Elismerték, pokoli rosszul jár, aki nem CSOK Pluszra vesz lakást: sok családot is kizárt az ingatlanpiacról

Nemrégiben megjelent a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb lakáspiaci jelentése. A jegybanki dokumentum több mint 50 féle mutatót vizsgál a magyar ingatlanpiaccal kapcsolatban, ebből most a legfontosabbakat vesszük végig.

Azt már a jelentés összefoglalójában maga az MNB is megemlíti, hogy 2023 vége óta jelentős javulás figyelhető meg a makrogazdasági fundamentumok tekintetében, és a fokozatosan visszaépülő fogyasztói bizalom, valamint az egyre kedvezőbb lakáshitelkondiciók is pozitív hatással voltak és lesznek a hazai ingatlanpiacra. Alább összeszedtünk pár fontos mutatót a magyar lakáspiacról, és érthetően kifejtjük az ábrákon látható folyamatokat.

Gyorsult is meg nem is az árdinamika

Ugyan 2023 végére az éves nominális lakásár-dinamika országosan 5,8 százalékra gyorsult, de reálértelemben még 1,8 százalékos csökkenés volt megfigyelhető. 2024 első három hónapjában pedig a jegybanki becslések szerint a nominális áremelkedés üteme tovább gyorsulhatott 7,2 százalékra. Viszont az MNB reál lakásárindexe az előrejelzések szerint továbbra is negatív tartományban marad, áprilisra -2,1 százalékot becsültek.

Összességében a jövedelmek a lakásáraknál gyorsabban emelkedtek 2023-ban, ezzel a lakásár/jövedelem mutató a fővárosban 4,1 százalékkal, országosan 2,5 százalékkal mérséklődött 2022 negyedik negyedévéhez képest.

És jelentősen alacsonyabb a lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége. A csúcs 2022-ben volt, azóta az elmúlt egy évben 12 százalék környékén stagnált. Budapesten pedig az MNB becslései szerint 2023-ban mínuszba is fordult az érték.

Ami pedig a tranzakciószámokat illeti, 2023-ban összességében kemény beszakadás volt, 21 százalékkal maradtak el az előző évihez képest. Viszont a lakáspiaci forgalom év vége óta élénkülőben van, idén az első negyedévben 30 százalékkal növekedtek az előző év azonos időszakához képest.

A piac gyorsulásának következtében pedig a lakáseladók nem engednek annyit az árakból, mint akkoriban, amikor pangás volt, és örültek, ha befutott egy-egy komolyabb érdeklődő. Összességében a fővároson kívül az idei első negyedévben 4,8 százalékot lehetett átlagosan alkudni egy-egy eladó ingatlan árából, ami másfél éves mélypont. Budapesten az alku mértéke 3 százalékra csökkent, utoljára szintén másfél évvel ezelőtt volt ennél kevesebb ez a szám is.

Ezzel párhuzamosan az irányárak csökkenése is lelassult: vidéken az ingatlanok teljes hirdetési ideje alatt 4,4 százalékkal csökkentettek árat a lakáseladók az első negyedévben – egy évvel korábban volt ilyen alacsony az árcsökkentési hajlandóság. Budapesten is hasonló a helyzet, itt egy-egy eladó ingatlan hirdetési ideje alatt átlagosan 3,4 százalékkal vitték le az árakat.

És itt érdemes felidézni, mit is mondott tavaly év végén Balásy Zsolt a Hold Alapkezelő portfóliókezelője a magyarországi lakásárakról: a szakember kínai párhuzamot vont a magyarországi árcsökkenés elmaradása, és a tranzakciószámok bezuhanása között – ott központilag betiltották az árcsökkentést a piaci összeomlás veszélye miatt.

Mit látunk? Hogy az idei (a 2023-as - a szerk.) tranzakciószám várhatóan a 2014-es alatt lesz Magyarországon – csak a legnagyobb lakáspiaci recesszióban volt ennél alacsonyabb. Miért? Ld. Kína. Csak itt nem az állam szólt bele, hanem a lakosság. Károly nem fogja árengedménnyel eladni a lakást!

- írta bejegyzésében. Így pedig szerinte a lakásárak Magyarországon annyira nem estek be, cserébe a tranzakciók tűnnek el.

Mi a megoldás? Ld. Kína. Hosszabb pangás, közben nem emelkedő lakásárakkal. Vagy gyors áresés

- foglalta össze.

