Jelzálog-biztosítás - Állami variáns, avagy? (Bank és Tőzsde)

Pénzcentrum
2005. augusztus 31. 08:11

Több új elemmel bôvült 2005. február elsejétôl a kormányzat lakáspolitikai programja. Közgazdasági és piaci szempontból nézve a program legérdekesebb eleme a részben állami garanciavállalással fedezett, az ingatlanok hitelbiztosítékként beszámított értékéhez képest nagy összegű lakáshitelek nyújtása. A minimális saját erôre vonatkozó követelményt (10%) a lakásépítési kedvezmények - a "szocpol",

Több új elemmel bôvült 2005. február elsejétôl a kormányzat lakáspolitikai programja. Közgazdasági és piaci szempontból nézve a program legérdekesebb eleme a részben állami garanciavállalással fedezett, az ingatlanok hitelbiztosítékként beszámított értékéhez képest nagy összegű lakáshitelek nyújtása. A minimális saját erôre vonatkozó követelményt (10%) a lakásépítési kedvezmények - a "szocpol", illetve a munkaadói, önkormányzati támogatás - felhasználásával is teljesíteni lehet. A konstrukció induló felhasználói körét számos korlátozó feltétel révén meglehetôsen szűkre szabta a kormányzat - írja szerzônk, az MNB elemzôje, aki az Egyesült Államokban és Európa számos országában alkalmazott jelzáloghitel-biztosítási konstrukciót tekinti át annak apropóján, hogy az új lakáshitel-piaci intervenció révén Magyarországon is megjelent a modell állami variánsa.



A februárban bevezetett, a hitelnek a fedezetül szolgáló ingatlanhoz viszonyított magas arányával (loan-to-value ratio; LTV) jellemezhetô lakáshitelhez kapcsolódó állami készfizetô kezességvállalás tulajdonképpen egy állami jelzálog-biztosítási konstrukció. Számos fejlett és felzárkózó országban fôképpen az elsô lakásukat vásárló emberek körében terjedtek el a jelzálog-biztosítással egybekötött magas LTV-arányú lakáshiteltermékek, amelyek gyakran építési célra is felhasználhatók.




A jelzálog-biztosítás alapvetô célja a hitelezô hitelkockázatának részben vagy egészben történô átvállalása. A termékek általában azokra a hitelkockázatokra vonatkoznak, amelyek az ügyfelek nemfizetésébôl, illetve az ingatlanpiaci dekonjunktúrából adódnak. A lakáshitel ingatlannal fedezett hiteltermék, a fedezettség mértékét az LTV-arány fejezi ki, amely döntôen kisebb, mint 100%, azaz a fedezettség meghaladja a 100%-ot (1/LTV). A hitel nyújtásakor a 100%-ot bôven meghaladó fedezettség ellenére a fedezet értékének esetleges csökkenése, illetve a fedezet érvényesítésének és kényszerértékesítésének költségei miatt a hitelezôt veszteség érheti, amikor az adós nem fizet - ezt a veszteséget vállalja át részben vagy egészben a biztosító.
A devizaalapú lakáshitelekhez kapcsolódó árfolyamkockázatból fakadó indirekt hitelkockázatot a jelzálog-biztosítók nem szokták vállalni. Ugyanis az adós árfolyamkockázata nemcsak a veszteségrátát növelheti (a fennálló hiteltartozás összege emelkedhet), hanem a bukási valószínűséget is fokozhatja. Ráadásul a különbözô (jövedelmi, ingatlanár- és árfolyam-) kockázatok korrelálhatnak. Ezért egy rugalmasabb árfolyamrendszerben a biztosító kockázata annyira megnövekedne, hogy az túlságosan megdrágítaná a konstrukciót.

Az egyesült államokbeli Federal Housing Administration (FHA) évtizedes tapasztalatai alapján a magas LTV-rátájú hitelek kiemelkedôen kockázatosak: bukási valószínűségük, veszteségrátájuk sokkal magasabb, illetve ezek a veszteségmutatók jóval érzékenyebben reagálnak a gazdasági ciklusokra. A tetejében, ha a hitelportólió földrajzilag nem diverzifikált, a fedezetek homogenitása pluszkockázatot jelent a hitelintézeteknek. A nemzetközi gyakorlatban a 70-75%-ot meghaladó LTV-arányt tekintik magasnak, olyan határnak, amelyet átlépve a várható veszteségek jelentôsen nônek. Ezeknek a lakáshiteleknek a folyósítását szokták jelzálog-biztosítással egybekötni.

