Robbanás várható Moszkvában: elapadt a pénzcsap!

Piotr Aven az Alfa Bank vezérigazgatója

A Forbes listáján is jegyzett orosz milliárdos bankár, Piotr Aven szerint rövidesen kipukkanhat a moszkvai ingatlan-lufi. Az orosz főváros ingatlanpiacán keletkezett árbuborék nem képes tovább dagadni és különösen a belvárosban zuhanni kezdhetnek az égbeszökött lakásárak.

Az állami bevételek közel 50 %-a a kitermelt nyersanyagok és ásványkincsek exportjából származik, az olaj és a gáz világpiaci árának emelkedéséből sokat profitált Oroszország. Az egy főre eső bruttó nemzeti termék tíz év alatt az ötszörösére nőtt, a moszkvai lakásárak pedig a belföldi kereslet élénkülésének és a külföldi befektetők megjelenésének köszönhetően szárnyalni kezdtek.

Az orosz főváros központjában a négyzetméterárak elérték a new yorki és a londoni szintet, épült olyan luxustársasház a városban, ahol 10 millió forintnak megfelelő dollárt (az orosz ingatlanpiacot dollárban árazzák) kértek egyetlen négyzetméterért. A nemzetközi pénzügyi válság hatására a külföldi pénzcsapok elapadtak, ezzel problémássá vált a projektek további finanszírozása.

A befektetők közül többen is arra kényszerültek, hogy áron alul dobják piacra a már elkészült lakásaikat, mások pedig a félkész projektjeiket próbálják értékesíteni. A piaci egyensúly elérését nehezíti, hogy az elkészült lakóingatlanok 40-50 %-át befektetési céllal vásárolták fel, nem pedig azért, hogy lakjanak bennük.

A moszkvai belvárost átölelő körúton belül az átlagostól nagyobb mértékű is lehet az áresés, mivel ezek a leginkább túlértékelt területek. Az építőipar szintén kulcsfontosságú eleme az orosz gazdaságnak, ezért az állam egy 1 milliárd dolláros keretet különít el a félbemaradt építkezések felvásárlására és befejezésére.

Az országban még mindig nem elég fejlett az értékpapír- és a kötvénypiac, ezért a válság előtt mindenki a biztonságosabbnak tűnő ingatlanpiac felé fordult a megszerzett tőke befektetése. Az óriási kereslet felhajtotta az árakat és Moszkva a világ egyik legdrágább fővárosává vált. Az átlagos négyzetméterár és az egy főre eső GDP hányadosa oroszoknál az egyik legmagasabb a világon, ami önmagában egy intő jelnek tekinthető.

A városban tapasztalt áremelkedés részben a külföldi befektetők által alkalmazott spekulatív eszközöknek volt köszönhető, akik végül úgy feltornázták az árakat, hogy egy átlagos orosz egy élet munkája árán sem képes új lakást vásárolni Moszkva belvárosában. 2007-ben az újépítésű lakások átlagos négyzetméterára 3,6 millió forint volt, melyet bármelyik nyugat-európai nagyváros megirigyelhetne.

A Szovjetunió felbomlását követően fokozatosan nőtt a magántulajdon aránya a piacon, tíz év alatt 41 %-ról 70 %-ra nőtt a lakosság által birtokolt ingatlanok aránya. A belföldi kereslet utolsó tartalékai is kifogytak, a vevők nem számítottak ekkora mértékű áremelkedésre. A helyi szakértők szerint a beruházások számának csökkenésével együtt megkezdődik a kínálati árak csökkenése is.

Az oroszok azért nem aggódnak az árcsökkenés miatt, mert ez az árbuborék országos szinten nincs jelen. Ugyanakkor Moszkva mellett Szentpéterváron is túlárazottá váltak az ingatlanok. Az elmúlt időszakban az évi 30-50 %-os növekedés mellett volt olyan év is, amikor megduplázódtak az árak a második legnagyobb orosz városban.

A lakásfinanszírozási rendszer még nem elég kifinomult, de azt is meg kell említeni, hogy a tulajdonosváltások során csak alig minden hatodik vevő vesz igénybe lakáshitelt. A piacon továbbra is a készpénzes fizetés a jellemző, az árakat pedig amerikai dollárban határozzák meg. Az újszerű, jó állapotban lévő használt lakások átlagos négyzetméterára nem sokkal marad el az új lakások vételárától.

1990-2006 között átadott újépítésű lakások (ezer db)

Az oroszok 1990-ben még több mint egymillió lakást adtak át, de ez a szám tíz év alatt előbb megfeleződött, majd újra elérte a 600 ezres szintet. A lakosság nagy része a szovjet érából rájuk maradt külvárosi lakótelepeken él, erősen felújításra szoruló házakban. Ezekhez az ingatlanokhoz sok esetben már közel 40-50 éve egyáltalán nem nyúltak, ezért a lakáspiac rendkívül differenciált.

Számos külföldi befektetőnek keseríti meg az életét a korrupció és a bürokrácia. Oroszországban ahhoz, hogy "működjenek a dolgok" sok esetben még mindig kenőpénz, valaki megvesztegetése szükséges. A földhivatali nyilvántartások korszerűsítését egyre többen követelik, az eljárások bosszantóan lassan folynak, jelentős az ügyhátralék.