Tudtad? Százezreket fizetsz ki feleslegesen lakásvásárláskor

Hogyan kössünk szerződést?

Ingatlan adásvételi szerződést csak írásban lehet kötni. A vevő köteles a vételárat megfizetni és az ingatlant átvenni, míg az eladó köteles a tulajdonát a vevőre átruházni és a vevő birtokába bocsátani. A szerződésben szerepelnie kell az ingatlan pontos megnevezésének, ez azért is fontos, mert az illeték számításánál külön jelentősége van, hogy az ingatlan milyen elnevezéssel szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Célszerű az adásvételi szerződést csak hiteles és a szerződés megkötésének napján le- illetve kikért tulajdoni lap alapján megkötni, illetve aláírni.

Az ingatlanon lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, a tulajdoni lapon szereplő (pl. jelzálogjog) vagy be nem jegyzett teher (pl. közös költség-tartozás). Előbbi esetében az ingatlan eladásához szükség van a jelzálog jogosultjának (pl. bank) hozzájárulására. Ha a tartozás már kifizetésre került, a bank törlési engedélyét kell a földhivatalba benyújtani. Az ingatlant gyakran tehermentesítik a vevő által adott foglalóból, vagy az előleg összegéből.

Eladóként az ingatlan tehermentessége mellett arra is szavatosságot kell vállalni, hogy az ingatlanon nincs másnak elővásárlási, vételi, visszavásárlási illetve haszonélvezeti joga, ami az ingatlan megvásárlása elé akadályt gördít.

Ha a vevőnek hitelre van szüksége a vásárláshoz, a bankok gyakran előírják, hogy az eladó a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez hozzájáruló és a teljes vételár megfizetéséről szóló elismerő nyilatkozatát ügyvédi letétbe helyezzék. Ezt a szerződést készítő és ellenjegyző ügyvéd akkor szabadíthatja fel, ha a bank a hitel folyósítására vonatkozó hiteligérvényét kiadta .

Amíg a teljes vételár nem kerül kiegyenlítésre, az eladó a tulajdonjogát - írásban - fenntarthatja. Ha a teljes összeg kifizetésre került a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerülhet, az ingatlan a birtokába kerül. A birtokbaadásról célszerű jegyzőkönyvet készíteni, ebben szerepelhet például a mérőórák állása. A vevő ezzel a jegyzőkönyvvel írathatja át a saját nevére a mérőórákat. Az eladónak a birtokbaadás napjáig ki kell jelentkeznie az ingatlanból, illetve az a továbbiakban cég székhelyéül sem szolgálhat.

A szerződésben a felek biztosítékot köthetnek ki. Ilyen lehet a késedelem esetére a késedelmi kamat, késedelmi kötbér. Arra is van lehetőség, hogy ha a késedelem meghaladja a 30 napot, a szerződő fél elálljon a szerződéstől. Ha a szerződés meghiúsulásáért a vevő felel, akkor a foglalót elveszíti, ha pedig az eladó hibájából történik, akkor a foglaló kétszeresét köteles a megtéríteni. Hitelszerződés után azonban a felek a szerződést már nem módosíthatják, nem bonthatják fel. Illetve elálláshoz is a hitelező hozzájárulása szükséges. Ha az adásvételi szerződés megkötésre került, 30 napon belül be kell nyújtani a földhivatalba. A vevő tulajdonába akkor kerül az ingatlan, ha a földhivatal bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba.

Ingatlanvásárláskor számolni kell a plusz költségekkel

Ingatlan vásárláskor körültekintően kell eljárni, nem csak az ingatlanvételárát kell kifizetni, hanem egyéb járulékos költségek is felmerülnek, ilyen az illetékfizetési kötelezettség, az ügyvédi díj, vagy a közjegyzői díj.

Ügyvédi díj tekintetében a vételár 0,3 - 0,5 százalékával lehet számolni, többségében ennyit kérnek az ügyvédek munkájukért, de ennél jóval többért is találunk ajánlatokat. Régebben 1 százalékot is elkértek ezen a címen, de a nagyobb versenynek köszönhetően csökkentek az árak. A szokásjog alapján ezt a vevő állja, de természetesen ettől el lehet térni.

