Óriási csapást mért az élet a babaváró hitelre: milliókat buknak, akik 2022-ben veszik fel

Három éve már, hogy a magyarok új, az eddigieknél jóval kedvezményesebb állami támogatást kaptak: a babaváró hitelt 2019 júliusa óta lehet igényelni. Lényege, hogy a családot tervezők maximum 10 millió forint kamatmentes kölcsönt kapnak, amit egy gyerek esetén ráér csak három év múlva elkezdeni visszatörleszteni, a második gyerek születésénél a tőketartozás harmadát, a harmadik gyerek születésekor pedig a teljes hitelösszeget pedig el is az állam. A népszerűsége elsöprő volt: több százmilliárdos jegyzések történtek már az első hónapokban, amint ezt lenti grafikonunkon be is mutatjuk.

2022 júliusáig a babaváró kölcsönt felvevőknek összesen 1896 milliárd forintot jegyeztek a bankok - a legtöbb jegyzés egy hónap alatt 2019 augusztusában született (114,11 milliárd forint) a legkevesebb pedig idén márciusban (29 milliárd forint).

Mire használták a magyarok a babavárót?

A grafikonunkon egyértelműen látszik, hogy a babaváró valósággal berobbant a magyar lakosság körébe, nagy kérdés persze, hogy mire használták föl a legtöbben, lévén hogy szabad felhasználású hitelről van szó. Azért, hogy erre választ kapjunk, bankokat és ingatlanirodákat is megkerestünk. Amint megtudtuk:

Az ügyfelek jellemzően lakásvásárlásra, bővítésre, felújításra, autóvásárlásra veszik igénybe a támogatást

- válaszolta a Pénzcentrumnak az OTP Ingatlanpont. Ezen felül kiderült az is, hogy lakásvásárlás mellett igencsak meghatározó felhasználási módja a Babavárónak, hogy valamilyen lakáshitel önerejévé változtatják azt az igénylők:

A babaváró hitel legnagyobb szerepe az önerő megteremtésében van a fiatalok számára, mert a hitelfelvevők legalább 75 százaléka erre használja ezt a kamattámogatott lehetőséget

- tudtuk meg az Ingatlan.com-tól. Mindezeken felül a Duna House számszerű eredményeket is közölt a Pénzcentrummal. Ők azt írták, hogy

2020-hoz képest 10 százalékponttal magasabb azoknak a Babaváró támogatást igénylő ügyfeleknek az aránya 2021-ben és az idei évben is, akik lakás vásárlására fordították a felvett összeget. A 2022-es év eddigi adatai alapján a lakásvásárlásra fordított Babaváró támogatások volumene meghaladta a 6 milliárd forintot.

Jóval kevesebbet ér a tízmillió

A banki és ingatlanközvetítői válaszokból egyértelműen látszik, hogy a legtöbb babavárót igénylő valamilyen lakáscélra, legjellemzőbben lakásvásárlásra fordította az igényelt összeget. De álljunk meg egy pillanatra: a babavárót 2019-ben vezették be, maximum 10 millió forintot lehet igényelni. Igen ám, csakhogy azóta eltelt lassan három év, az infláció pedig éppen 30 éve nem látott méreteket ölt Magyarországon. Adja magát tehát a nulladik kérdés:

mennyit ér ma az az összeg, amit 2019-ben 10 millió forint reálértéke volt?

Azért hogy ezt megtudjuk, először is megvizsgáltuk 2019 és 2022 között mekkora volt a teljes, azaz komulatív infláció. A számokból tudjuk, hogy 2019-ben 3,4, 2020-ban pedig 3,3 százalékos volt az éves átlagos infláció, ezek egyike sem mondható kiugrónak nagynak, viszont 2021-ben az éves infláció Magyarországon már 5,1 százalékos volt. Ez azt jelenti, hogy 2021-re a teljes infláció 12,26 százalékos volt, azaz 2019-ről 2021-re a 10 millió forintos összegünk máris 1,2 millió forintot veszített az értékéből.

Az igazi feketeleves azonban csak ezután, azaz idei évbe következett be. Természetesen 2022-re nézve még nem áll rendelkezésre éves, átlagos infláció, de a Pénzcentrumon kiszámoltuk, hogy 2022 január és augusztus között mekkora volt az átlagos infláció, összesen 10,7 (!) százalékos – és ez még csak az év első 8 hónapja. Ezt a 10,7-es, 2022-es eddigi átlagot véve alapul arra jutottunk, hogy jelenleg a kommulált infláció 24,3 százalékos, azaz 2019 és 2022 között a pénzünk az értéknek csaknem a negyedét elveszítette. És hogy mit jelent ez pontosan?

Azt, hogy ami 2019-ben 10 millió forintot ért, az most jelenleg 7 570 000 forintot ér.

