Hiába van padlón a kamat: a hiteled dupláját is behajthatja rajtad a bankod

Ha 5 százalékos a hitelem kamata, az azt jelenti, hogy a felvett hitelösszegnek az 5 százalékát fogom kamatköltségre fordítani, azaz 10 millió forintnál 500 ezret - gondolják sokan. Mi is kapunk olvasói leveleket, ahol értetlenkedve jelzik, hogy minden bizonnyal elszámolás történt a példáinkban, mert a teljes visszafizetett összeg jelentősen eltér a felvett hitelösszegtől.

Akinek már volt hitele, vagy rendszeresen olvassa a cikkeinket, az tudja, hogy ez nem pont így van. Az nyilvánvaló, hogy minél hamarabb fizetjük vissza a hitelünket, annál kisebb a kamatköltség, mintha tovább törlesztenénk ugyanolyan kamat mellett. Így elsősorban azt, hogy a hitelünk mennyibe kerül nekünk, nem a kamaton múlik, hanem a futamidőn.

Pénzre van szükséged? Használd a Pénzcentrum személyi hitel kalkulátorát!

A kulcs az annuitás. A bank úgy állapítja meg a kamatperióduson belüli törlesztőrészlet nagyságát, hogy az minden hónapban egyforma legyen. A személyi hitelek majdnem mindegyike, az újonnan felvett lakáshiteleknek pedig kb. 85 százaléka fixált - így aztán sok esetben a kamatperiódus egyenlő a teljes futamidővel. Ha ez így van, akkor egy 20 éves futamidejű lakáshitelnél mind a 240 hónapban ugyanakkora a törlesztőrészlet nagysága. 

Az nem mindegy viszont, hogy mennyi a futamidő - a nyújtással azok szoktak élni, akik alacsonyabb havi törlesztőt akarnak. Az éves kamat 1 tizenketted része azonban minden hónapban jóváíródik a fennmaradt tőketartozáson - így minél tovább áll fenn a tartozásunk, annál többet fogunk fizetni kamatköltségekre. Logikus: az első havi törlesztőnk alacsony, így a tőketartozás is alacsony mértékben csökken, emiatt a számolt kamatköltség arányaiban sokkal magasabb lesz, mintha a hitelünkre rövidebb futamidő megállapítását kértük volna. Innen pedig már egyenesen következik, hogy minél hosszabb ideig terheli a bank a lassú ütemben csökkenő tőketartozásunkat, annál többet fogunk fizetni kamatköltségre.

Mikor lenne a hitelem kamatköltsége valóban 5 százalék? Akkor, ha a felvett összeget 1 év alatt visszafizetném (ha ezt egy 20 milliós lakáshitel esetén meg tudom tenni, akkor nem biztos, hogy szükségem van arra a hitelre). A félreértés ebből adódhat: az 5 százalék ugyanis évi 5 százalék, így pedig már könnyű megérteni, hogy minél több az évek száma, az 5 százalék annál többször íródik jóvá. Azt is fontos kiemelni, hogy ez nem a bank hibája, azaz nem így kívánja lehúzni az ügyfeleket, csupán az van, hogy az annuitásos törlesztés megállapításakor így jön ki a matek.

Akkor most hagyjuk a rizsát, és nézzük a számokat

Az annuitásos törlesztés sajátosságait bárki leellenőrizheti egy egyszerű excel fáljban, de ha konkrét banki ajánlatokon néznéd meg, hogy működik ez, akkor használd kalkulátorunkat: ne változtass meg semmit, csak játssz el a futamidővel - meglátod majd, miképp alakul a teljes visszafizetendő összeg (ami - mint írtuk, a kamat, futamidő és a felvett összeg függvénye). 

Mi is hoztunk most egy konkrét példát, hogy ezen szemléltessük a tényeket. Előbb a személyi hitelekre nézzük meg, hogy kis összegnél hogy alakul ez a sajátosság. Az elemzéshez a kalkulátorunkból kigyűjtöttünk pár ajánlatot. Jövedelemátutalással és 250 ezer forint feletti jövedelemmel számoltunk, és az így kapott ajánlatok átlagkamatát használjuk a további szemléltetésre.

A fenti banki ajálatok kamatai között jelentős eltérések vannak. Míg a CIB és a K&H ajánlatai 8 százalék körüli THM-mel érhetőek el 2 millió forintra és 48 hónap futamidőre, azért vannak a táblázatban kétszámjegyű THM-mel rendelkező ajánlatok is. Az ezek THM-ének átlaga 9,61 százalék, ezzel számolunk a továbbiakban.