A különféle országokban kialakított programok konstrukciói igen heterogének attól függôen, hogy a hitelkockázat átvállalása a hitelösszeg mekkora részére vonatkozik, és milyen mértékű, illetve hogy a kezdeti biztosított arány változik-e a futamidô alatt. A biztosított rész akár a teljes hitelösszeg is lehet. Ha a biztosítás nem terjed ki a teljes hitelösszegre, a garantált rész a biztosító által elôírt minimális és maximális LTV közé esô hitelösszegre vonatkozik. A hitelek maximális LTV-je, amelyre még biztosítással egybekötött hitel kapható, az esetek nagy többségében meghaladja a 90%-ot, de elôfordulnak 100%-ot meghaladó konstrukciók is. Az újabban kialakított rendszerekben a fedezett rész aránya általában nem múlja felül a maximális LTV felsô 30 százalékpontját.
A biztosítás mértéke azt fejezi ki, hogy a biztosított hitelrész hány százalékát téríti meg a biztosító akkor, ha az adós nem teljesít. Általában a biztosított hitelrészekre (a rájuk jutó kamatokkal és kezelési költséggel megnövelt) 100%-os garancia vonatkozik.

A biztosított összeg/hitelösszeg arány a hiteltörlesztés idôszakában állandó maradhat, amennyiben a tôketörlesztés mind a biztosított, mind a nem biztosított részt ugyanolyan mértékben csökkenti. Ilyenkor a biztosítás lejárata a hitel futamidejével azonos, a biztosító alacsony kockázatú, LTV-jű hitelre is fedezetet nyújt. Ugyanis az LTV-arány a hitel törlesztésével folyamatosan csökken, a magas LTV-jű, kockázatos lakáshitel idôvel normál, alacsony kockázatú hitellé válik. Alacsony LTV-jű hitel folyósítójának már nincs szüksége többletbiztosítékra, hiszen a lakásfedezet nagy valószínűséggel elegendô a hitelezési veszteségek ellentételezésére. Ezért gyakran olyan konstrukciókat alakítanak ki, amelyek keretében csak a legkockázatosabb szegmenst biztosítják. Elôször a biztosított hitelrész amortizálódik, s amennyiben a fennmaradó hitelösszeg a biztosító által elôírt minimális LTV alá csökken, a biztosítás megszűnik.



Piaci árazást feltételezve a díjaknak arányban kell lenniük a vállalt kockázatokkal, fedezetet kell adniuk a hosszú távú jövedelmezôségre, a megfelelô tartalék képzésére. Állami konstrukciók kapcsán általában az állami program önfenntarthatóságának elérése a cél.

A díj meghatározásának kockázati faktorait két csoportra bonthatjuk: az egyikbe a jelzálog-biztosítás gazdasági környezetbôl eredô kockázatait, illetve az ezekre való érzékenységét sorolhatjuk, a másikba a termék kockázati paraméterei tartoznak. A csoportosítás feltételezi, hogy a biztosító a hitelezô intézményhez köthetô kockázatokat (például az elégtelen kockázatkezelésbôl és hitelmonitoringból fakadókat) megfelelôen kezeli.
A várható veszteségek számszerűsítéséhez kiszámítható viszonyoknak kell uralkodniuk a lakáshitel- és ingatlanpiacon. Ismerni kell az adósok hitelképességét, jövedelmi helyzetének különféle sokkokra való érzékenységét. A biztosítók a nem várható veszteségeket különbözô stressz-forgatókönyvekkel becslik, és ezekre tartalékokat képeznek.

A díj mértéke emelkedik a biztosított hitelrésznek, a maximális LTV-nek, illetve a megcélzott ügyfélcsoport kockázati paramétereinek a függvényében. Azoknak a biztosítási termékeknek a díjtétele alacsonyabb, amelyek kapcsán a hiteltörlesztés során elôször a biztosított rész csökken.

A díj a biztosítás által fedezett hitelrész után fizetendô egy összegben, illetve éves vagy havi gyakorisággal. Az egyösszegű díj alkalmazásakor gyakran megengedik a hiteltartozásban történô tôkésítést. A bank hitelt nyújt az adósnak a díjra, s ennek mértékével a garantált hitelösszeg növekszik.

