CSOK: ennyivel nőhet a lakáspiaci adásvételek száma

Milyen volt a 2015-ös év?

A tavaly tapasztalt élénkülést a befektetési célú vásárlók mellett azok a háztartások alapozták meg, akik a válság éveiben elhalasztották lakásvásárlási döntésüket. "Ennek eredményeként az előző évhez képest 20 százalékkal növekedett a lakáspiaci tranzakciók száma és az Otthon Centrum becslése szerint mintegy 135 ezer adásvétel köttetett a tavalyi évben." - mondta Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője.

A lakáspiaci forgalom élénkülése területileg eltérő intenzitást mutatott tavaly. Az ország keleti felének térségeiben elsősorban a nagyvárosok térségeire koncentrálódtak a tranzakciók. Ezer lakosra vetítve a tranzakciószámok alacsony értéket mutattak, a keleti országrészben 1000 lakosra vetítve 3-4, a nyugati országrészben 4,5-5 tranzakció zárult le. A fővárosi agglomerációban fajlagosan kisebb volt a tranzakciószám, amit az itt található települések relatíve magas népességszáma, a családi házak túlsúlya, valamint helyenként a fővárosból történő kiköltözés, a szuburbanizáció mértékének csökkenése magyaráz.

Az új építésű lakások 2015-ben, a megelőző évekhez hasonlóan az éves lakáspiaci forgalom elenyésző, alig 3 százalékát adták. A lakásépítést jelentősen visszavetette a válság. Az utóbbi néhány évben egy alacsony bázisról induló enyhe növekedés volt megfigyelhető.

Az átlagos lakásárak emelkedése 2014-hez képest ingatlan típusonként és regionálisan eltérő volt 2015-ben. Az Otthon Centrum szerint a legnagyobb, 40 százalék körüli növekedés, a fővárosi panellakások átlagáránál volt megfigyelhető. A másik véglet: a keleti országrészben a használt tégla társasházi lakások átlagára némi csökkenést mutatott.

A legdinamikusabbnak minden szegmensben a fővárosi lakáspiac bizonyult, ahol a panellakások mellett a családi házak és a hagyományos szerkezetű társasházi lakások átlagárai 19 százalék illetve 24 százalékot növekedtek. A legnagyobb változást a budai panellakások piacán lehetett megfigyelni: az árak több mint 40 százalékkal emelkedtek egy év alatt ebben a szegmensben. A nyugati országrészben az átlagárak 7-11 százalék növekedést mutattak a családi és téglaépítésű lakások esetében, a panellakások átlagára ennek duplájával, 21 százalékkal nőtt az előző évhez képest.

8-10 százalék növekedés volt megfigyelhető a használt tégla társasházi lakások esetében és a családi házaknál is Pest megyében, valamint a nyugati országrészben. Hasonló mértékben nőttek a keleti országrész panellakásainak átlagárai is. Stagnáltak az árak a Pest megyei panellakások és a keleti országrészben található családi házaknál.

A kereslet 2015-ben tapasztalt élénkülése jól megmutatkozott a vevők alkupozícióinak gyengülésében. A válság éveiben még a leginkább megfizethető és emiatt keresett panellakások értékesítésekor közel 10 százalék volt az árengedmény átlagosan és a családi házak esetében a 18 százalékot is meghaladta. 2015-ben a panellakásoknál az átlagos engedmény az eladó irányárához képest az adásvétel megkötésekor 6,45 százalék, használt téglaépítésű társasházi lakásoknál 8,14 százalék, családi házak esetében 13,54 százalék volt.

Ehhez hasonló tendenciát mutatott az értékesítéshez szükséges idő is. Továbbra is a használt családi házukat eladóknak kell a legtovább vevőre várni. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint ebben a kategóriában közel hat hónap, míg az eladó és a vevő egymásra talál. Ugyanakkor ez az időszak másfél hónappal rövidebb, mint az előző évben tapasztalt átlagos értékesítési idő.

A leggyorsabban a panellakások találtak vevőre tavaly, átlagosan egy hónap alatt, ami fele a korábbi évben szükséges időnek. Természetesen az átlagértékek nagyon szélsőséges időtartamokat jelenthetnek, meglehetősen nagy a szórása ezeknek az értékeknek, de a tendenciát mégis jól mutatják, a kereslet élénkülése gyorsabb értékesítést hoz az eladóknak és kisebb áralku lehetőséget jelent a vevők számára.

Mit hoz a 2016-os év?

A CSOK célcsoportja több százezer családot tehet ki. A több gyermekes családokat megvizsgálva kirajzolódik, hogy Budapest mellett Pest megyében képviselnek jelentős hányadot a két és háromgyermekes családok és élettársi kapcsolatban élők. Magas számban laknak többgyermekes családok az északkeleti országrész megyéiben, illetve Hajdú-Bihar megyében is. Önmagában ez még nem jelenti azt, hogy itt lesz a legnagyobb hatása a CSOK-nak, mivel ezt végső soron az fogja eldönteni, hogy hány család dönt úgy, hogy él a lehetőséggel és új lakást vásárol vagy építkezésbe fog.
"Nagyságrendileg az igénylésre jogosultak 10-20 százaléka adhat be támogatási kérelmet. 2016-2019 közötti 4 évben országosan összesen 50 és 100 ezer közötti CSOK igénylő családra számítunk." - véli Soóki-Tóth Gábor.

A lakásméret és lakásárak összefüggése, illetve a támogatással, hitelfelvétellel kalkulálható vásárlóerő összeméréséből az látszik,hogy a fővárosban inkább az olcsóbb árfekvésű peremkerületekben és az agglomerációban, illetve a vidéki településeken, különösen a nagyobb foglakoztatási központok térségében számíthatunk élénkülésre. Várhatóan nemcsak az ingatlanfejlesztők, hanem az egyéni építtetők aktivitása is nőni fog.

A társadalmi-gazdasági mutatók változására, különösen a migrációs tendenciákra figyelemmel modellezhető az Otthon Centrum elemzői által a 2016-ra becsült mintegy 150-155 ezer tranzakció regionális megoszlása: a főváros mellett elsősorban a nyugati országrészben, a Balaton környékén és a nagyvárosok térségében várható élénkebb lakáspiaci forgalom idén.

Az új építésű lakások esetében bevezetett 5 százalékos ÁFA hatására, valamint a CSOK-tól várt keresletélénkülésre számítva nagyon sok, korábban leállt projektet indítanak újra a fejlesztők. Az elmúlt másfél-két évben kiadott építési engedélyekre alapozva idén az új lakások építése elérheti, illetve meghaladhatja a 10 -12 ezret.

Nagy kérdés, hogy a keresletbővülés mekkora árváltozást hoz. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint jelentősen növekedett januárban és február elején az érdeklődők számában. A konkrét tranzakciókra vonatkozóan az látszik, hogy a korábbi év azonos időszakához képet vidéken nem történt lényegi változás az adásvételek számában, míg Budapesten jelentősen kevesebb adásvétel történt januárban. Ez azt jelzi, hogy a vevők és az eladók is kivárnak.

Bár egyes szegmensekben a regisztrált tranzakciók száma túl alacsony pontos következtetések levonásához, az Otthon Centrum által értékesített új lakások árai a fővárosban és az agglomerációban 20-30 százalékot nőttek decemberhez képest. Vidéken, a legtöbb megyében használt társasházi lakások esetében a decemberi adatokhoz képest viszont csupán 1-2 százalékos drágulás volt jellemző. A családi házak tekintetében nem történt érdemi változás, itt Budapesten volt megfigyelhető néhány százalékos áremelkedés.