Felvettünk tehát 2 millió forint személyi kölcsönt, 48 hónap futamidőre, miután kiválasztottuk a legjobb ajánlatot a Pénzcentrum kalkulátorában. A havi törlesztőnk 50 534 forint lesz. Ez szép és jó, de most nem ez érdekel minket, hanem az, hogy a 48 hónap futamidő alatt mennyi lesz a kamattörlesztő és a tőketörlesztő hányada.

Szembetűnő, hogy a tőketörlesztőnk egyre nő, a kamattörlesztőnk pedig egyre csökken a törlesztéssel, miközben a havi törlesztőnk változatlan (ha a piros és a sárga vonal alatti területeket összeadjuk, megkapjuk a fekete vonal alatti területet). A 48. hónapban a kamattörlesztőnk teljesen eltűnik, míg a tőketörlesztőnk majdnem egészében kitölti a teljes törlesztőrészlet összegét. Ebből pedig az következik, hogy bár a teljes tartozásunk lineárisan fogy, a tőketörlesztőnk kezdetben lassan, majd egyre gyorsuló ütemben tűik el. A teljes mérleg pedig azt mutatja, hogy visszafizettem a 2 milliós tartozást, de további 417 ezret fizettem a banknak kamatköltségre a 48 hónap alatt.

Mi történik akkor, ha 24 hónapra veszem fel a hitelt? Ebben az esetben a havi törlesztőm jelentősen magasabb, 91 933 forint lesz. Ezen belül viszont 75 ezer forint lesz már a kezdő tőketörlesztő, amelynek az aránya fokozatosan nő a törlesztés alatt, a kamattörlesztő pedig dinamikusan csökken.

Azaz ha 24 hónap alatt visszafizetem a 2 millió forintot, bár havonta nagyobb kiadást jelent, összességében viszont 20 ezer forintot spórolok (a felvett összeg 10 százaléka!), mivel ennyivel kevesebb lesz a teljes visszafizetett összeg annál, mintha 48 hónapig törlesztettem volna. A fenti ábrán is látszik, hogy sokkal keskenyebb a sárga sáv az előző, 48 hónapos példához képest.

Igaz ez a lakáshitelekre is?

De még mennyire, sőt! Nagyobb összegnél és hosszabb futamidőnél a hatás erőteljesebben érvényesül. Ehhez is gyűjtöttünk pár konkrét ajánlatot a Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorában:

A fenti ajánlatok látható módon sokkal alacsonyabb THM-mel érhetők el, mint a személyi hitelek. A kigyűjtött ajánlatok átlaga 4,6 százalék, ezzel kalkulálunk most. A példában 10 éves kamatperiódust néztünk meg, s noha a 20 éves fixálás THM-e némileg magasabb lenne, mi most a futamidők közti különbséget szemléletjük, így ezzel a 4,6 százalékkal számolunk mindkét esetre.

A felvett hitelösszegg 20 millió forint, egyik esetben 240 hónap, a másik esetben 120 hónap (azaz 20 ás 10 év) alatt fizetjük vissza. A két futamidő törlesztője így egymás mellé állítva ekképp alakul:

Azonnal látszik, hogy a 20 éves futamidejű hitel esetén kezdetben többet fizetünk kamattörlesztésre, és csak a 61. hónap után lesz magasabb a változatlan nagyságú törlesztőn belül a tőketörlesztő a kamattörlesztőnél. A 120 hónapos futamidő esetén viszont már jelentősen magasabb a tőketörlesztőnk az első hónaptól kezdve, így aztán összességében sokkal kevesebbet fizetünk kamatköltségként a hitelünkre. Az viszont megjegyzendő, hogy a törlesztőrészlet nagyobb lesz a 10 éves konstrukció fizetésekor, pontosan 208 ezer forint, ehhez pedig legalább 400 ezer forintos nettó jövedelemre van szükségünk - vagy adóstársra.

A teljes tartozás összege pedig a 240 hónapos esetnél nagyobb mértékben tér el a tőketartozástól, mint a 120 hónaposnál (a sárga terület arányaiban sokkal nagyobb első esetben a piroshoz képest, mint a másodikban). Mindez azt jelenti, hogy a 20 millió forintra 48 hónap alatt 30,6 milliót fizetünk vissza, 24 hónap alatt viszont "csak" 25 milliót.

Hogy érdemes hát eljárni?

Amennyiben lehetőségeink engedik, érdemes tehát rövidebb futamidőt megállapítani, ezzel mérsékelve az összes kamatköltséget. Sok esetben persze ez nem választás kérdése, hiszen a jövedelmünk eleve behatárolja a JTM szabályok miatt, hogy mennyi hitelre vagyunk jogosultak, illetve akkor is racionális dolog lehet hosszabb futamidőt megállapítani, ha nagy összeghez jutunk pár év múlva, és abból elő- vagy végtörleszteni tudunk.