Pénzcentrum • 2023. június 15. 10:00
A tavalyi év végén valósággal bezuhant és az idei első negyedévben is gyenglkedik a lakáskölcsönök piaca. A kamatszintek alakulására nézve persze érthető, hogy a magyarok egyre kevésebben vágnak bele a hitelfelvételbe és aki megteszi, az is alacsonyabb hitelösszeg mellett kötelezi el magát a bank felé. Eközben ráadásul az ingatlanárak is elszálltak az utóbbi években, tehát a csökkenő összegű kölcsönökből még viszonylag magas önerő mellett is egyre nehezebb lakást vásárolni. A kérdés, hogy hogyan jutnak itt saját otthonhoz a magyar családok.
Bár áprilisban ismét visszaestek a lakáscélú kölcsönök folyósított összegei, összességében az MNB által becsült adatok szerint a második és harmadik negyedévben már kilábalóban lehet a piac a mélypontról. A kamatok persze továbbra is igen magas szinten vannak, sőt még valamennyi további emelkedést is produkáltak, ezért ez pozitív irányú változás igen kis mértékű lehet. Utánajártunk pontosan hogy alakultak a törlesztők és hogy ezen felül milyen feltételekkel juthatnak mos hitelhez a magyar családok.
A már említett, az ingatlancélú hitelkeresletre vonatkozó statisztikák egyébként a tavalyi év harmadik negyedévétől kezdve historikusan is kiemelkedő mértékű visszaesést mutatnak. Egy 10 éves, igen prosperatív időszak után egyébként csak harmadszor fordult elő, hogy negatív fordulatot vegyen a hitelezés. Ezelőtt legutóbb 2019 harmadik negyedévében, illetve 2020 második negyedévében, azaz a koronavírus járvány egyik csúcspontján mértek esést, de még az utóbbi mértéke is meghaladta a mostanit.
A bankok, az MNB-nek adott válaszai alapján egyébként 2022 harmadik negyedévében 91,6 százalékos, a negyedikben pedig 92 százalékos volt az éves bázison mért visszaesés. Az idei év első negyedévében aztán már látszódott egy igen mérsékelt konszolidáció, hiszen "csak" 75,9 százalékos volt a zuhanás mértéke. A becslés szerint pedig a második, illetve a harmadik negyedévben már pozitívba fordulhat az előző évhez mért hitelezés, bár ezzel kapcsolatban nem árt azt is látni, hogy tavaly a második negyedévtől kezdtek el gyengélkedni a jelzálog alapú kölcsönök, az év eleji 59,6 százalékos helyett már csak 20,4 százalékos növekedést produkálva, a harmadik negyedévben pedig valósággal földbe álltak. Most ezekhez a számokhoz képest várnak egy összességében 26,5 százalékra becsült emelkedést.
A magyarok, a csökkenést nem igen, maximum jelentősebb alkuk lehetőségét mutató lakásárak mellett is egyre. kisebb összegű hitelt vesznek fel. A tavaly májusi csúcson még 22,9 milliós volt az új lakásra igényelt átlagos kölcsönösszeg, míg idén februárban ugyanez már 13,8 millió forint volt. Ha rápillantunk a jelenlegi árszínvonalra, jól látszik, hogy nem csak a fővárosban, de a nagyobb városok többségében is igen jelentős önerőre lehet szükségünk, ha ennek a segítségével egy újépítésű lakást szeretnénk szerezni.
A használt lakásokra igényelt összegek is három éves mélypontra jutottak. Ezek nyilván eleve nem voltak annyira magasak, 13,9 millióról indulva viszont sikerült egy erőteljes visszaesést mutatniuk az idén februárban mért 10,4 millióval.
Az egyéb célra igényelt lakáskölcsönöknél pedig még ennél is nagyobb mértékben visszaesett az átlagos szerződéses összeg. Tavaly áprilisban még 6,8 millió forintot vett fel ilyen célra az átlagos igénylő, 2023 februárjára viszont ez az összeg konkrétan megfeleződött, tehát már csupán 3,4 millió forint az átlagosan folyósított összeg.
