Lakáshorror a csok-láz idején: ez vár arra, aki egyik támogatásra sem jogosult

Nincs megállás: tovább robog a magyar ingatlanpiac, amelyet jócskán pumpálnak a családtámogatások is. De mit tehet az, aki semmiféle otthonteremtési kedvezményre nem jogosult. Érdemes lehet kivárni, hogy lecsengjenek a CSOK, babaváró és a többi kedvezmény hatásai? A Pénzcentrum most szakértők segítségével vette végig, hogy milyen kilátásai vannak a magyar lakáspiacon azoknak, akiknek semmilyen támogatás nem jár.

Töretlenül nőnek az árak?

A nagyon aktív év eleji ingatlanpiaci kereslet már januárban megmutatta magát, amelyek nagyon hamar valós tranzakciókká formálódtak, így februárban- márciusban már új ingatlanpiaci csúcsok dőltek meg az adásvételeket tekintve is.

EZ IS ÉRDEKELHET

Vidéken nőnek, a fővárosban csökkenek a lakásárak: a járvány mindent megváltoztat?

A tégla otthonoknál 612-859, a panel lakásoknál 522-577 ezer forintos átlagos négyzetméterárral lehet számolni.

Várható volt, hogy ekkora fellendülés az árakra is hatással lesz - vázolta Benedikt Károly, a Duna House marketing és PR vezetője.

A Duna House Barométer első negyedéves adatai alapján az árindexek szinte mindegyike emelkedő tendenciát mutat, egyedül a budapesti téglalakások esetében volt minimális csökkenés. Egyértelmű emelkedés elsősorban azoknál az ingatlantípusoknál, lokációknál érzékelhető, amelyekre jelentősebben hatott a COVID okozta társadalmi változás.

- tette hozzá. Ilyenek a nagyobb családi házak, ikerházak, sorházak amelyek elsősorban a nagyvárosok külsőbb területein és agglomerációjában helyezkednek el, de jelentős keresletnövekedés volt a kedvezőbb árú, kisebb lakásokra, amelyet az otthonról elköltöző fiatalok keresnek a jelenlegi piacon. Továbbra is népszerűek a belföldi nyaralólokációk, így a Balaton és Velencei-tó környéke, itt is jelentős volt az áremelkedés.

Amíg országosan ilyen aktív marad a piac az árakban is emelkedés várható

- összegezte.

Hasonlóan látja Balogh László is. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arról beszélt, az gazdasági törvényszerűség, hogyha a vevők több pénzből gazdálkodhatnak, akkor az eladók is emelnek az árakon.

 A lakáspiacon ráadásul egy ingatlant csak egyszer lehet eladni, ezért az eladók "étvágya" hamar megugrott. Ez először 2016 elején az új építésű lakások piacán érződött a legjobban: mivel akkor nagyon kevés új építésű ingatlan volt eladósorban - hiszen harmadannyi épült akkor mint most -, ezért nem egy lakás esetében a 3 gyermekes családoknak járó 10 milliós vissza nem térítendő támogatás egyik napról a másikra megjelent a kínálati árban is

- vázolta a szakértő. Hozzátette, fontos viszont azt is elmondani, hogy 2015 óta bekövetkezett lakásdrágulást nem lehet kizárólag a nagyobb családtámogatások számlájára írni. Budapesten 2015 tavasza és 2021 tavasza között 2,5-szeresére nőttek az átlagos négyzetméterárak a kínálati piacon, a megyeszékhelyeken pedig 2,3-szorosára. Ehhez egyaránt hozzájárult a kamatlábak csökkenése, ami miatt a hitelfelvevők is több pénzből gazdálkodhattak és a befektetők is egyre inkább a lakáspiacon fialtatták a pénzüket. A gazdasági is kimondottan erős ütemben bővült, nőttek a fizetések és csökkent a munkanélküliség, ami miatt amúgy is többen tudtak ingatlanvásárlásban gondolkodni, mint a 2014-ig tartó válság éveiben. Ezek mind növelték a lakáspiaci keresletet, ami szintén dráguláshoz vezetett.

A legnagyobb árnövekedés tehát a nagyvárosokban és a fővárosban jelentkezett, hiszen az elmúlt 6 évben ott 2,3-2,5-szeresükre nőttek az árak, míg a vidéki kisebb településeken csupán 1,85-szoros volt a drágulás. Az ingatlantípusok tekintetében az újépítésűek, a használt belvárosi garzonlakások és a panellakások áraiban volt érezhető leginkább a drágulás. Az első kettő típus a befektetők kedvence volt egészen 2020-ig, a panellakások kereslete pedig a legolcsóbb ingatlantípus jogán futott fel: akik más ingatlantípusokból kiárazódtak inkább panellakást vásároltak - vélte Balogh László.

A lakáspiacon azonban minden mindennel összefügg: Budapest belvárosában a befektetők kedvenceinek számító társasházi lakások esetében árrobbanás történt, ami alapján egy csepeli paneltulajdonos is úgy érezhette, "hogyha a belvárosban milliós négyzetméterárak vannak, akkor én sem fogom 2-300 ezres négyzetméteráron kínálni a lakásomat, hanem inkább 4-500 ezerért". És ez a stratégia a koronavírus-járvány megjelenéséig működőképesnek bizonyult

- tette hozzá.

