16 °C Budapest
2021.07.30. Vigvári András interjú

Itt vesznek most olcsón családi házat a pestiek vidéken: tudják, mire vállalkoznak?

2021. szeptember 5. 07:02

A koronavírus járvány nagy hatást gyakorolt az ingatlanpiacra is, rengeteg folyamat indult el egyidőben. Mindez meghatározhatja, hogyan alakul az egyes ingatlantípusok iránti kereslet a közeljövőben, és ezáltal az árak alakulását is. Amíg a nagyvárosi panelek veszítettek népszerűségükből, nagyot nőtt az érdeklődés például a használt családi házak iránt. Közben megjelent a második otthont keresők rétege is, és a nyaralók iránt is felélénkült az érdeklődés. A figyelem pedig egyre inkább ráirányul az úgy nevezett zártkertekre is, amelyek évtizedek óta jelentenek egyfajta lakáspiaci rést, alternatív lakhatási formát a városok szélén azok számára, akik nem tudják megfizetni az agglomerációt, vagy más okokból szorultak ki a lakott területek peremére.

A Pénzcentrum most Vigvári András szociológussal, a Közgazdasági- és Regionális Tudományi Kutatóközpont tudományos segédmunkatársával készített interjút annak kapcsán, hogyan váltak a zártkertek egykori mezőgazdasági területekből lakóövezetekké, milyen viszonyok uralkodnak ezeken a helyeken, vagy hogy milyen változásokat hozhat a járvány az ilyen ingatlanok iránti keresletben. Kiszoríthatják vajon a második otthont vásárlók a szegényebb rétegeket ezekről a területekről? Hogyan alakulhat a zártkertek jövője?

Pénzcentrum: Miről beszélünk, amikor zártkertekről beszélünk? Hogyan válhattak az évek során ezek a lakossági művelésre szánt földterületek, hobbitelkek, szőlősorok gyakorlatilag lakóövezetté?

Vigvári András: A zártkerteket az 1960-as évek végén alakították ki, gyakorlatilag a termelőszövetkezetek és az állami gazdaságok földjeiből lettek kihasítva ezek a területek, általában azért, mert nem tartották alkalmasnak nagyüzemi megművelésre. Ezért kizárták a nagyüzemi művelésből ezeket a földterületeket, és odaadták a lakosságnak kiskerti művelés céljára. Úgy tudom, a fogalom is innen ered: a kizárás folyamatából.

A zártkert mint jogi és településrendezési kategória már nem létezik, kutatóként mégis használjuk a fogalmat, mivel a területen lakó emberek és sokszor a területekkel foglalkozó döntéshozók és ügyintézők is így hivatkoznak az ilyen telkekre.

Településszociológiai szempontból a zártkertek olyan területek, amelyek mind besorolási szempontból, mind infrastrukturális szempontból, mind településtervezési szempontból – tehát nagyon sokféle szempontból – eredetileg nem lakóövezeteknek voltak szánva. A telkek kialakítása is teljesen más, mint egy belterületi településrészen, keskenyebbek az utak, általában nincs szilárd útburkolat, és a közműellátás jellemzően hiányosan van bevezetve. A településeknek sincs arra vonatkozóan kötelezettségük, hogy a közműveket bevezessék a külterületi, nem lakóövezeti részekre.

Mivel a rendszerváltást megelőzően azonban ezeket a területeket rekreációs célokra is hasznosították, már a szocializmus idején megjelent egy részleges lakófunkció a zártkertes területek többségén. Ez alatt nem a mai értelemben vett életvitelszerű lakhatást kell érteni, hanem sokkal inkább időszakos – főként nyári és hétvégi tartózkodásra alkalmas – házakra, bungalókra kell gondolni, amelyek sok esetben egyszerre szolgálták a pihenést és a mezőgazdasági tevékenységet is.

A víkendházak térnyerésével így már a ’90-es évek előtt megjelent a lakófunkció a zártkertekben, viszont ebben az időszakban még nagyon kevesen laktak kint állandó jelleggel.

A ’90-es évek után már a lakhatási válság is egyre szélesebb rétegeket érintett, a kiskerti, háztáji termelés pedig visszaszorult. Így a zárkerti részek funkcióvesztett, elhagyatott területekké váltak. Azok, akik ebben az időszakban nem tudták, vagy nem akarták a városban megoldani a lakhatásukat, beköltöztek ezekre a területekre már állandó tartózkodásra. A zártkertek így sok esetben egyfajta lakáspiaci réssé váltak, ami egyre több háztartás számára vált vonzó, alternatív lakhatási formává. Így jöttek létre a benépesült zártkerti területek – és ettől olyan sajátosak: olyan lakóövezetek, amik eredetileg nem életvitelszerű tartózkodásra lettek kialakítva.