Ennek kapcsán Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője kifejtette: az a jelenség valóban megfigyelhető a piacon, hogy lefelé sokkal ritkábban és lassabban korrigálnak az árak, mint amilyen gyorsan és amilyen ütemesen drágulnak az ingatlanok. Emögött a lakoság tudatos döntése húzódik meg. Hozzátette: Magyarországon az emberek több mint 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él, ami miatt az otthonuk egyben életük vagyontárgya is. Ezért is tapasztalható ez a megfontoltság és óvatosság a lakáseladók részéről. További részletek ebben az elemzésben.

Valamivel elérhetőbb a saját lakás – a CSOK-os gyerekeseknek

Az MNB rendre megvizsgálja, mennyire elérhető a lakásvásárlás a magyar lakosság számára, az egyedülállók mellett a gyermekesek kilátásait is vizsgálják. Összességében a lentebb tárgylat index azt mutatja, hogy egy két átlagkeresettel rendelkező háztartás egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik. Tehát, amennyiben a mutató 1 feletti értéken áll, az adott család anyagi kifeszítettség nélkül tud hitelből lakást vásárolni, ha azonban 1 alatti, akkor a vásárlás túlzott kockázatot, anyagi megterhelést jelent a háztartásnak, így abban az esetben nem elérhető a lakásvásárlás

Gyermek nélkül 45, két gyermek esetén 65 négyzetméteres lakással számol a jegybank. Az új gyermeket vállalók esetében támogatásokkal számított, de a CSOK Plusz hitelelengedését nem figyelembe vevő értékekkel kalkulálnak.

Mit látunk? Hát azt, hogy lényegesen csak azoknak javult egy év leforgása alatt (tavaly február és idén február között), akik élnének a CSOK Plusz lehetőségével, és a meglévő gyermekük mellé még egyet vállalnak. Budapesten a használt lakások esetében náluk ez az érték 1,31-es, azaz elviekben a család kényelmesen, különösebb anyagi megterhelés nélkül vághatna bele a lakásvásárlásba. Miközben a fővárosi használt lakások esetében náluk tavaly februárban ez az érték még (éppencsak ugyan) 1 alatt volt, azaz neccesen lett volna kivitelezhető.

Valamelyest a 0 gyermekesek kilátásai is jobbak lettek, 2022 közepe óta tavaly szeptemberben lépte át esetükben az érték az 1-es szintet, idén februárban 1,14-en állt és viszonylag lassan növekszik a fővárosi használt lakások esetében.

Emellett az MNB ábrájából az is kitűnik, hogy akár van gyereke valakinek, akár nincs, egy új lakás megvásárlása gyakorlatilag lehetetlen súlyos anyagi kitettség nélkül – ebben az esetben is egy kicsit könnyebb helyzetben van a gyerekes család, de nekik is 1 alatti az érték. Összességében utoljára gyermekteleneknek 2021 októberében lett volna esélye új lakást venni, a gyerekesek esetében 2022 júniusa óta 1 alatt van a mutató.

A legrosszabb helyzetben azok vannak, akiknek már van két gyereke, és nem akarnak újat vállalni: nekik még a gyermekteleneknél is esélytelenebb az új, illetve a használt lakás megvásárlása.

A CSOK Plusz kapcsán az MNB megjegyzi, hogy a hitelek átlagos szerződéses összege 25,4 millió forint volt, ami érdemben magasabb, mint a CSOK Plusz kiszűrésével a használt lakásra felvett hitelek 15 millió forintos átlagos hitelösszege 2024 februárjában.

A jelentésben a jegybank is elismeri, a CSOK Plusz bevezetése a nagy értékű, így többek között a fővárosi használt lakások esetében javítja érdemben a lakásvásárlás elérhetőségét.

Új gyermeket nem vállaló kétgyermekes családok számára azonban lényegesen romlott az elérhetőség

-áll a jelentésben.

Bejött az „önkéntes” THM-plafon?