A régióban a legfejlettebb jelzálog-biztosítási piac Észtországban található. Az észt és a magyar állami program a feltételek hasonlósága révén könnyen összehasonlítható a kockázat és az ár szempontjából. Ennek alapján a hazai termék díja messze elmarad az észt konstrukcióétól. A magyar termék az árfolyamkockázat miatt a legfejlettebb piacok (Egyesült Államok, Kanada) termékeivel összevetve is feltehetôen alulárazott.



A jelzálog-biztosítás háromoldalú ügylet a hitelezô, a biztosító és az adós között. Ennek keretében a biztosító átvállalja a hitelezô hitelkockázatának egy részét. A biztosítás díja általában az adóst terheli. A jelzálog-biztosítási rendszer kialakítása körültekintést igényel a felek érdekeinek különbözôsége és az információs problémák miatt. Az információs aszimmetria nemcsak az adós és a hitelezô viszonylatában jelentkezhet, hanem a bank-biztosító kapcsolatban is.

A hitelezô - a biztosítás kedvezményezettje
A magasabb LTV-jű, jelzálog-biztosítás nélküli hitelezés lényegesen megnöveli a bank hitelkockázatát. Felerôsítheti az adós és a hitelezô közötti információs aszimmetria hatását, nagyobb mértékű kontraszelekcióhoz vezethet. A kockázatosabb hitelezés a bankok forrásbevonó képességét is rontja, illetve megdrágítja a forrásokat. Ezért, ha a bankok prudens hitelezési politikát folytatnak, fôleg egy olyan új jelzáloghitel-piacon, mint amilyen a hazai, nemigen alakul ki magas LTV-arány a lakáshitelezésben. A bankok kétféle nem ártípusú tényezôvel is korlátozzák a hitelfelvételt: magasra teszik a minimális önrészt és alacsonyra a maximális jövedelemarányos törlesztôrészletet. Ha viszont át tudják hárítani a magasabb LTV-ráta alkalmazásakor jelentkezô potenciális kereslet addicionális kockázatait egy harmadik félre, illetve ennek költségeit a hitelfelvevôre, akkor erôsen érdekeltté válhatnak ennek a szegmensnek a felfuttatásában. Így profitálhatnak a nagyobb összegű kihelyezés, a korábban létrejövô ügyfélkapcsolat elônyeibôl, és simíthatják az eredetileg volatilisebb jövedelemáramlást. Forrásbevonási képességük nem romlik, ugyanis a befektetôk, a minôsítôügynökségek és a felügyeleti hatóságok elismerik kockázatcsökkentô eszközként a jelzálog-biztosítást.

A hitelfelvevô - a díjfizetô
A jelzálog-biztosítás a potenciális hitelfelvevôk azon csoportján segíthet, amelynek tagjai nem tudják teljesíteni a bankok által megkövetelt önrészt (a fejlett országokban általában magasabb ez a korlát), ugyanakkor a bankok által megszabott havi törlesztôrészlet/jövedelemkorláttól messze vannak. A hitelfelvevôk alacsony önrész fejében magasabb szintű eladósodással is lakástulajdonhoz juthatnak úgy, hogy az érintett ingatlan terhelésén túl nem kell más ingatlant jelzálogosítaniuk, illetve nem kell további garanciákat (például családtagok kezességét) keresniük.
A hitelfelvevô érdekei védelemre szorulhatnak, mert a hitelhez jutás fejében ô fizeti a biztosítást, megdrágítva a hitel felvételét, miközben nem a haszonélvezôje a biztosítás kifizetéseinek: ha nem fizet, elveszti a lakását. Amennyiben több biztosítási lehetôség is elérhetô a piacon, a hitelfelvevôk az esetek többségében akkor is a hitelezô tanácsa alapján választják ki az adott biztosítót, vagy ráhagyják a hitelezôre, hogy válasszon helyettük. Az Egyesült Államokban kétféle módon próbálják elkerülni a hitelezôi-biztosítói érdekek összefonódását: tiltják az ügynöki díj fizetését a hitelezônek bármiféle címen, illetve a biztosító és a hitelintézet tulajdonosi összefonódását.