Ez pedig egyúttal azt is jelenti, hogy aki 2022-ben igényel 10 millió forint babavárót, az reál értékben 2,5 millióval gyakorlatilag kevesebbet költhet annál, mint például aki az induláskor, 2019-ben igényelte, és költötte el. Sok pénznek lett tehát huss az évek során. Ennél azonban sokkal sokkolóbb, ami ez idő alatt a hazai ingatlanpiacon történt.

Éppen ezért a továbbiakban azt fogjuk megnézni, mire elég most a babavárós 10 millió forint, ha valaki lakást szeretne belőle venni. Előre szólunk, ha az eddig kommulált infláció majd 25 százaléka kiverte a biztosítékot, akkor az ingatlan piacos 30-40 százalékos drágulástól még nagyobb hátast lehet majd dobni. De jöjjenek a számok.

Elképesztő drágulás a lakáspiacon

A NAV tranzakciós adatai alapján legelőször azt néztük meg, melyik került volt a legolcsóbb, illetve legdrágább Budapesten, valamint ugyanígy megkerestük az átlagos négyzetméterár tekintetében a legolcsóbb, illetve legdrágább megyeszékhelyet is. Az adatokat 2019-re, valamint 2022 első felére vonatkoztatva vizsgáltuk.

Látva az adatokat, brutális drágulás képe tárul a magyar lakásvásárlók elé. Látható például, hogy

• Budapest legolcsóbb kerületében (XXIII.) az átlagos négyzetméterár 41 százalékkal;
• Budapest legdrágább kerületében (V.) az átlagos négyzetméterár 7 százalékkal;
• Salgótarjánban az átlagos négyzetméterár 44 százalékkal;
• Debrecenben pedig az átlagos négyzetméterár 29 százalékkal emelkedett.

Jól látható, hogy a teljes inflációnál (2019-2022), a legtöbb ingatlanhelyszín esetében még sokkal brutálisabb volt a drágulás. Érdekesség persze, hogy az amúgy is csúcsdrága V. kerületben az árak növekedés messze elmaradt a teljes inflációtól, de már alapból is drágábbnak mondott Debrecenben a drágulás majd a 30 százalékot ütötte. De, ami legszembetűnőbb, hogy pont a legolcsóbb helyszínek, nevezetesen a budapesti XXIII. kerület, illetve Salgótarján árai lőttek ki.

Kimondható tehát: éppen az olcsóbb lakásra vágyó magyarok járnak nagyon rosszul, ha a Babaváró kölcsönt lakásvásárlásra szeretnék felhasználni.

Érdemes megemlíteni persze azt is, hogy 2022-re gyakorlatilag oda jutottunk, hogy Budapest legolcsóbb kerületében annyiba kerül lakást venni, mint az ország legdrágább megyeszékhelyén, Debrecenben. A különbség négyzetméterenként alig több mint 30 ezer forint.

Nézzünk egy igazi lakást

Azért, hogy még jobban lássuk, mennyit változott az élet azok számára, akik a babavárót ingatlanvásárlásra szeretnék manapság használni, a négyzetméter árakat felszoroztuk 55-el, hogy megnézzük, mennyibe is került volna egy három főre bőven kényelmesnek mondható lakás 2019-ben, és mennyibe most. Ja, és hogy mondjuk 10 millió forint, mennyit fedezne a vételárából.

A grafikonon jól látszanak a megdöbbentő számok. Míg 2019-ben Budapest legolcsóbb kerületében mindössze 9 milliót kellett volna hozzárakni egy 55 négyzetméteres átlagos lakáshoz, addig 2022-ben már 17 (!) milliót kell. Ehhez képest az V. kerületben ennél jóval kevesebbet romlott a helyzet, igaz ott már 2019-ben is brutális árak pörögtek. Budapest belvárosába akkor 44,5 millióval kellett volna kiegészíteni 10 millió forintot, 2022-ben ez 48 és fél millióra nőtt.

Bár, a legolcsóbb megyeszékhelyen, Salgótarjánban is kegyetlenül kilőttek az árak, ott 10 millióból 2019-ben és 2022-ben is meg lehet venni egy 55 négyzetméteres átlagos lakást. Igaz, ’19-ben még a vásárlónak maradt volna majd 4 milliója a lakás mellé, most viszont kevesebb mint 900 ezer forintja marad. Debrecenben ehhez képest 2019-ben 12,5 milliót kellett volna hozzácsapni a 10 milliónkhoz, 2022-ben viszont már 19 (!) milliót.

Az adatokból és a számításainkból jól látszik tehát, nem elég, hogy önmagában 10 millió forint is majd a negyedével kevesebbet ér ma, mint 2019-ben. Ha ezzel az összeggel valaki az ingatlanpiacra megy ki, hogy lakást vegyen, még sokkolóbb lesz számára a valóság. Hiába tehát, hogy a legolcsóbb helyeken, még 10 millióval is van esély önmagában egy értelmezhető méretű, átlagos lakást vásárolnunk, még ezeken a helyeken is nagyon mélyen kell már idén zsebbe nyúlni. És mivel a babaváró összege az elmúlt években sem követte az infláció mértékét, ha az elkövetkezendő években továbbra is velünk marad, hasonló kondíciókkal, akkor jól lehet, már a legolcsóbb megyeszékhelyen se fogja belőle futni egy 55 négyzetméteres, átlagos lakásra sem.

