkijavítást igényelhet, kivéve, ha a választott kellékszavatossági jog teljesítése lehetetlen, vagy ha az a kötelezettnek aránytalan többletköltséget eredményezne, figyelembe véve a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott érdeksérelmet, vagy

• az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti, a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy 
• a szerződéstől elállhat, ha a kötelezett a kijavítást nem vállalta, e kötelezettségének megfelelő határidőn belül a jogosult érdekeit szem előtt tartva nem tud eleget tenni, vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz fűződő érdeke megszűnt. Fontos megjegyezni, hogy jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye.

A jogosult (vevő) a hiba felfedezése után késedelem nélkül köteles a hibát a kötelezettel (eladó) közölni. A közlés késedelméből eredő kárért a jogosult viszont felelős. A jogosult kellékszavatossági igénye ingatlanok adásvétele esetén a teljesítés időpontjától (adásvételtől) számított 5 év alatt évül el. Nem számít bele az elévülési időbe a kijavítási időnek az a része, amely alatt a jogosult az ingatlant (dolgot) rendeltetésszerűen nem tudja használni. Az ingatlannak (dolognak) a kijavítással érintett részére a kellékszavatossági igény elévülése újból kezdődik. Ezt a szabályt kell alkalmazni arra az esetre is, ha a kijavítás következményeként új hiba keletkezik. A szavatossági kötelezettség teljesítésével kapcsolatos költségek a kötelezettet terhelik.