A jelzálog-biztosítástól meg kell különböztetni a szintén a lakáshitelhez kapcsolódó, de elsôdlegesen a hitel felvevôjét, illetve örökösét (egyúttal a hitelnyújtót) védô biztosítási termékeket. Ilyen a jelzálog-életbiztosítás, amelynek keretében az adós elhalálozásakor a biztosító átvállalja a felvett hitelösszeg kifizetését, ami által az ingatlan tehermentesen kerülhet az örököshöz. Ezenkívül vannak olyan biztosítások is, amelyek a törlesztôrészlet fizetésére nyújtanak védelmet akkor, ha a hitelfelvevô önhibáján kívül nem képes törleszteni (például munkanélkülivé válik).

A biztosító
A magánbiztosítókat két csoportra lehet bontani. Az egyik csoportba a döntôen nagyon jó minôsítésű nemzetközi, jól diverzifikált portfólióval rendelkezô jelzálog-biztosítók tartoznak. A másikba a nemzeti szinten szervezôdô biztosítók sorolhatók, amelyek gyakorta vesznek igénybe viszontbiztosítást. A biztosítók nemzeti piacán - az Egyesült Államok kivételével - csak egy-két szolgáltató található. Komolyabb árverseny pedig még az Egyesült Államokban sem tapasztalható. Gyakori mind a földrajzi, mind a (jövedelem, az LTV stb. alapján képzett) hitelezési csoportok szerinti kereszttámogatás: alacsonyabb kockázatú biztosítottak támogatják (finanszírozzák) a magasabb kockázatúakat. A magánbiztosítók általában magas jövedelmezôségűek. (Allen-Chan [2000]: The Efficiency of Residential Mortgage Insurance Markets. Fed St. Louis)
Az állami biztosítók, illetve garanciaalapok célja általában a lakáshoz jutás segítése, illetôleg - mint jeleztük - az alapok önfenntartóságának elérése.
Más biztosítási ágazatokkal ellentétben a jelzálog-biztosítást általában egy üzletágas biztosítói formában működtetik, amit gyakran a szabályozás is megkövetel. Ennek hátterében az üzletág sajátosságai állnak - hosszú lejáratú kötelezettség vállalása, tulajdonképpen hitelezési kockázat, ingatlanpiaci kitettség. Kivételként Nagy-Britanniát érdemes megemlíteni, ahol döntôen egy tágabb biztosítási csomag részeként kínálják a jelzálog-biztosítást a lakáshitelekhez.

A hitel nyújtója meghatározó szerepet játszik a kockázatok kialakulásában, információs többlettel rendelkezhet a biztosítóval szemben. Ezért egyre inkább elfogadott az a nézet, hogy a kockázatokat célszerű megosztani a biztosító és a hitelezô között, és kerülendô az a konstrukció, amelyik a bank hitelkockázatára 100%-os fedezetet nyújt. Különben kontraszelekciós problémák merülhetnek fel, a hitelezô csak a gyengébb hitelképességű ügyfelekre köt biztosítást, illetve elôállhat a morális kockázat: a hitelezô a fedezettsége miatt kevésbé körültekintô hitelezési politikát, hitelmonitoringot folytat. Ezért az együttműködés általában hosszú távú partneri szerzôdés keretében zajlik.

Az állam - a felvigyázó
Az állam a lakáspolitikai célon túl a pénzügyi szektor felügyeletéért viselt felelôsségével összefüggésben is érdekeltté válhat, támogathatja a kockázati transzfert a jól tôkésített specialistákhoz. A hitelintézeti tôkekövetelmény nemzetközi szabályozói is elismerik a hitelkockázat csökkentésének alkalmas eszközeként a jelzálog-biztosítást (lásd a keretes írást). A normál gazdasági körülmények között jelentkezô veszteségeken túl egy jól működô jelzálog-biztosítási rendszer a hitelintézeti rendszer gazdasági sokkokkal szembeni ellenállását növeli, tömeges veszteségek ellen is védelmet nyújthat, ezért pénzügyi stabilitási szempontból is elônyös.



Ha a piaci mechanizmusok elégtelenek, az állam magára vállalhatja a lakáshoz jutás elôsegítésének feladatát, amit tehet rászorultsági alapon vagy normatívan. A potenciális hitelfelvevôk vagyoni korlátját alapvetôen kétféleképpen oldhatja: elôtakarékossági vagy jelzálog-biztosítási konstrukcióval, illetve ezek támogatásával. Az állam kockázatvállalása a jelzálog-biztosításban mind a fejlett, mind a felzárkózó országokban gyakori.

