Az európai átlag egyharmadán - változások szükségesek

A pénzügyi stabilitás kérdése az amerikai piacon kialakult subprime hitelezési szegmens beomlásának fényében előtérbe került a fejlett piacokon is. "A kedvező szabályozási változások révén mind a vállalati, mind a lakossági szegmensben növekedne a lízing aránya. Ez abból a szempontból is előnyös volna, hogy a külső finanszírozás bővülése mellett is stabil maradna a finanszírozási rendszer." - véli Kiss Zoltán, a hazai ingatlanlízing piac harmadik legnagyobb szereplője, a Hypo Alpe-Adria Leasing vezérigazgatója.

Ingatlanlízing Magyarországon: pehelysúlyban versenyezve

A magyarországi lízingpiacról rendelkezésre álló statisztikák 2007 első feléig nem adtak teljes mélységű képet az ingatlanlízing valós súlyáról; a lízingcégek által nyújtott hiteltípusú finanszírozások is lízingként kerültek kimutatásra. Június 30-ával a Magyar Lízingszövetség statisztikáiban szétvált a lízingcégek valós lízing- és hitelállománya.

Lakossági ingatlanlízing

Jelentős promóciós aktivitással indult el hazánkban három évvel ezelőtt a lakáslízing. A fenti statisztikák alapján azonban látható, hogy a valós lízingállomány jelenleg csupán töredéke az egy hónap (!) alatt kihelyezett jelzáloghiteleknek. A teljes lakossági jelzáloghitel-állományhoz viszonyítva a lakáslízing állomány csupán 0,4 százalék.

A jelzáloghitel ilyen erőteljes dominanciája Kiss Zoltán szerint elsősorban annak a tényezőnek köszönhető, hogy az ingatlanpiaci forgalom több mint 90 százalékát kitevő használt lakások esetében a jelenlegi szabályozás határozottan versenyhátrányt eredményez a lízing számára. Az illetékfizetés ugyanis lízing esetében kétszer jelentkezik: egyszer, amikor az eladótól a lízingcég tulajdonába kerül a lakás, majd a futamidő végén, amikor a lízinget igénylő neve kerül bejegyzésre a tulajdoni lapon. Míg az újépítésű lakások esetében a vételárban jelentkező ÁFA-rész kamatmentes finanszírozása révén az illetékhátrány kompenzálódik, addig a használtlakás-forgalomban a dupla illetékfizetés teljes mértékben negatív tényezőként jelentkezik.

Vállalati ingatlanlízing

A vállalati ingatlanlízinget két főbb csoportban érdemes vizsgálni: a nagyvállalati és KKV szegmensben. Nagyvállalatok esetében az ingatlanlízing elsősorban projektfinanszírozáshoz kapcsolódik, ahol az ingatlant birtokló projektcég részvényei, vagy üzletrészei cserélnek gazdát, így a kettős illetékterhelés nem sújtja ezt a konstrukciót.

A kis- és középvállalati ingatlanlízing-finanszírozásban a képlet azonban teljesen más. Az ingatlanlízing itt elsősorban meglévő (visszlízing), vagy vásárolni kívánt (részletre vétel) telephely finanszírozásához kapcsolódóan jelentkezik. Mindkét esetben, azaz az ingatlan tulajdonosváltásainál 10-10 százalékos illetékteher fizetendő, ami gyakorlatilag minimalizálja a lízingfinanszírozás esélyeit. Ez azt jelenti, hogy a visszlízingnek a hitelhez viszonyítva minimum 12% (amennyiben a lízingcég rendelkezik a 2%-os kedvezménnyel), rossz esetben 20 % a felára. Pedig pont ez a forma lehetne a szabad felhasználású jelzáloghitelek tökéletes és biztonságos alternatívája a bankcsoportok számára. Fontos kiemelni, hogy ingatlan lízingcégen keresztüli vásárlásakor, tehát nem visszlízing esetében a felár hitelhez képest első ránézésre kedvező 2%. A forma mégsem terjed el, ugyanis hiába kerül tulajdonba a lízingcég - csökkentve a finanszírozási kockázatot -, ma már a KKV finanszírozás során nem olyan mértékűek a marzsok, hogy a kockázatcsökkenéssel együtt járó alacsonyabb finanszírozási teher kompenzálja a duplán jelentkező illetéket.

"A KKV szektor finanszírozásában kulcsszerepe lenne az ingatlanlízingnek. Ennek a szegmensnek ugyanis a külső finanszírozás fedezetére a legfőbb eszköze a saját ingatlanja. Az elmúlt 5 évben felfutott KKV-hitelezésben rejlő lehetőségek mérséklődni látszanak, hiszen a bankok hitelkockázata sem növelhető egy bizonyos határon túl. A KKV esetében az ingatlanlízing és a hitel összehasonlításában azt látjuk, hogy a finanszírozó tulajdonosi pozíciója a fedezethez képest jelentősen kedvezőbb, hiszen egy felszámolási eljárásban sokkal nehezebben érvényesítheti az érdekeit a hitelező (még első ranghelyi jelzálogjog esetében is), mint a bejegyzett tulajdonos. Pontosan az előbbiek miatt az ingatlanlízing finanszírozási szerepe a KKV szektorban lényegesen nagyobb lehetne, ha az illetékszabályozás figyelembe venné a lízing sajátosságait, és nem okozna 2-12 százalékos lépéshátrányt." - nyilatkozta Kiss Zoltán.

A Hypo Alpe-Adria információi szerint a Lízingszövetség megkezdte az egyeztetést a megfelelő hatóságokkal a lízingcégek "tulajdonszerzéséhez" kapcsolódó illeték ügyében. A szakma gyors reakciót vár, hiszen a jelzáloghitelezési piacon kialakult kockázatok mérséklésére lenne szükség, melynek nem úgy kell megvalósulnia, hogy a bankok visszafogják a KKV szektor finanszírozását, hanem oly módon, hogy a korábbi években megszokott lendülettel haladhatnak, csak már nem feltétlenül hitelformában, hanem a kockázat szempontjából lényegesen kedvezőbb lízingformában (a meghatározó lízingcégek mindig egy bankcsoport részét képezik, ezért a bankok ténylegesen nem vesztenének ügyfelet, portfóliót.)