Az Otthon Centrum szakértői úgy látták, az elmúlt negyedévben elsősorban az agglomerációs településéken és családiházak esetében volt tapasztalható jelentősebb áremelkedés. Így miközben a főváros legtöbb kerületében közel változatlan árak fogadták az utóbbi hónapokban az érdeklődőket, addig az elmúlt egy év során Pest megyében, elsősorban fővároshoz közeli településeken 20-30 százalékos áremelkedés volt megfigyelhető szinte mindenhol az önálló kertes házak esetében. Legdrágábbak továbbra is az Északi-Északnyugati agglomeráció települései, ahol 400-450 ezer forintot meghaladó átlagos négyzetméterárak figyelhetők meg.

A lakások esetében (bár ez ingatlantípus kevésbé általános az agglomerációban) a nagyobb városokban 5 százalékos árnövekedés szintén tapasztalható.

Ekkorra csenghet le a csok-láz

Arra is kíváncsiak voltunk, hogy a szakemberek szerint mikorra csendesedhetnek a viszonyok a magyar lakáspiacon, meddig tarthat ki a csok-láz, és annak hatásai. Balogh László szerint való igaz, hogy a 2021-ben jelentősen kibővített családtámogatások egy jelentős vásárlási hullámot indítottak el, hiszen sok esetben a csok mellett kapott "járulékos" kedvezmények, sokszor jóval nagyobbak mint az eredeti támogatás összege.

Ilyen például az illetékmentesség vagy az újlakások áfamentessége, amik akár milliós összegűek is lehetnek, és ez többszöröse egy gyermek után járó 600 ezer forintos csok támogatásnak. Nem lehet ugyanakkor figyelmen kívül hagyni azt sem, hogy a jelenlegi extra kedvezményeknek gazdaságélénkítő szerepet is szán a kormányzat. A lakásfelújítási támogatás vagy az újlakások illeték- és áfamentessége közvetlenül vagy közvetve az építőiparnak is akár tízmilliárdokban mérhető megrendelésállományt jelent. Ennek oka pedig a koronavírus-járvány okozta gazdasági bizonytalanság, ami a vevők anyagi helyzetére is hathat.

Összességében tehát arra számítunk, hogy a mostani aktívabb első negyedév után beáll majd egy egyensúly, ami a járvány leküzdése után a piaci élénkülés alapja lehet, ha minden jól sikerül. Vannak ugyanakkor objektív határidők is, amit a vevőknek be kell tartaniuk: például a lakásfelújítási támogatás és a babaváró kölcsön igénylésének jelenleg ismert határideje 2022 vége, tehát ha ezek nem lesznek meghosszabbítva, akkor a hatásuk is hamar lecsenghet

- hívta fel a figyelmet.

Az Otthon Centrumnál is úgy látják, hogy az elmúlt három hónapban nem lankadt a kedvezményes hitelfelvételi kedv, tehát addig, amíg a lehetőség él az emberek igénybe fogják venni. 

Benedikt Károly arra világított rá, hogy a jelenlegi családtámogatások, kedvezmények a következő 1-2 évben még biztosan éreztetni fogják hatásukat, azonban valószínűleg a mostani félévben lesz a legerősebb hatása az ingatlanpiacon. Sok családot tervező fiatal fél hogy nem fogja megtalálni később a számára ideális lakást, így ha megtalálja álmai otthonát gyorsan dönt és akár előrébb is hozza ingatlanvásárlását.

Érdemes lehet kivárni?

A fentiek kapcsán felmerül a kérdés, hogy érdemesebb lehet-e kivárni, ameddig megnyugszanak a kedélyek a piacon? Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint annyi biztos, hogy aki most akar venni, annak nagyon gyorsan kell tudnia dönteni, mert a jó áron piacra kerülő ingatlanok gyakran csak pár napig keresik gazdájukat és el is kelnek.

A tavasztól sokan az élet normális kerékvágásba történő visszaállását várják. Már most érezhető, hogy ismét éledeznek a befektetési célból vásárlók, illetve az itt élő külföldiek is, ami pedig várhatóan további versenyt és ezzel drágulást okoz a piacon

- hívták fel a figyelmet. A hálózat adatai szerint komoly eltérések mutatkoznak területek és ingatlan típusok között. A budapesti ingatlanpiac most nagyon pörög, óriási a kereslet, így komoly alkura jelenleg nem számíthat a vásárolni szándékozó. Főként igaz ez a budai oldalra, ahol már néhol áremelkedést is tapasztalhattunk a közelmúltban.