Egy jól strukturált állami jelzálog-biztosítási program önfenntartóvá tehetô, támogatások nélkül is elérhetôvé válik az alacsony önrésszel rendelkezôk lakáshoz jutása. A sikeres állami jelzálog-biztosítási program hozzájárulhat a piaci mechanizmusok fejlôdéséhez, elôkészítheti a terepet a piaci biztosítók számára (így történt Ausztráliában és Észtországban). Azonban ennek az ellenkezôje is elôállhat, például akkor, ha az állami konstrukció nem tartalmaz elegendô kockázati prémiumot. A rosszul kialakított program egyrészt gazdasági recesszióban - amikor amúgy is nehéz helyzetben van a fiskális politika - jelentékeny állami többletkiadást okozhat, másrészt eltántoríthatja a magánbiztosítókat a piaci megjelenéstôl.

Bázel II. elismeri
A hitelezési kockázatok tôkekövetelményének meghatározását célzó standard módszer szerint a lakáshitelek ma 50%-os kockázati súlya 35%-ra mérséklôdhet. A csökkentés azonban szigorú prudenciális feltételekhez van kötve, a hitelfedezet értékének lényegesen meg kell haladnia a hitel értékét. Amennyiben ez nem teljesül, vagy a veszteségadatok alapján az alacsonyabb kockázati súly nem ad elegendô biztonságot, a felügyelet diszkrecionális jogkörével élve magasabb súlyt is megállapíthat. A nagyobb kockázatú, magas LTV-arányú hitelek valószínűleg nem kapják meg a csökkentett súlyt. A magas LTV-nek nincs egységes definíciója, a nemzeti felügyelet fogja meghatározni, hogy mit tekint ilyennek; a felzárkózó országokban alacsonyabb küszöbérték valószínűsíthetô. A magas LTV-jű hitelek valószínűleg a szabályozásban alapul vett általános háztartási portfólió súlyát fogják megkapni, ami 75 vagy 100%. A standard módszer nem ismeri el expliciten kockázatcsökkentô eszközként a jelzáloghitel-biztosítást. Bizonyos működési követelmények meglétekor viszont a direkt, expliciten dokumentált, visszavonhatatlan és feltétel nélküli garanciákat elismeri. Ezeknek a feltételeknek a jelzálog-biztosítás meg tud felelni. A biztosított rész kockázati súlya így 75-100%-ról a biztosító minôsítésének megfelelô súlyúra csökkenhet. Ha például a minôsítés AA- (S&P), akkor 20%-ra. Amennyiben a kockázatcsökkentô eszköz használata megemeli a tôkekövetelményt, a bank eltekinthet az elismertetésétôl.
A fejlett módszer alkalmazásakor a retail-portfólió vonatkozásában a bank maga becsüli a különbözô veszteségjellemzôket (bukási valószínűség, veszteségráta, kockázati kitettség). A kockázatcsökkentô eszközök a bukási valószínűséget és a veszteségrátát egyaránt befolyásolhatják. A bank azonban csak az egyik veszteségjellemzôt mérsékelheti. A Bázel II. fô kockázati faktornak nyilvánítja a magas LTV-értéket, ezért azt portfóliószegmentációs szempontként kell figyelembe venni. A jelzálog-biztosítás elsôsorban a veszteségrátát csökkenti, illetve a fejlettebb kockázatkezelésen keresztül kisebbítheti a bukási valószínűséget is. A csökkentés nyomán kapott kockázati súly azonban nem lehet alacsonyabb, mint a garancia nyújtójának a kockázati súlya. Mindezek alapján a jelzálog-biztosítás jelentékeny módon járulhat hozzá a szabályozói tôkekövetelmény mérsékléséhez.


