Kegyetlen fordulat a magyar ingatlanpiacon: tényleg ennyire nem mennek most a lakások?

Legutóbb 2021-22 fordulóján volt mélyponton az alkulehetőség az OTP Ingatlanpont értékesítési adatbázisa szerint, akkor ez átlagosan 4,1% megtakarítást ígért a vevőknek. Az azóta tartó növekedés eredményeként az utóbbi egy esztendőben – leszámítva a december-februári 7,2 százalékos kiugrást –, országosan stabilan 6,5-6,6 százalékos alkuképességet mutatnak a tranzakciók adatai.

A június-augusztusi időszakban az egyes részpiacokon a kiegyenlítődés felé mozdultak el az alku-mutatók: ahol az előző negyedévben nagyobb volt a lehetőség, ott jobbára csökkent és megfordítva. A családi házaknál, ahol az elmúlt egy évben a 8,6 százalékot is elérte már az átlagos árengedmény mértéke, mérséklő volt a nyár (7,9% → 7,4%), míg a rendszerint jóval stabilabb árú hagyományos építésű (4,4% → 5,2%), illetve panelos lakásoknál (3,8% → 4,2%) növekedést hozott. Településtípusok szerint vizsgálódva is a kiegyenlítődés irányába mutatnak a negyedévi folyamatok: Budapesten 3,9% → 4,6%, megyei jogú városoknál 5,4% → 6,2%, a kisebb városoknál 6,8% → 6,7%, míg a községeknél 8,4% → 7,8 százalékra változott az átlagos alku mértéke június és augusztus között, a megelőző három hónaphoz viszonyítva.

Bár ezek a folyamatok konszolidációra is utalhatnának, a nyár végére igencsak érdekes különbségeket mutattak az egyes részpiacok. Például a családi házaknak a kisvárosoktól a fővárosig egyaránt 7,1 százalékos alkumutatójuk volt. Ezzel szemben a paneleknél erősen számított a város rangja: a legkisebb lehetőséget a főváros (2,9%) kínálta, míg a legnagyobbat a megyei jogú városok (5,2%). Közöttük a szereposztás már a harmadik negyedéve stabil, és a különbség volt már nagyobb is. A hagyományos építésű lakásoknál ugyancsak Budapesten a legszűkebb az alkuk tere (4,6%), s szintén a megyei jogú városokban a legnagyobb (6,1%), ám az utóbbiak e pozíciója újdonság. A megelőző két negyedévben még a kisvárosok kínálták a legnagyobb lakásalkukat, ám a mostani eredményük (5,8%) már csak a középmezőnybe elég.

Mivel az alkuk adják a végső eszközt az eladók várakozása és a vevők hajlandósága közötti különbség áthidalására, Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint a gyakoriságuk és mértékük a piac kiszámíthatóságát és a dinamikáját is tükrözi.

A magasabban állandósuló átlagos alkuszint magyarázható a pénzügyi és energetikai környezet bizonytalanságaival, az viszont stabilitásra vall, hogy az alkuk szerepe lényegében állandósult: az utolsó három negyedévben a sikeres tranzakciók 75-79 százalékában játszott szerepet a végső engedmény. (Ezzel szemben százból 2-3 esetben felfelé mozdult a finisben az ár.) Rendre a tranzakciók 19-23 százalékában keltek el alku nélkül a lakások, ám ezek közel egyharmadában az eladók már maguk mérsékelték az igényüket az első meghirdetés után. Az adatok arra is utalnak, hogy időközben az eladók az eredeti igényeikkel is jobban alkalmazkodtak a realitásokhoz: míg az előző negyedévben az alkumentes eladáshoz az esetek 36 százalékában kellett utóbb visszavenniük az igényükből, addig június-augusztusban már csak 31 százalékban volt szükség ilyen önkorrekcióra.

A sikeres alkuk sora igencsak színes képet mutat. A legkisebb eredményt, 0,4 százalékos árcsökkenést, azaz 100 ezer forintos megtakarítást egy átlagos állapotú Balaton-felvidéki lakásnál érték el. A legnagyobb arányú alkut, pontosan kétharmados árcsökkentést pedig egy felújítandó dunántúli családi háznál jegyezték fel, ami így végül csupán 1 millió forintért kelt el. A legnagyobb összegű megtakarítást viszont egy Balaton-parti település százéves, kiváló állapotú családi háza kínálta, ahol az árból 19 százalékot lefaragva 26 milliót spórolhatott meg a vevő.

EZ IS ÉRDEKELHET

Tömegével özönlenek a pestiek ezekre a településekre: nagyon súlyos árat fizetnek érte

Egyre durvábban túlnépesednek az agglomerációs települések, ez különösen igaz a Budapesthez közelebb esőkre.

A nagyarányú alkuval elkelt ingatlanok között falusi, illetve felújítandó családi házak szerepeltek leggyakrabban, ami természetes is, hiszen egyediségük és viszonylag szűk piacuk okán ezek árazása a legbizonytalanabb. Ám ezúttal a 30-50 százalékos árengedménnyel értékesített ingatlanok közé is került fővárosi lakás és jó állapotú városi családi ház is. Így Budapesten a XVIII. kerületben lehetett felújítandó nem panellakást venni (a hirdetetthez képest) közel féláron, 8,5 millió forintért, jó állapotú hetvenéves házat pedig egy Duna-menti városban 24 milliós megtakarítással.

A skála másik végén, ahol a véghajrában felfelé mozdultak az árak, a városi otthonok dominálnak. Közöttük ugyancsak a családi házak vannak többségben, noha mintegy egyharmados a panellakások részaránya is. A felárazódás az esetek mintegy felében abból fakadt, hogy az eladó az első meghirdetés kudarca után egy nagyobb összeget engedett, majd a végső alkuban ebből sikerült valamit visszanyernie. Ám a negyedévi rekorder, egy észak-magyarországi város átlagos állapotú családi háza esetében nem ez történt. Tulajdonosa az eredeti várakozásához képest 18 százalékos árnövekedést ért el, így végül 6,1 millióért adta el az ingatlanát.