28 °C Budapest

Problémás garázsok

Pénzcentrum
2006. június 15. 13:30

Az új lakóprojektekhez megépülő garázsok értékesítési problémáit jól összefoglalja egy VIII. kerületi beruházó nemrég tett ironikus nyilatkozata, miszerint jelenleg ő ma az ország legnagyobb garázstulajdonosa.



A helyzet alapja a fővárosi építési keretszabályozás azon - alapjában jogosnak tekinthető - előírása, miszerint minden beruházás keretében legalább a lakásszámmal megegyező számú garázshelynek kell megépülnie. A budapesti szintű előírást a kerületek viszont saját hatáskörükben módosíthatják olyan formán, hogy pénzbeli megváltást is kérhetnek a garázsszám bizonyos arányában. A beruházóknak ez gyakran hatalmas segítség, hiszen a garázshelyek értékesítése nagyon sokszor problematikus. A pénzbeli megváltás mértéke változó, néhány százezer forinttól kétmillió fölé is emelkedhet. Az így befolyt pénzt az önkormányzat pedig saját terveinek megfelelően parkolók építésére fordíthatja.

A garázshelyeknek nem csak az értékesítése, hanem sok esetben már maga a kialakításuk nehézséget jelenthet (pl. belvárosi régi épület átalakításakor, vagy tetőtér beépítésekor). Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a sűrűn beépített belvárosi részeken a másképp nehezen megoldható parkolás miatt, illetve a kertvárosi fejlesztéseknél a központtól való nagy távolságok miatt jár általában kevesebb problémával a parkolók eladása. Egy másik fontos tényező a lakás ára. Olcsó lakásoknál az ár negyedét (szélsőséges esetben akár a harmadát) is elérheti a garázs ára. Ilyen esetben érthető, ha - a vélhetően amúgy is kispénzű - vásárló semmiképpen nem hajlandó ezt a pluszt kifizetni. Az árérzékeny vevőket célzó projekteknél jellemző emellett az is, hogy az új tulajdonosok, megmaradó tőkéjük függvényében a lakás átadása utánra halasztják a garázsvételt. Az ilyen értékesítési nehézségek együttállása esetén előfordulhat, hogy a fejlesztő profitja az eladatlan garázsokban áll. Csöppet sem kedvez az értékesítésnek az sem, hogy garázsok után 10% illetéket kell fizetni. Ezt elkerülendő alkalmaznak a beruházók különféle ösztönző módszereket.

Abban az esetben például, ha kötelező a garázs vásárlása, a vevők ezt a beruházónak fizetett megváltással helyettesíthetik. Ez a garázs árának 20-25%-ával egyenértékű díj, amely azonban, ha a vevő meggondolja magát, és mégis vesz parkolóhelyet az átadásig, akkor beleszámít a garázsárba. Terjed emellett a lakások esetében már megszokott 10-90%-os fizetési ütemezés, illetve a részletfizetési lehetőség is. A beruházó indíthat akciót is, miszerint az a lakásvásárló, aki hoz még egy vevőt, az ingyen beállót kap. Ahol alapból kötelező garázst vásárolni a lakáshoz, ám a potenciális vásárlóréteg nagy részének nincs is autója, ott például a garzonlakások vevői ez alól mentességet kaphatnak. Azoknál a projekteknél, ahol kevés garázs eladásával lehet számolni, ott akár építési költségen árulják a helyeket. Így akár (természetesen alku lehetősége nélkül) másfél millió forintért is hozzá lehet jutni a 13-15 m2-es teremgarázs beállóhoz.