Az állami jelzálog-biztosítási programok gyakran célzottak, a társadalom bizonyos szegmenseire fókuszálnak (rendszerint a fiatalok az elsô otthon vásárlói), és nem mindig szociális alapon. Az alacsony önrészű hitelek az országok többségében - még az alacsonyabb értékű lakások megvásárlásának finanszírozásakor is - általában relatíve magas törlesztôrészlet vállalása fejében érhetôk el. Ezért a szegényebb rétegek lakhatási körülményeinek javítására más programok megfelelôbbek. A kelet-közép-európai programok célcsoportját is általában a fiatal, magasabb képzettségű háztartások alkotják. A nem szociális alapon működô rendszerek általános célként fogalmazzák meg az olyan kockázati szegmens kialakítását, amelyik önfenntartóvá teszi ôket. Igaz, hogy a szociális szempontok hangsúlyosabb figyelembevételére is több példa akad (Új-Zéland, Dél-Afrika). Új-Zélandon az alacsonyabb jövedelműeket tekintik a 2003-ban elindított állami program célcsoportjának, a kormányzat a biztosítási prémium egy részét a folyósításkor átvállalja. A felvehetô hitelösszeget és a megszerezhetô ingatlan értékét a szociális jellegű programok maximálják.

A magánbiztosítók az állami konstrukciókkal ellentétben inkább a volatilisebb (általában alacsonyabb) jövedelemmel rendelkezô lakossági csoportokat szűrik ki. A két típusú program célcsoportjai így jó esetben kiegészítik egymást. Elôfordul azonban az is, hogy a magán- és az állami konstrukció azonos társadalmi csoportot céloz meg, és versenyeznek egymással. A magánbiztosítók megjelenéséhez transzparens, jól működô jelzáloghitel-piac szükséges, ami kiszámítható mértékűre csökkenti a kockázatukat. Mindez feltételezi a következôket:
• megfelelô információk a piacról, a jelzálog-hitelezés alakulásáról;
• megfelelô jogi és szabályozási környezet: a jelzálog-biztosításban érintett intézmények megfelelô szabályozása, a jelzálogjog érvényesítését és a kényszerértékesítést célzó folyamat megfelelô jogi garanciái, a szabályozás elismeri a jelzálog-biztosítást és így megengedi a magas LTV arányú hitelek nyújtását;

  • fejlett ingatlanpiac, átlátható ingatlan-nyilvántartás, a jelzálogjog gyors bejegyzése;
  • verseny a lakáshitelpiacon, fejlett jelzáloglevél-piac (a jelzáloghitel-piac hosszú távú növekedéséhez), prudens banki hitelezési eljárások, megfelelô eljárás a késedelmes fizetéskor, adós-nyilvántartási rendszer.




A jelzálog-biztosítás dinamizálhatja a lakáshitelezési piacot, a lakáshitel-állomány akár 20-30%-a is ehhez köthetô. Viszont a gyenge tôkehelyzetű, nem megfelelôen diverzifikált biztosító jelentôs rendszerkockázatot is hordozhat.

A jelzálog-biztosítás legrégebbi és legnagyobb piaca az Egyesült Államokban található. A nagy gazdasági világválság után az ebben az üzletben érdekelt magánbiztosítók tönkrementek. A tömeges csôdök okáról megoszlanak a vélemények, egyes szakértôk szerint a korreláló makrogazdasági stresszhelyzetek kockázata nem számszerűsíthetô, így ezek a kockázatok nem biztosíthatók, ezért nem kívánatos a magánbiztosítók térnyerése ezen a piacon. Mások az akkori felügyeleti és szabályozási hiányosságokban látták a tömeges bukások okát (a hitelezôk és a biztosítók összefonódásában, az alacsony biztosítási tartalékok képzésében, az ingatlanértékelés nem megfelelô voltában). A válságból való kilábalás után be is tiltották a magánbiztosítók működését ebben az üzletben, kizárólag az állami program, az FHA keretében lehetett jelzálog-biztosításhoz jutni. Az ötvenes években a program pozitív tapasztalatai, kiegyensúlyozott működése láttán a piacot újból liberalizálták, s a magánbiztosítók viszonylag rövid idô alatt számottevô súlyra tettek szert. Az elmúlt évtizedekben általánosan elfogadottá vált, hogy a kockázatok mérhetôk, biztosíthatók, fôleg ha a magánbiztosító megfelelô földrajzi diverzifikációra törekszik. Ugyanakkor a nyolcvanas évek elejére a gazdasági recesszió következtében újból komoly problémák jelentkeztek az iparágban: az együtt jelentôs piaci részesedéssel rendelkezô állami FHA és az egyik magánbiztosító inszolvenssé vált, ami a felügyeleti ellenôrzés újabb szigorításához vezetett. A válságból való kilábalással a jelzálog-biztosítási piac megint gyors fejlôdésnek indult.
A magánbiztosítás más országokban is virágzó üzletté vált. Az észak-amerikai kontinensen a kanadai jelzálog-biztosítási piac is nagyon fejlettnek tekinthetô. Ausztráliában például a pozitív tapasztalatok alapján az egész iparágat privatizálták. Németországban, Franciaországban és több más kontinentális országban - a hagyományosan az állami támogatással egybekötött lakás-takarékpénztári modellt követô országokban - is mind nagyobb teret nyer a jelzálog-biztosítás. A spanyol magánbiztosítási rendszer fontos szerepet játszott a jelzálog-hitelezési piac felfutásában.
Kelet-Közép-Európa több országában a lakáspolitika részeként már létrehoztak állami garanciaalapokat vagy biztosítókat jelzálog-biztosításra. A biztosítást lakásvásárlásra és építésre egyaránt kínálják.