Ismert, Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter októberben jelentette be, hogy „önkéntes” kamatplafonról állapodtak meg a Bankszövetséggel a lakáshitelek esetében. Ekkor lépett életbe a 8,5 százalékos THM-maximum, amelyet elviekben önkéntesen vállaltak a pénzintézetek – ez később 7,3 százalékra csökkent. Cserébe a kormány akkor azt vállalta, hogy ha a jegybanki alapkamat egy számjegyűre csökken, úgy lehetőség nyílik a vállalkozásokat értintő kamatstop kivezetésére, továbbá a lakossági kamatstop felülvizsgálatának megkezdésére; emellett vállalták, hogy a kormány, azon belül is az illetékességgel rendelkező Gazdaságfejlesztési Minisztérium támogatja a bankszövetség pénzügyi digitalizációra vonatkozó szabályozási törekvéseit és terveit, a konkrét javaslatok megtárgyalására már a következő találkozón sor kerülhet.

Most az MNB jelentése szerint a változatlan hitelfeltételek mellett a lakáshitel kereslet további élénkülésével számolnak. Volumen alapon a 2024 februárjában megkötött lakáshitel-szerződések 83 százalékát a 7,3 százalékos THM-plafon alatt szerződték a bankok. Ugyanakkor, mint a lenti ábrán is látni lehet:

az ügyfél által fizetett lakáshitelkamatok már 2023 szeptemberében is a 7,3 százalékos mostani plafon alatt voltak.

Ahogyan látható, idén januárban már több mint 58 milliárd forintnyi lakáshitelt vettek fel a magyarok használt lakás vásárlására, februárban pedig ez már átlépte az 59,5 milliárd forintot. Hasonló számokat a használt lakás vásárlása esetében 2022-ben láttunk, de hasonló a helyzet az új lakásokra felvett kölcsönök, és az építésre kiutalt hitelek esetében is.

Ugyanakkor azt is látni, hogy a júniusban induló felújítási támogatás vélhetően nem segít a felújítási célú lakáshiteleknek, amelyek tavaly január óta 4 milliárd forint alatti összegekkel stagnálnak. 2018 óta egyáltalán nem fordult még elő ilyen periódus, bár hozzá kell tenni, hogy februárban már egyéves rekordon volt a kiutalt összeg.

Az MNB jelentése szerint ebben az évben egyébként a lakáshitelek több mint 23 százaléka államilag támogatott volt.

„A bankok 2024 első negyedévében is változatlanul hagyták a lakáscélú hitelek feltételeit” – jelentette a jegybanki dokumentum, azaz a hitelhez jutás feltételei érdemben nem változtak. Ugyanakkor az első lakásvásárlókra vonatkozó, 10 százalékos önerőt is érvényesítették. Mindeközben emelkedni kezdett az úgynevezett Hitelfedezeti mutató (HFM) átlagos értéke: ez azt mutatja meg, hogy a fedezet értékének hány százaléka a felvett hitel összege.

Magyarul a megvásárolt lakás árának mekkora részét fedezte a vásárló lakáshitelből. Nos, a friss számok szerint a tavalyi utolsó negyedévben az átlagos HFM-mutató vidéken 47 százalékos volt, ami 2022 eleje óta a legmagasabb érték – tehát átlagosan a megvásárolt ingatlanok vételárának ekkora része ketyeg hitelből. Budapesten 43 százalék volt az átlag, ez is folyamatosan emelkedett.

Ahogy az ábrán is látszik, egyre többen vannak, akik kimaxolják a lehetőségeket: a vidéki hitelfelvevők 26,4 százaléka 71 és 80 százalék közötti HFM-el rendelkezett a tavalyi utolsó negyedévben, azaz csak az elvárt, minimum 20 százalék önerőt dobják be a hitelbe, vagy minimálisan magasabb összeget. Ezen hitelfelvevők aránya egyébként 2022 utolsó negyedéve óta folyamatosan emelkedik. Budapesten is hasonló a helyzet: a vásárlók 24,9 százaléka volt a legmagasabb kategóriában.

Közben a lakáshitelek átlagos szerződéses összege is jócskán emelkedőben van: a használt lakások esetén az igényló februárban átlagosan 19,8 millió forintot vettek fel, ami 2022 óta nem látott szám. A használt lakások esetében az átlagos összeg kereken 16 millió forint volt, ami rekordot jelent!

A futamidők viszont drámaian nem emelkedtek, februárban az új lakásokra felvett hiteleknél 21,8 év volt, ami belesimul a korábbi hónapok, évek átlagaiba. A használt lakásokra kiutalt kölcsönöket átlag 19,6 évre vették fel abban a hónapban, de ez sem kirívó, és még csak nem is hirtelen növekedés.

Címlapkép: Róka László, MTI/MTVA