Mindenkinek azt mondom, hogyha valakinek úgy alakul az élethelyzete, hogy nagyobb ingatlanra van szüksége, akkor nem érdemes sokat várni, mert lehet többet ér az életminőségünk azonnali javulása, mintha évekig arra várunk, hogy a piaci folyamatok besegítsenek nekünk. Ráadásul az elmúlt 10 év lakáspiaci hullámvasutazása azt is megmutatta, hogy a piaci folyamatok sem feltétlenül a várakozásoknak megfelelően alakulnak

- felelte kérdésünkre Balogh László. A nagyobb lakásba költözőknek a kereslet átalakulása miatt leginkább a nagyvárosok belvárosi övezeteiben érdemes körbenézniük. A koronavírus-járvány megjelenése előtti időkhöz képest az VII. kerületben például 7 millió forinttal csökkent a 3-4 szobás használt lakások átlagos kínálati ára, míg a III. kerületben több mint 5 millióval nőtt. Igaz, a belvárosban 59,9 millióról 52 millió forintra, míg a budai peremkerületben 42 millióról 47,9 millióra.

Az adatok azt mutatják, hogy a családdal nagyobb lakásba költözők elsősorban a belváros helyett a városok külsőbb kerületeibe vagy agglomerációs övezetébe költöznek, hiszen itt ugyanazért a pénzért nagyobb ingatlant lehet vásárolni. Ráadásul a home-office vagy távmunka nyújtotta lehetőségek miatt elképzelhető, hogy hosszabb távon sem feltétlenül kell minden nap ingázni az irodába. A gyermek nélkül költözők keze alá dolgozhatnak ezek a folyamatok, hiszen így ők pont azokban a városrészekben juthatnak olcsóbban nagyobb lakáshoz, amit élethelyzetüknél fogva amúgy is előnyben részesítenek.

A lakáspiaci kínálat, legyen szó új vagy használtlakásokról nehezen veszi fel a lépést a megnövekedett kereslettel, így a támogatás nélkül szándékozó vásárlóknak sem ajánljuk a kivárást, hiszen az árak emelkedése mellett lehet csak szűkebb lakáskínálatból tud majd választani - húzta alá Benedikt Károly. Azt is fontos észben tartani szerinte,

hogy vannak olyan kedvezmények amelyek gyerekvállalás vagy családalapítás nélkül is igénybevehetők, ilyen például a kedvezményes lakásáfa biztosította újlakás vásárlás, ami mindenki számára elérehető.

A jelenleg elérhető, nem támogatott hitelek között is lehet olyat találni, ami közel olyan kamatozású, mint a támogatott hitelek, így ha valaki lépni szeretne és van az induláshoz elegendő megtakarítása akkor érdemes belevágnia - hívták fel a figyelmet az Otthon Centrum szakértői.

Látva az elmúlt hónapokat, annak nagyon kicsi az esélye, hogy az elkövetkezendő időszakban számottevő csökkenés legyen az ingatlanok árában. Ugyanakkor az már látszik, hogy a banki kamatok elindultak felfelé

- tették hozzá.

Oké, de akkor merre nézelődjek?

Rendben, tehát nem sok haszna van kivárni, de akkor mégis merre induljon el az, akinek nincs lehetőségee családtámogatást igényelni? A szakértők szerint vannak olyan területek, amelyeket kifejezetten kedvelnek a családos vásárlók: az OTP Ingatlanpont tapasztalatai szerint a családtámogatások igénybevételével vásárlók egyértelmű célpontjai az agglomerációban található újépítésű ingatlanok.

Viszont akik nem így óhajtanak ingatlant vásárolni, azok számára a főváros vonzóbb. Nagyon népszerű a XI. és a XIV. kerület, amely kerületek belső részei viszonylag közel esnek Pest, illetve Buda belsőbb kerületeihez, de van zöldövezeti családi házas része is csakúgy, mint lakótelepek. A XIII. kerületben pedig az újépítésű lakások jelentik a legfőbb keresési célpontot. A belvárosi ingatlanpiac még mindig nagyon csendes a korábbiakhoz képest, és itt a családtámogatások hatása sem jelentős

- írták.

Benedikt Károly is arról beszélt, hogy a fővároson belül most átmenetileg több lehetőséget kínál a belváros, hiszen jellemzően nem itt keresgélnek a családok és a külföldi befektetők száma is visszafogottabb jelenleg.

Az Otthon Centrum erre a kérdésünkre kifejtette, hogy az agglomerációban akár egy kertes házat is lehet venni egy jobb helyen található (belső kerületekben lévő) budapesti lakás áráért. Persze ezért kompromisszumokat is kell kötnie a vásárlónak, hiszen a kiköltözéssel fel kell adnia a nagyváros nyújtotta előnyöket. Az agglomerációt elsősorban a fiatal családosok választják, akik nem engedhetik meg maguknak a fővárosi kertes házat. Emellett a családtámogatások kevésbé éreztetik hatásukat a belvárosi kerületekben, és a nagyvárosoktól távoli vidékeken.

A családtámogatás feltételekhez van kötve pl. négyzetméter alapon, belvárosban pedig a nagyobb lakások aránya kisebb, mint a zöldövezeti területeken. Másrészről kevésbé ideális a családok számára, hiszen zsúfolt, zajos, kevésbé biztonságos, mint a kertvárosi részek.  A rurális térségek pedig infrastruktúrális hiányosságok és a széleskörű munkalehetőség hiánya miatt, kevésbé kedveltek a családosok körében

- fejtették ki.