Lengyelország kivételével kis országokról van szó, a földrajzi diverzifikációs lehetôségek korlátozottak, ami kockázatosabbá teszi, egyben megdrágítja az ilyen alapok működését. A magánbiztosítók megjelenése relatíve fejlett jelzálogpiachoz kötôdik, ezért régiónkban elsôsorban állami konstrukciókkal találkozunk. Észtországban az állami garancialap sikerét, illetve a jelzálogpiac fejlôdését látva magánbiztosító is piacra lépett - az államihoz nagyon hasonló termékkel. A nemzetközi diverzifikáció lehetôségének kihasználásával, a nagy nemzetközi viszontbiztosítók vagy jelzálog-biztosítók kölcsönösen elônyös bevonásával a térségbeli biztosítók tôkekövetelménye és árai csökkenthetôk.


A jelzálog-biztosítási rendszer dinamizálhatja a lakáshitelezési piacot, a kockázatok jelentôs részét átvállalva a hitelintézeti szektortól. Ám a jelzálog-biztosítás még a legfejlettebb országokban is kockázatos üzletág, biztonságos működéséhez megfelelô jövedelmezôség és tôketartalékok szükségesek. Ezért az ilyen rendszerek kialakítása körültekintést igényel, valamint a nemzetközi tapasztalatok megfelelô számbavételét.

Az állami szerepvállalásnak a jelzálog-biztosításban elsôsorban piacépítési szempontból van jelentôsége. A szociális alapú lakáshoz jutás elôsegítésére a konstrukció a hazai viszonyok miatt nem alkalmas. A garanciadíj 2005-re vonatkozó átvállalása nem szociális alapon történik.
A kis országokban a fedezetek homogenitása kockázatot növelô tényezô. Ezenkívül a magyar rendszerben a jelzálog-biztosításra nem jellemzô árfolyamkockázatból eredô hitelkockázat is jelentékeny. A hazai konstrukció nem tesz különbséget forint- és devizahitel között, pedig az utóbbi számottevô addicionális kockázatot képvisel a biztosító számára. Egy esetleges árfolyamsokk tömeges nemfizetést okozhat, ezzel párhuzamosan ingatlanpiaci visszaesésest indíthat el, ami együttesen tekintélyes állami fizetési kötelezettséget vonhat maga után.

A magyar konstrukcióban a biztosított összeg/hitelösszeg arány a hiteltörlesztés során állandó. Így a hiteltörlesztés elôrehaladtával a biztosítás részben a normál, alacsony kockázatú hitelekre is fedezetet nyújt, tovább mérsékelve azok kockázatát.

A vázolt kockázati tényezôk miatt a hazai 2 százalékpontos egyszeri díj alacsonynak tekinthetô mind az észt konstrukció, mind a legfejlettebb piacok (Egyesült Államok, Kanada) több termékének díjai tükrében. Jelen formájában a felhasználói és a felhasználási kör esetleges bôvítése két kockázattal is járhat. Egyrészt magas jövôbeli implicit állami kötelezettségvállalást okozhat - igaz, expliciten önfenntartási célt nem jelöltek meg. Másrészt a magyar jelzáloghitel-piac relatív fejlettsége ellenére megakadályozhatja a piaci jelzálog-biztosítási termékek megjelenését.

Bethlendi András


Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2021. augusztus 5. csütörtök
Krisztina
31. hét
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?