A kamatok alakulását megnézve persze érthetőnek tűnik, hogy miért lettek óvatosabbak a magyarok nem csak a szerződéskötéssel, de az igényelt összegeket tekintve is. Bár az átlagos kamatlábak növekedése már 2020 óta tart, az infláció berobbanása óta az MNB szigorú monetáris politikája és egyéb faktorok miatt a törlesztők növekedése gyakorlatilag új sebességfokozatra kapcsolt. Ahogy grafikonunkon ábrázoltuk, míg a hitelösszegek szempontjából abszolút csúcsnak számító (és a folyósítások számát tekintve is a legjobb hónapok közé tartozó) tavaly áprilisban még egész alacsony volt a különbség az új hitelek törlesztői és az átlagosan fizetett kamatok között( 4,4, szemben a 3,8-al), addig idén februárra ez a szakadék hatalmasra nőtt, már több mint 3 százalékkal magasabb törlesztőt fizettek a friss igénylők. Márciusban ugyan megindult az törlesztők enyhe mérséklődése, ám a legfrissebb, április számok alapján ez sem bizonyult egy tartós fordulatnak.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 10 millió forintot, 15 éves futamidőre, már 7,21 százalékos THM-el, havi 89 803 forintos törlesztővel fel lehet venni a CIB Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az Erste Banknál 8,04% a THM, a Raiffeisen Banknál 8,09%; az UniCredit Banknál 8,12%, a K&H Banknál 8,31%, akárcsak az OTP Banknál. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Akkor most mennyi az annyi?
Persze a hitelpiacon az átlagosnál kedvezőbb (és jóval kedvezőtlenebb) kamatokkal kínált kölcsönökbe is belefuthatunk. Kíváncsiak voltunk, hogy pontosan mekkora is a legalacsonyabb kamatláb, amivel jelenleg még lakáskölcsönhöz juthatunk.
A számításhoz a Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorát hívtuk segítségül, amiből kiderült hogy a legutóbbi (februári) átlagos hitelösszeggel számolva 400 ezer forintos jövedelem mellett jelenleg a Raiffeisen Bank ajánlata érheti meg a legjobban, ahol 9,21 százalékos THM-el juthatunk kölcsönhöz új lakás vásárlása céljából De a CIB Bank és az UniCredit Bank ajánlatai is csak nagyon kevéssé maradnak el ettől, előbbi pénzintézet 9,23 százalékos, míg utóbbi 9,31 százalékos THM-el folyósít ilyen hitelterméket. Az OTP-nél ezzel szemben (az úgynevezett türelmi időt, tehát az első 12 hónapot leszámítva, ami alatt jár valamennyi kedvezmény) 11,3 százalékos THM-el érhető el ugyanez a hitel. A különbség a legjobb és a legkevésbé kedvező ajánlat között így több mint 4 millió forint, érdemes tehát meggondolni, hogy melyiket válasszuk.
A hitelek viszont már a legjobb kondíciók megtalálása mellett sem nevezhetőek olcsónak. Sőt, a példaszámításunkban használt család 400 ezres jövedelmének egész tetemes része (31 százaléka) a 124 ezer forintos havi visszafizetendő is. Az MNB májusban megjelent lakáspiaci jelentése is megállapította ezt, mely szerint a magas kamatok az infláció által generált megélhetési gondokkal együtt vezettek ahhoz, hogy egyre kevesebben mernek hitelt felvenni. A jelentés azt is megállapította, hogy a fővárosban hitelből lakást venni már a magyarok túlnyomó többségének igen komoly anyagi kockázattal jár. Kivételt ez alól csak a háromgyerekes, CSOK-ra jogosult családok képeznek. Az pedig, hogy egyáltalán milyen lakáshoz elég egy 10-15 milliós hitel, akár egy hasonló összegű önrésszel is, szintén felvet kérdéseket.
A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint ugyanis 2022 harmadik negyedévére, a 2015-ös szintet 100-nak véve, a hazai lakásárindex elérte a 256 százalékot. A Pénzcentrumon egyébként éppen a hetekben jelenik meg cikksorozat a budapesti kerületek négyzetméterárairól, korábban pedig hazánk megyeszékhelyeiről is csináltunk ilyen összeállítást. Bár a KSH által publikált adatok még 2021-ből származnak, a nagyságrendekről, illetve az egyes kerületek és utcák közti árbeli különbségekről így is viszonylag tiszta képet kapunk.