Garázsok és kocsibeállók többféle kivitelezésben épülhetnek. Kertvárosokban jó lehetőség adódik felszíni beállók kialakítására. Ezek értékesítése sikeres lehet; figyelni kell azonban arra, hogy a kilátást semelyik lakásból se gátolják, illetve legyenek valamennyire fedettek (akár pergolával). Az ilyen beállók ára 400 ezer és 1,2 millió Ft között változhat. Teremgarázs pinceszinten, vagy a földszinti részen kerülhet kialakításra. Az építési költség természetesen az első esetben jóval magasabb. Belvárosi területeken, ahol nincs egyéb parkolási lehetőség, ott akár 5 millió Ft-ot is elkérhetnek egy ilyen parkolóhelyért. Ebben a két esetben (felszíni beálló és teremgarázs) a parkolók tulajdonosa a társasház marad, a vevő a pénzéért használati jogot kap. Fallal szeparált garázsoknál azonban - melyek sorházi projektekhez épülnek jellemzően -, a garázshely külön albetétet képez, így a 3 millió Ft-tól kezdődő árért tulajdonjoghoz jut a vevő.

A beruházók építési költségét a kisebb beépített terület révén mérsékli, ha gépesített (liftes rendszerű) garázsokat alakítanak ki. Itt két autó kap helyet egymás felett, s jobbik esetben - ha az alsó beálló aknába süllyesztett - ezek egymástól függetlenül használhatóak. Nagyon megnehezíti az eladást ugyanakkor, ha a két hely tulajdonosának egyeztetni kell a használatról. Ilyenkor a fölső helyről csak akkor tud kiállni az autós, ha az alatta lévő tulajdonos előtte kiáll gépkocsijával, s a rámpa lebillenhet. Ahol amúgy is kevés esély van a helyek értékesítésére (jellemzően a tömegpiacon), a beruházónak ez reális megoldás lehet. Kisebb budai társasházaknál, ahol kis helyen kell elhelyezni a garázsokat, gép által működtetett rendszert is használhatnak. Itt az autónkat egy szerkezet parkolja be, akár "oldalazva", így nem kell helyet hagyni a manőverezéshez, tolatáshoz. Ezek a gépi megoldások mind alacsonyabb garázshely-árakat eredményeznek.

Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalatai alapján, a tömegpiacon, pl. VIII., IX., XIII. kerületi társasházaknál általában 20-30%-ban kelnek el a garázshelyek. A legjobb helyeken, ahol keresettek a kocsibeállók, ott pedig 70%-ig mehet el az értékesítettség a projekt átadásáig. Nem példa nélküli azonban az sem, hogy városközponti részeken (ahol az elégtelen biztonságos parkolóhely miatt amúgy is jó befektetés a garázshelyek vásárlása) az előírtnál több helyet építtet meg a beruházó, s a fennmaradó helyeket külsős érdeklődőknek adja el. Itt gondosan ügyelnek arra is, hogy az ilyen parkolóhelyek teljesen elszeparálva legyenek, fokozva a lakók biztonságérzetét. Exkluzív beruházásoknál vendégparkolót is kialakíthatnak. A pesti belvárosi projektekben előszeretettel vásárló külföldiek számára garázs vásárlása a lakás mellé természetesnek tűnik.
NEKED AJÁNLJUK
Hatalmas pénzek röpködnek a magyar Kickstarteren: mutatjuk a legnagyobb dobásokat

Az alig egy hónapja indult első hazai közösségi piactéren már meg is vannak az első sikeres projektek.

Csúnyán elintézheti a magyarok megtakarításait a válság: így még kijátszhatod az inflációt

A pénzügyi szakértők most elmondták, milyen tippekkel spórolhatunk.

Ez lehet a 2022-es nyár új slágeritala Magyarországon? Hihetetlen, mennyien kattantak rá

A magyar piacon is megjelennek az enyhén alkoholos, gyümölcsös italok, egy felmérésből pedig kiderült, hogy a fiatalok különösen nyitottak ezekre az alkoholos frissítőkre.

Láthatáron a nyugdíjösszeomlás: rengeteg magyarnak lehet kemény nélkülözés az időskor

Sokan gondolják, hogy teljesen tudatosan szervezik a pénzügyeiket, és nem értik, hogy hova folyik a pénzük a hónap végére.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. június 27. hétfő
László
26. hét
Június 27.
Polgárőr nap
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Külföldi piacra lépés 2022
Ingyenes online konferencia hazai kkv-nak!
EZT OLVASTAD MÁR?