Drágán vettél lakást? Perre mennek a csalódott vevők

Mi történt az USA-ban és miért?

Az Egyesült Államokban egyre gyakrabban fordulnak elő a fentihez hasonló esetek, mely annak tudható be, hogy az ingatlanpiac finoman szólva sincs éppen felszálló ágban, az építőipari szereplők pedig szeretnék a problémás környékeken minél hamarabb értékesíteni ingatlanjaikat és az így befolyó, a vártnál esetenként alacsonyabb bevétellel enyhíteni cash-flow problémáikat.

A helyzetet nem segíti a jelzáloghitel piac válságos helyzete sem, mely értelemszerűen nem vetít előre kedvező kilátásokat az ingatlanpiacra vonatkozóan, így fokozhatja az építőipari szereplők kiszállási vágyát. Mindent összevéve egyre többször fordulhat elő, hogy egy-egy újépítésű projektnél a későn vásárlók nagyságrendekkel jobban járhatnak, mint az elsők között beeső vevők.

Az USA-ban először 2005-ben indított próbapert egy hatalmas építőipari társaság ellen mintegy 100 vevő közösen, akik azt állították, hogy a cég a Las Vegas-i térségben jelentősen csökkentette árait, megkárosítva ezzel őket. A vád az volt, hogy az eladó félrevezette a vevőket az ingatlan értékével kapcsolatban, a bíróság azonban ezt az érvelést néhány hónap alatt egyértelműen elutasította. Egyedi perek azóta is vannak folyamatban, nyerési esély azonban csak akkor mutatkozhatna reálisan, ha az eladó szóban, vagy írásos szerződésben kötelezettséget vállalt volna arra, hogy az adott területen árait nem csökkenti egy bizonyos szint alá. (Ilyen a legtöbb esetben értelemszerűen nem történt.)

Mit tehetnénk itthon? Már a gondolattal sem éri meg játszani...

A Pénzcentrum.hu által megkérdezett jogászok egyértelműen azon a véleményen voltak, hogy Magyarországon semmi esély nem lenne vásárlóként egy ilyen per megnyerésére. Ennek fő indoka, hogy szerződéskötési szabadság van, és minden megállapodás alján szerepel, hogy azt a felek egyetértőleg, mint akaratukkal megegyezőt hagyják jóvá aláírásukkal.

A várhatóan elutasító bírói érvelésben minden bizonnyal megjelennének a szabad piaccal kapcsolatos elemek is, megtoldva azzal, hogy a csalódott vevőnek elvileg nem is kellene tudnia arról, mennyiért vette szomszédja a lakást.

Mindent összevéve tehát utólagos árcsökkentéssel felérő kártérítést követelni meglehetősen meredek, miután aláírtunk egy olyan szerződést, melyben szerepel, hogy elfogadjuk a vételárat. Az értékkel kapcsolatban pedig meglehetősen nehéz akárkit is félrevezetni, ez ugyanis amellett, hogy relatív, nem kell, hogy az eladói tájékoztatás részét képezze. (A piacon sem veszünk meg egy almát, ha öt méterre fél áron kapunk ugyanolyat. Ha valaki nem néz körül, az már nem az eladó hibája...) Aki mindezek ellenére mégis ilyen per indításával kacérkodik, az készüljön fel a perköltségek kifizetésére, ami a peres érték (a követelt kártérítéses összeg) 6%-a, ezt a tételt ugyanis a vesztes félnek kell megfizetnie.

Nem is történhet ilyesmi Magyarországon...egyelőre!

Miután ráébredtünk, hogy nincs sok esély, érdemes tisztázni, hogy a magyarországi ingatlanpiac egyáltalán nincs az amerikaihoz hasonló helyzetben, nálunk nem jellemző, hogy egy projekten belül egyszer csak elkezdenek zuhanni a lakások árai. Lehetséges ugyanakkor, hogy az értékesítési folyamat lezárásaként a kimaradt lakásokat leakciózzák. Utóbbival kapcsolatban fontos látni, hogy általában a kedvezőtlenebb adottságú (földszinti, sötétebb, északi fekvésű...) lakások maradnak ki, így ezek az esetek többségében nem azonos kategóriájú ingatlanok azokkal, amilyenek vevői esetleg bosszúsan értesülnek a csökkentett árról.

Még egy dolgot nem szabad kifelejteni a kalapból, ez pedig nem más, mint az alku sikerességének kérdése. Elvileg megtörténhet, hogy valaki sikeresen lealkudja a vételárat néhány százalékkal, más pedig egy hasonló lakást megvesz listaáron. Ilyen esetben sincs miért perelni - a fentieknek megfelelően ugyanis - vásárolni senki nem köteles, vagy megállapodnak az árban, vagy nincs tranzakció. Ha létrejön a szerződés, akkor az ár mindkét fél számára megfelelőnek minősül, legalábbis jogilag.

A magyarországi ingatlanpiacra azonban egyáltalán nem jellemző, hogy az újépítésű lakásoknál olyan sokat lehetne alkudni a vételárból. Egy közelmúltbeli felmérés rávilágít, hogy míg a használtlakások szegmensében a tranzakciók 83%-ánál a meghirdetett árnál alacsonyabban ment végbe az adásvétel, addig ez az arány az újépítésűeknél mindössze 40%. Összességében tehát nem kell attól tartani, hogy a szomszéd a miénkhez hasonló lakást nálunk sokkal olcsóbban vehetett meg, különösen azért, mert a projekthitelekre támaszkodó építőipari cégek számára kiköti a bank, hogy mekkora az a minimális értékesítési ár, ami alá nem mehetnek, és a piaci helyzet fényében ettől általában nem tér el sokkal felfelé a meghirdetett ár, ha eltér egyáltalán...