Vigvári András
Vigvári András

PC: Tehát a zártkertekbe főként azok települtek, akiknek nem volt más lehetőségük.

V. A.: Nem feltétlenül. A zárkertek benépesülését például több kolléga is szuburbanizációs folyamatként értelmezi, mivel a ’90-es években vágyott életformává is vált kiköltözni a városokból, akárcsak nyugaton. A családi ház sok háztartás számára a leginkább vágyott lakásformává vált, amely sok esetben egyfajta státuszszimbólumot is jelentett. Ezzel együtt viszont sokak számára ez a fajta lakhatási forma csak a zártkertekben volt megvalósítható.

A zártkerti ingatlanok ugyanis kedvező vételáruk mellett a fenntartási költségek tekintetében is olcsóbb alternatívát jelentettek. Funkciójukban és megjelenésükben éppen ezért a zártkertek külvárosi, kertes házas övezetekre kezdtek egyre inkább hasonlítani, infrastrukturális ellátottságuk viszont sokkal inkább a tanyavilágra emlékeztetett. A területek benépesülésével a szuburbán, külvárosi és a tanyasi életformának egy sajátos keveréke alakult ki a zártkerti övezetekben.

PC: Mennyiben volt és lehet elrettentő a lakók, vásárlók számára, hogy a zártkertek még mindig afféle átmeneti zónát képeznek: az infrastruktúra hiányos, a megvásárláshoz nehezebb hitelt, támogatást igénybe venni?

V. A.: Sokakat elrettent a lakásvásárlástól a területek eltérő besorolási státusza, infrastrukturális ellátottsága. Azonban vannak olyanok is, akik direkt vonzónak is találják ezeket a körülményeket, hiszen a közművek hiánya nemcsak a komfort csökkenését, hanem az alacsonyabb lakásfenntartási költségeket is magával vonja. Természetesen vannak olyan háztartások is, akiknek nincsen igazi választási lehetősége. Ők igyekeznek megszokni és alkalmazkodni a sokszor cudarabb körülményekhez.

A kutatásom legérdekesebb tanulsága azonban az volt, hogy a háztartások többsége a nehézségek és kihívások ellenére a zártkertet egy biztonságos lakóhelynek tekinti, hiszen az alacsonyabb lakhatási költségek miatt sokkal nehezebb eladósodni is, a tehetősebb háztartások számára pedig egyre több olyan technológiai lehetőség (pl. napelem, geotermikus energia) is rendelkezésre áll, amelyek képesek a közművek hiányából fakadó hátrányokat kielégítően pótolni.

PC: Akkor sokan találtak ilyen zártkerti övezetekben menedéket a bizonytalan lakhatás elől. Még ma is ez a helyzet és a járvány után is így folytatódhat?

V. A.: A formalizált lakásformák rettentő sok bizonytalanságot hoztak az elmúlt 30 évben a háztartások számára, amiből egyre többen a kilépés mellett döntöttek. Az elmúlt három évtized fontosabb lakáspolitikai folyamatai így szinte mind lecsapódtak ezeken a területeken az 1993-as lakásprivatizációs törvénytől kezdve a devizahitel válságon át a babaváró hitelig bezáróan.  

A háztartások lakhatási stratégiáiban és kiútkeresési kísérleteiben szinte az összes fontos lakáspolitikai döntés és annak hatása felbukkan ezeken a területeken.

A járvány hatására kiköltözők esetében inkább életformaváltásról, és nem kiútkeresésről beszélhetünk. A covid biztosan adott ezáltal egy löketet a kiköltözési hullámnak, mert az emberek jobban vágynak a természet közelségébe, de szerintem a területek fő vonzerejét továbbra is az alacsonyabb lakásárak és fenntartási költségek jelentik.

PC: Ez az elvágyódás, és vele együtt a zártkertbe költözés, azért is lehet most már reálisabb sok városi számára, mert a járvány hatására sokkal több munkahelyen valós lehetőséggé vált a home office, az internet-hozzáférés sem akadály, könnyebben lehet az infrastrukturális hiányosságokat is áthidalni. Emiatt például nőhet majd a kiköltözési hajlandóság?

