Mi lesz a mostohagyerekkel? Újjáéled a panelpiac?

Az ipari technológiával, házgyárakban előállított panellakások és -lakótelepek építését az 1960-as években széles körű szakmai előkészítés, az akkori lakáshelyzet értékelése, valamint a külföldi (szovjet, francia, dán, kelet-német, cseh) tapasztalatok megismerése előzte meg. A lakáspolitikai tervek a méretgazdaságosságot szem előtt tartva a lakótelep jellegű építést tartották a leghatékonyabbnak, ami később igazolódott is. E döntések hamar rányomták bélyegüket a magyar lakásállomány jellemzőire, s hatásuk még beláthatatlan ideig érvényben lesz. Az itt jelentkező problémák számba vételénél mára már lakáspiaci, műszaki, energiatakarékossági, pénzügyi-finanszírozási, szociális, városképi szempontok egyaránt említhetőek.

Magyarországon a 4,2 milliós lakásállomány 18,5%-a iparosított technológiával épült - ez az arány az elmúlt évek nagyszámú új építései miatt csökkenő tendenciájú. Az 1961 és 1992 között felépült 508 ezer panellakás mellett további 270 ezer épült blokk, öntött-, alagútzsalus, vasbetonvázas épületekben (ez utóbbiak főleg kisebb városokban). Ezek alkotják összességében az ún. szocialista típusú lakótelepeket. A panelprobléma Budapesten koncentráltan jelentkezik, hiszen itt a 191 ezer panellakás az állomány 22,6%-át adja, s a lakosság is hasonló arányban érintett, amivel fővárosunk a környező országokkal összehasonlítva a középmezőnyben található. A részarány Komárom-Esztergom megyében magasabb csak, mintegy 25%-os. Még egy érdekes szám: az országban kb. 600 lakótelep épült, s ebből 9 tartalmaz 10 ezernél több lakást. Hét óriástelep Budapesten, egy-egy pedig Miskolcon és Pécsett található.

A lakótelepeknek különböző "generációit" különböztethetjük meg. Az 50-es években, a fővárosban épült lakások alig egyharmada, a 60-as években kb. 40%-a, a 70-es és 80-as évtizedben azonban már több mint ¾-e volt lakótelepi. Kezdetben kisebb, emberléptékű telepek létesültek, ahol lakáshoz jutni egyértelmű minőségi ugrást, s kiváltságot jelentett (pl. József Attila lakótelep). A hatvanas, és főleg a hetvenes évek azonban már a mennyiségi hiány felszámolására tett erőfeszítések jegyében teltek. Előtérbe került az építési idő és a költségek minimalizálása, így uralkodóvá vált a tízemeletes sávház (pl. Óbuda, Kelenföld, Újpalota, Újpest). Bár a lakások összetétele tovább javult, s általánossá vált a másfél és kétszobás távfűtéses lakás, a kötelezően előírt 53 m2-es átlag a hatvanas évekhez képest nem jelentett előrelépést. A hetvenes évek végére természetessé vált a hibás lakások átvétele és a hibák beköltözés utáni javítgatása. A hibátlan kivitelezés fogalma gyakorlatilag megszűnt.

A 80-as években épült telepek többsége már a város peremén, vagy korábban épült telepek bővítéseként valósult meg (pl. Gazdagrét, Káposztásmegyer, Aquincum). A lakásárak emelkedésével a minőségi elvárások növekedtek. A lakótelepek presztízsveszteségét jelezte ugyanakkor a közvélemény egyre gyakoribb negatív kritikája és a lakótelepi lakások értékének relatív csökkenése a lakáspiacon. Több esetben történt kísérlet emberléptékűbb lakótelepek létrehozására, ám ezek maradéktalanul nem realizálódtak. A lakások beosztása egy-két új típus esetében javulást mutatott: általában nőtt a lakóhelyiségek száma, ám csökkenő méretek mellett. Az energiaválság hatására új hőtechnikai szabványok léptek életbe, javult a panelek és az ablakok hőszigetelése, légzárása, valamint - a lapostetők állandó beázása miatt - polgárjogot nyert a magastetős panelház is. Ekkorra már látványosan megindult a lakótelepek közötti belső differenciálódási folyamat, s megjelentek az "elit" lakótelepek.

A fentebb említett összetett problémahalmazból a következőkben a paneles építés piaci megítélését, piaci helyzetét emeljük ki, s azt elemezzük részletesebben.

A panellakások reálértéke az elmúlt másfél évtized egészére vetítve jellemzően csökkenő tendenciát mutat, aminek hátterében elsősorban az ilyen típusú lakástermék iránti piaci kereslet jelentős mérséklődése áll. A lakótelepi paneles technológiával épített lakások - egy-két, jellemzően fiatalabb lakótelepet leszámítva - a lakáspiac presztízs szerinti alsó harmadába tartoznak. A piac fejlődése a szegmensen belül azonban differenciálódáshoz vezetett. Vannak olyan lakótelepek, ahol a lakások többé-kevésbé tartják értéküket, a legtöbb helyen ugyanakkor az áresés jellemző.