Lakóingatlanvásárlásnál illetéket kell fizetni, érdemes azonban arra figyelni az előzetes kalkulációkor, hogy az illetékfizetés alapja nem a szerződésben meghatározott vételár, hanem a forgalmi érték, vagyis, hogy az adott ingatlan átlagosan mennyit ér a piacon. Ennek akkor van jelentősége, ha valaki nagyon kirívó összeget ír az adásvételi szerződésbe például 1 millió forint. De abban az esetben, ha az összeg nem tér el jelentősen az adóhivatal adataitól akkor a NAV elfogadja, mint az illetékszámítás alapja. Az illeték mértéke jelenleg 4 százalék (egy milliárd forintig). Azon felül pedig 2 százalék.

A kivetett illeték mértéke azonban csökken, ha a vétel megelőző vagy az azt követő évben a vevő eladja saját lakását, házát. Ebben az esetben csak a két ingatlan forgalmi értékének különbözete alapján számítják ki az illetéket. Ha tehát 10 millió forintért vásárolunk lakást, s 8 millió forint eladjuk egy korábbi ingatlanunkat akkor az illetéket csak 2 millió forint alapján szabják ki. Abban az esetben, ha a megvásárolt lakás vagy ház kevesebbet ér, mint az értékesített, nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség. Ha azonban két lakás eladási árából kerül sor az ingatlan megvásárlására, az illetékfizetési kötelezettség mérsékléséhez csak az egyik ingatlan figyelembe vételét lehet kérni. Egy 13 millió és egy 17 millió forintos lakás árából vásárolt 32 millió forintot érő ház megvásárlásakor, az illeték kiszabását a 17 és a 30 millió forint különbsége, vagyis 15 millió forint alapján kérhetjük a 32 millió helyett.

A 35 évesnél fiatalabb első lakásukat (akinek nincs, s nem is volt a nevén 50 százalékot elérő ingatlantulajdon ) vásárlóknak a fizetendő illeték felét kell megfizetnie, ha az egész ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.

Illetékmentes az új, maximum 15 millió forintot érő, vállalkozó által épített lakás. Ha az értéke ugyan meghaladja a 15 millió forintot, de kevesebb, mint 30 millió forint akkor az első 15 millió forintra jutó illetéket nem kell megfizetni. (De csak abban az esetben, ha más lakástulajdont nem kíván beszámíttatni.)

Arra azonban figyelni kell, hogy az ilyen típusú adásvételeknél a vevőnek saját magának kell igazolni, illetve külön kérni a beszámítást. Amennyiben megkapjuk az illetékkötelezettségi határozatot, csak a jelzett határidők betartásával lehet módosítást kérni. Az illetékfizetési kötelezettségre vonatkozóan lehetőség van részletfizetési lehetőség, halasztás vagy elengedés kérésére, amit ha nem is ítélnek meg, de a kérelem elutasításáig időt lehet nyerni.

Milyen költség terheli az eladást?

A vásárlástól számított 5 éven belül történő ingatlaneladás adóköteles jövedelmet eredményezhet, amennyiben az eladási ár meghaladja a korábbi vételi árat. A jövedelem számításánál azonban figyelembe lehet venni az elvégzett, számlával igazolt értéknövelő beruházásokat. A fizetendő személyi jövedelemadó kulcsa 16 százalék. A befizetendő adó összege azonban minden évben csökken. Fontos megjegyezni, hogy az idő szempontjából nem a szerződéskötés időpontjától kell az éveket számolni, hanem az adott év a meghatározó. Például ha valaki 2010 januárjában vásárolta meg lakását vagy házát, akkor 2010. a 0. évnek számít, s az ötödik év 2015. lesz, vagyis ekkor válik adómentessé az értékesítés. Ha valaki 2010. december 31-én vásárolta meg lakását vagy házát, szintén 2015. január 1-től válik adómentessé az értékesítés.