V. A.: Mindenképp nőhet. Azonban itt is megvannak az erős területi korlátok, hisz azt sem szabad elfelejteni, hogy egy kisgyermekes család Budapestről nem fog tudni elköltözni egy mátrai zsákfaluba vagy egy távoli zártkertbe, hisz onnan nem tudná olyan iskolába járatni a gyerekeket, amilyenbe szeretné és a földrajzi távolságok miatt egy sor más intézménytől és lehetőségtől is elzárná magát. Éppen ezért – ahogy az ingatlanpiaci elemzések is mutatják – a nagyvárosokhoz közel eső települések – köztük a zártkertek – iránt nőhet meg jobban kereslet.

Vigvári András
Vigvári András

PC: A járvány hatására a második otthon funkció is megjelent például a Balaton parti ingatlanok, vagy más üdülőövezeti nyaralók kapcsán. Ez a folyamat hogyan hathat a zártkertekre? Kiszorulhatnak esetleg azok a lehetséges vásárlók köréből, akik az alternatív lakhatást keresik és nem a második otthont?

V. A.: A második otthon funkció már az államszocializmus alatt is megjelent a zártkertekben. Akkor a középosztály mellett a munkásosztály tagjai is megengedhették maguknak, hogy második otthonhoz jussanak. Az is jellemző volt, hogy az adott gyárban dolgozók között szájról szájra terjedt egy-egy zártkertes terület híre, és ugyanazon a helyen vettek hétvégi házakat maguknak, ott segítettek egymásnak építkezni vagy kertet művelni is. Ennek a telekvásárlási mozgalomnak döntő hatása volt a zártkerti övezetek fejlődésére.

Ma Magyarországon azonban jóval szűkebb az a társadalmi réteg, aki megengedheti magának, hogy két ingatlant is fent tartson. Ez a réteg sokkal szűkebb, és sokkal inkább a kérdésben említett, népszerűbb lokációk (vízpartok, hegyvidékek) felé fogja venni az irányt a meglátásom szerint. Ezért inkább csak ezeken a területeken számítok a második otthonszerzésből adódó kiszorulási folyamatokra, a zártkertek többsége továbbra is elsődlegesen lakhatási célokat fog szolgálni. 

PC: A zártkert továbbra is afféle átmeneti övezet, ahogy már a létrehozásakor is az volt. Mi történne, milyen hatása lenne, ha születne egy döntés, hogy ezeket a lakott zártkerti részeket belterületbe vonják? Megszűnne akkor ez az állapot, vagy megszűnhet-e ez valaha más módon?

V. A.: Van rá példa, hogy néhány területet belterületbe vonjanak, ez azonban nem jellemző. Ha ez megtörténne, akkor a zártkertek elveszítenék azokat a tulajdonságaikat, amelyek miatt most vonzóak: megdrágulnának az ingatlanok, többen költöznének oda, nagyobb lenne a népsűrűség, közműveket kellene bevezetni, azoknak a díjait fizetni, stb.

A zártkertek esetleges formalizálása véleményem szerint így sokkal nagyobb kiszorítási folyamatokat indítana el, mint az, hogy a járvány hatására néhányan ingatlanokat vesznek ezeken a helyeken második otthon célra. Persze a magasabb státuszú második ház tulajdonosok megjelenésével a formalizálási folyamatok is felgyorsulhatnak, ami hosszú távon az ingatlanok értékének emelkedéséhez és a magasabb fenntartási költségekhez vezethetnek.

Ha egy területen megnőnek az ingatlanárak, magasabbak lesznek a lakásfenntartási költségek, egyszóval drágább lesz az élet, akkor egy kevésbé tehetős háztartás döntési horizontján felmerülhet, hogy eladja az ingatlant, és még kijjebb költözik, amely az adott terület lassú, de biztos társadalmi átalakulását eredményezné.  

Címlapkép: Getty Images
NEKED AJÁNLJUK
NAPTÁR
Tovább
2021. szeptember 21. kedd
Máté, Mirella
38. hét
Szeptember 21.
ENSZ nemzetközi békenap
Szeptember 21.
A hála világnapja
Szeptember 21.
Alzheimer világnap
Szeptember 21.
A magyar termék napja
Szeptember 21.
A magyar dráma ünnepe
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2021. szeptember 21. 14:15