Babaváró, mint önerő

Végezetül, a példáinkban szereplő lakásokhoz megnéztük azt is, jelenleg milyen lakáshitel-kondíciókkal számolhat az, akinek az összes önereje a Babaváróból származna. Ehhez legelőször is tudni kell, hogy a Babavárót 75 százalékig lehet önerőként felhasználni, azaz összesen 7,5 millió önerőt tudunk bepakolni a 10 millióból. Fontos azt is hangsúlyozni, hogy a Pénzcentrum Hitelkalkulátorával használt lakás vásárlását választottuk hitelcélként, 20 éves futamidőre, és a család havi jövedelmét 2 főre, a 2022 január-június között, a kedvezmények figyelembevételével számított nettó kereset mediánértékével számoltuk (KSH), ez az összeg pedig 561 600 forint lett.

Érdemes kihangsúlyozni, hogy jogszabályi keretek között, nem lehet felvenni több hitelt, mint amennyi az ingatlan értékének 80 százalékát teszi ki (itt persze fontos azt is megjegyezni, hogy a 80 százalék a jogszabályi korlát, a bankok a 20 százalékos aránynál azért általában magasabb önerőt várnak el).

A Pénzcentrum számításai alapján tehát, a legdrágább budapesti kerületben (V.), egy átlagos 55 négyzetméteres lakást nem lehet megvásárolni akkor, ha az önerőnk mindössze 7,5 millió forint. Ahhoz ugyanis 51 millió forint hitel kellene, és ez már bőven túlnyúlna a 80 százalékon. Ugyanígy nem érdemes foglalkozni ebből a szempontból a salgótarjáni ingatlannal, hiszen azt gyakorlatilag a Babaváró kölcsönből tudjuk fedezni. Nem lenne szükség hozzá egyáltalán hitelre.

Más a helyzet, ha a kerületeket nézve legolcsóbb, XXIII. kerületi budapesti lakással szemezünk. Ebben az esetben a 7,5 millió forint önerőhöz 19,6 millió forintot kell felvennünk, ez már a szabályozott értéken belül van. Nézzünk is ehhez egy példakalkulációt.

Lakáshitel-kalkuláció a soroksári ingatlanhoz:

A Pénzcentrum Lakáshitel-kalkulátora szerint a 7,78 százalékos THM-mel már fel lehetne venni a hitelt, az UniCredit ajánlata szerint az induló törlesztés 158 215 forint lenne. Ettől az ajánlattól nem sokkal marad el a CIB 8,08 százalékos THM-es ajánlata, ahol az induló törlesztő 161 472 forintról indulna. Érdemes megemlíteni még a Raiffeisen ajánlatát is, ebben az esetben a THM 8,4 százalékos, az induló havi törlesztés pedig 165 042 forint lenne. A Pénzcentrum Kalkulátorában ezeken felül megannyi ajánlatot találsz, legyen szó akár az MKB, K&H, Erste vagy OTP ajánlatairól: nézd meg ezeket is, és végezz egyedi kalkulációt, hogy saját preferenciáid alapján állítsd be a kívánt hitelösszeget, futamidőt.

A másik, babavárós önerővel is megvásárolható lakás a legdrágább megyeszékhelyen található, debreceni 55 négyzetméteres lakás volt. Emlékezzünk, ahhoz hogy ezt megvegyük 21,65 millió forint hitelre lenne szükséges a példakalkulációnkban szereplő párnak. Úgyhogy most nézzünk ehhez a hitelhez is egy példaszámítást a Pénzcentrum Kalkulátorának segítségével.

Lakáshitel-kalkuláció a debreceni ingatlanhoz:

A Pénzcentrum Lakáshitel-kalkulátora szerint az UniCredit 7,78 százalékos THM-mel adná a hitel, úgy hogy az induló törlesztő 174 763 forint lenne. A CIB 8,08 százalékos THM-mel kínálja hitelét, a kezdő törlesztő 178 361 forint. Érdemes megnézni még a Raiffeisen ajánlatát, ők 8,29 százalékos THM-re adnák a hitelt, a kezdő törlesztő 180 955 forintba lenne. Az MKB ajánlata 8,59 százalékos THM-ről indul, az induló törlesztés 184 850 forint lenne. A Pénzcentrum Kalkulátorában ezeken felül persze további ajánlatokat is találsz, többek között a Takarék, a K&H, az Erste és az OTP is kínál 9 százalékos THM alatti hiteleket. Érdemes tehát ezeket ás átböngészni és egyedi kalkulációt végezni, hogy megtaláld a számodra legmegfelelőbb konstrukciót.