A lakótelepek zöme periférikus elhelyezkedésű, általában kertvárosi lakónegyedekkel övezett terület, úgy a fővárosban, mint a vidéki nagy és középvárosokban. A piac által legmagasabban árazott lakótelepek a mennyiségi lakásépítés korszakának lezáró szakaszában épültek, viszonylag fiatalnak számítanak. A panellakások piacán lényeges árbefolyásoló szerep jut a lakások építési idejének, méretének, fekvésének. Emellett fontos tényező a lakótelepek társadalmi miliője, valamint az ebben gyökerező imázs. Piaci tekintetben, a legkilátástalanabb helyzetben a hetvenes évek során épült házgyári lakótelepek vannak. A kedvezőtlen fekvés, az igénytelen lakókörnyezet, az embertelen lépték, a látványos társadalmi szegregáció, valamint e lakótelepek egyöntetűen rossz társadalmi imázsa együttesen rendkívül alacsonyan tartja a keresletet az itt található lakások iránt.

Illetékhivatali lakásár statisztikákat böngészve érdekes összefüggésre bukkanhatunk. Azokban a kerületekben, melyek az elmúlt években nagy volumenű lakásépítés színterei voltak, a panellakások áremelkedési üteme rendre elmarad a téglaépítésű társasházakétól. Kiemelkedő a különbség a IX. és XIII. kerületben, mely városrészek mintaterületei a tömeges lakásépítésnek.

Érdekes, hogy a panel és téglalakás árak az ezredfordulóig nagyjából azonosak voltak. Jó minőségű, új társasházi lakáskínálat híján a két termék egymás reális versenytársa volt. Amikor azonban 2000-től hihetetlenül megnőtt a kínálat, az új lakások növekvő aránya, és a javuló lakásminőség miatt gyorsan elszakadt egymástól a panel és a hagyományos építés átlagára. Ráadásul a 2000-ben bevezetett állami hiteltámogatási rendszer az új építésű lakások vásárlására ösztönzött.

Jelenleg Budapesten 15-25%-os különbség mutatkozik a panellakások és a régebben épült téglalakások árai között. Ez éppen elegendő ahhoz, hogy a vevők árérzékenysége érvényesüljön a választáskor, s a panelek iránt folyamatos maradjon a kereslet. (Éppen ezért nem lehet nálunk alkalmazni a kelet-német nagyvárosokban bevett panelkezelési problémát, az épületek le-, vagy visszabontását, hiszen az ottani helyzettel szemben nálunk nem ürülnek ki a lakótelepek.) Mindig lesznek olyanok, akik számára ez jelenti a reális választást, és ennek nem minden esetben financiális okai vannak. Bár a lakótelepek lakásösszetétele elég kis változatosságot mutat, a pont mostanában igen keresett 1+2 fél, 2, 2+fél szobás lakástípusokból bő a választék. Ugyanígy kedvező a telepeken élők ellátása (boltok, szolgáltatások, szociális ellátás), s a tömegközlekedés is többnyire jól megoldott.

A lakások használati értéke, konkrétan a magas fenntartási költségek jelentik a panelek legfőbb problémáját. A jövő év végéig a napokban meghosszabbított Panel Plusz Hitelprogram az önerőhöz biztosít kedvező hitellehetőséget energia-megtakarítási korszerűsítésre, gépészeti felújításokra és a környezet rendbetételére, lakásonként maximum 1,2 millió forintos felújítási összeg esetén. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a panelpiacon érezteti hatását a program; az abban részt vevő, sikerrel pályázó épületekben gyorsabban, és az eredetileg meghirdetetthez közelebbi áron lehet eladni a lakásokat. A további kedvező hatáshoz azonban, a program terjedése mellett, annak hatékonyabb reklámozására, marketingjére lenne szükség. Ma még ugyanis az a jellemző, hogy a vevők nem célirányosan korszerűsített, vagy felújítás előtt álló házban keresnek lakást, hiszen gyakran nincs információjuk a lehetőségről. Inkább a megújuló házakban lakást eladók azok, akik jobb alkupozícióban vannak, s ingatlanjukat könnyebben el tudják adni.

A panellakás-vásárlók legfőbb keresési kritériuma azonban nem a minőség, hanem az ár marad. A tízmillió forintos limit (ami Újpesttől Újbudáig, nagyjából mindenhol egyformán tartja magát) jól elhatárolja a keresett, viszonylag gyorsan eladható kis lakások kategóriáját a nagyobb, drágább rezsijű panelektől. A 7-10 millió Ft közötti lakások keresettségét növeli, hogy azok ideálisak Budapesten tanuló diákok számára, s a vidéki szülők által akár hitelfelvétel nélkül megvásárolhatóak.

A panellakások és lakótelepek valós keresettségéhez az épületek szigetelésének, nyílászáróinak és gépészetének felújításán túl azonban mindenképpen szükséges a lakókörnyezet megújítása. Ma az alacsony energiahatékonyság (drága rezsi) mellett talán a telepek egyhangúsága, embertelen léptéke, idegenszerűsége a legnagyobb visszatartó erő, s a negatív piaci megítélés alapja.