Felfutóban a lakáspiac: hol érdemes ma befektetni?

Nagy Gyula, az FHB Index projektvezetőjea lakáspiaci kilátásokról tartott előaásában elmondta, hogy Magyarország jelzáloghitel-eladósodottság szempontjából az uniós átlag alatt, a régiós társakkal egy szinten van (a GDP arányában 20 százalék körül van a lakossági jelzáloghitel-állomány). Ugyanakkor a jelzáloghitelezés (a kiadott építési engedélyek számával és a lakásárakkal egyetemben) a válság kitörése után jelentősen visszaesett. Pedig a hitelezés fellendülése nélkül nem várható élénkülés a lakáspiacon - hívta fel a figyelmet az FHB szakembere. Igaz, mérsékelt emelkedés már érezhető a jelzáloghitelezés területén.

A lakáspiacot az egyik leginkább mozgató csoport az első lakásvásárlóké. Az ő helyzetük az elmúlt időkben érezhetően javult, hiszen a lakásárak nagy mértékben csökkentek (így elérhetőbb a vásárlás), valamint nemcsak a támogatási rendszer éledt újjá, de a lakásvásárlás várható hozamai is egyre kecsegtetőbbek a csökkenő betéti kamatokat látva. Kitörési pontot jelenthetnek még a befektetési céllal lakást vásárlók. A következő időszakban a piaci bérlakás szektor növekedése várható, de a komolyabb áttöréshez szükség lenne az adózási és jogi környezet módosítására. A lakáspiac fellendülésének még a várható felújításoknak és a pozitív tapasztalatú ügyfeleknek a visszatérése is lökést adhat a következő időkben. Ez utóbbi csoport körülbelül 35 ezer hitelest takar, akiknek 155 milliár forintnyi hitele jár le két éven belül.

Horváth Áron, az Eltinga kutatóközpont vezetője szerint ugyanakkor az új lakások építésében továbbra sem látszik fordulat. Az árak csökkenése országos szinten pedig még mindig nem állt meg a lassulás ellenére. A megyei helyzetkép eléggé eltérő képet mutat a regionális ingatlapiac tekintetében. A két szélső példa Győr-Moson-Sopron és Borsod-Abaúj-Zemplén megye. Ez utóbbiban volt a legnagyobb az árak zuhanása az elmúlt években, valamint itt a legalacsonyabbak az átlagos négyzetméterárak. De nem csak megyék szintjén mutatkoznak nagy eltérések hazánkban. Magyarországon, így Budapesten is megfigyelhető az a világszintű trend, miszerint a belvárosi, központi területek új erőre kapnak (gyalogos, biciklis közlekedés térhódítása, használható közterek, gazdag szolgáltatási választék), a központtól távolabbra eső területek pedig rosszabbul járnak. Ugyanígy a vándorlás iránya is a belső részek felé mutat. A legnagyobb nyertesek a nagykörút kerületei lehetnek.

Ditróy Gergely, az Otthontérkép vezető elemzője előadásának felütésében elmondta, hogy ha még nem is érkezett el a hazai ingatlanpiac a trendfordulóhoz, a változások már egyre inkább éreztetik hatásukat, a pozitív trendek pedig egyértelműek. Az elmúlt években ugyanis szinte minden megváltozott, ami lényeges a hazai lakáspiacon. A támogatási rendszer megújult, a hitelezésben megnőtt az előtakarékosság jelentősége, a felújítások szerepe is felértékelődött, az első vásárlók és a befektetők szerepe pedig igen erős. Budapesten utóbbiak aránya körülbelül 25% lehet, az első lakásukat vásárlóké pedig még magasabb lehet.

A legnépszerűbbek méretük alapján az 50 négyzetméteres, árkategóriájuk szerint pedig a 10 millió forintos lakások az Otthontérkép adatai szerint. Az idei év pedig igen biztatóan indult, a tranzakciószám hónapról-hónapra növekszik az előző év azonos időszakához képest (ahogy az a fenti ábrán is látszik). Ditróy Gergely szerint érdemes lehet lakásba fektetni, de néhány szempontot azért érdemes szem előtt tartani. Egy garzon vagy egy legalább két hálószobás központi lakás, jó tömegközlekedéssel jó választás lehet. Egy XII. kerületi lakás példáján keresztül bemutatta, hogy egy 7,5 milliós garzon lakás (egy kis felújítással) évente 8 százalékos hozamot is hozhat, ha később havonta 60 ezer forintért adjuk ki. Ugyanakkor nincs biztos recept, minden lakás egyedi eset.

Az este második részében az előadásokat szakértői panelbeszélgetés követte, melyre csatlakozott Molnár Zsolt, az FHB Ingatlan Zrt. vezérigazgató-helyettese, és Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezetője is.

Molnár Zsolt a recesszióból való kilábalás kapcsán elmondta, hogy ha az emlegetett trendforduló be is következik, akkor az inkább az idei év végén várható; ő még nem látja azokat a jeleket, amelyek érdemben megmozgatnák az ingatlapiacot. Rengeteg olyan település van még, ahol jelenleg egyáltalán nincs működő lakáspiac, így a Budapesten és néhány nagyobb városban bekövetkezett pozitív változás még kevés a trendfordulóhoz szerinte.Kiss Gáborpedig úgy látja, hogy a kereslet mennyisége és az árak szintje elérte a legalsó szinteket, tehát lassan jöhet a trendforduló. De az igaz, hogy ez nagyon hosszan tartó, lassú felemelkedés lesz. Sok év van még előttünk, hogy a válság előtti állapotokoat megközelítő állapotokat megközelítsük. De a felfelé mutató jelek mindenképpen érzékelhetőek - mondta Kiss Gábor.

A felszólaló szakértők egyaránt fontosnak tartották a különböző állami támogatásokat. Ugyanakkor nemcsak a követlen ösztönzők (lakáskassza, kamattámogatás) számítanak, hanem a közvetett intézkedések is - emelte ki Kiss Gábor. Szerinte legalább annyira lényeges az is, hogy aki hitelre szeretne lakást venni, az tudjon tervezni 15 évre előre, és meglegyen a bizalma abban, hogy a következő évtizedekben is biztos munkahelye lesz. Amíg a lakásvásárlók nem bíznak benne, hogy meglesz a munkahelyük, addig nagyon nehéz lesz a hitelezési piacot beindítani, hiába egyre alacsonyabbak a kamatok, és hiába élesedik a verseny a bankok között.

Végül pedig a szakemberek arra keresték a választ, hogy hol lehet ma érdemes befektetési céllal lakást vásárolni. Ditróy Gergely a jó közlekedést, a belvárosi elhelyezkedést emelte ismét ki; állapot szempontjából pedig vagy teljes felújításra szoruló vagy szinte azonnal költözhető ingatlant javasolna.Horváth Áron a Nagykörúton belül, 50-60 négyzetméteres és jó állapotú házban lévő lakást venne.Nagy Gyulaegyetértett, és még hozzátette, hogy a jó közlekedés révén Zugló is kiváló helyszín lehet. Kiss Gábor további konkrétumot is mondott: szerinte a IX., XI., XIII. kerületek, illetve maga belváros lehet a vonzó befektetési terület; itt keresnek a fiatalok, fiatal házasok leginkább lakást. Az új építésű ingatlanokat ajánlja, hiszen könnyebb kiadni, mint a régebbieket. Ezeken felül fontos még a tömegközlekedési csomópontokhoz való közelség. Végül pedig Molnár Zsoltaz 50-70 négyzetméteres ingatlanokat javasolt, hiszen ma már egyre többen költöznek fel családostul a fővárosba. Mindenképpen újabb, inkább 8-10 éven belül épült lakásokat ajánlana. A fővárosban pedig a XIV., XIII. és a IX.. kerület a befutó szerinte.