Komoly ingatlanárrobbanást hozhat a mini-Dubaj Budapesten: nagyot szakíthat, aki most jól spekulál?

Újabb fázisához érkezett a rákosrendezői projekt, múlt héten a MÁV Zrt. az Építési és Közlekedési Minisztérium elrendelésére megindította a bérleti és egyéb használati jogviszonyok felmondását, illetve felszólította a hátrahagyott vagy engedély nélkül felhúzott ingatlanok használóit a terület átadására - erről lapunk is beszámolt.

Csak hogy érzékelhető legyen, mennyire elhanyagolt, rozsdaövezeti területről van szó: a MÁV szerint a következő lépés többek között az lesz, hogy a leégett Budapest Sportcsarnok bontásából származó mintegy 175 ezer tonna építési törmeléket is elszállítják a területről.

A Budapest Sportcsarnok 1999-ben, 25 éve égett le.

Az egykori létesítmény romjainak eltakarítása mellett sorra kerül az állam tulajdonában lévő vasúti anyagok értékesítésére, illetve a terület rekultivációjára, kármentesítésére kerül majd sor. A cég szerint a mostani művelet mintegy 65 bérleti és egyéb használatot biztosító szerződést érint, illetve tovább nehezíti a terület megtisztítását és az ingatlanfejlesztést, hogy a jogcím nélküli használók is elhagyják a területet.

Több ezermilliárdos projekt indulhat

Ismert, január végén jelent meg az a kormányhatározat, amely felhatalmazta Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminisztert az Egyesült Arab Emírségekkel kötendő megállapodás szövegének véglegesítésére a terület fejlesztéséről. Ennek lényege az, hogy a megállapodás 15 évre szól, a "mini-Dubaj" városnegyed 600 millió eurós közlekedési beruházást foglal magában, valamint az Egyesült Arab Emírségek vállal 5 milliárd euró (majdnem 2000 milliárd forint) beruházást. Az arab befektetők egy 220-240 méter magas felhőkarcolót is terveznek a területre a rengeteg új lakás mellé.

A magyar kormány legalább 800 millió eurót (több mint 310 milliárd forintot) biztosítana a projekt infrastruktúrájára. A tervek szerint az ingatlanfejlesztések 5 százalékos adókulccsal lennének értékesíthetőek, és az állam számos közcélú beruházást vállalna. A projekt kiemelt állami beruházássá válna, kivonva ezzel az általános építési szabályozás alól.

Az első komoly lépéseket tehát már megtették, így gyakorlatilag elkönyvelhető, hogy óriási változás lesz nemcsak a budapesti városképben, de a főváros ingatlanpiacán is. Kíváncsiak voltunk, hogy mennyire mozgatták meg eddig a hírek a környéket, illetve azt is megkérdeztük az ingatlanpiaci szakértőktől, hogy mi várható a budapesti újépítésű lakások piacán, ha a projekt keretein belül több ezer lakás özönlik a piacra.

Egyelőre kivárnak a vásárlók, befektetők

A MaxiDubaj névre is hallgató beruházás híre nem okozott még árrobbanást a Rákosrendező környékén található ingatlanok körében - közölte kérdésünkre Balogh László. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arról beszélt, adataik szerint a Rákosrendező környéki eladó használt lakások és házak átlagos ára négyzetméterenként 955 ezer forintot tesz ki, ami 2,2 százalékkal magasabb mint tavaly decemberben. Ez két százalékos lakásdrágulás picivel nagyobb ütemű mint, amit az ingatlan.com lakásárindexe a főváros esetében mutat. Az új lakások átlagos négyzetméterára 1,26 millió forint, ami nagyjából ugyanannyi mint 2023 decemberében.

Az árrobbanás valószínűleg azért sem következett még be, mert a beruházás fizikailag meg sem kezdődött, így a befejezése is csak évek múlva várható

- hangsúlyozta a szakértő. Amikor arról kérdeztük, hogy a korábbi példák alapján mire lehet számítani a területen, kimelete: kevés olyan nagy beruházás történt Budapest életében mint amihez a MaxiDubaj projekt fogható. Viszont amikor új városrészek nőnek ki a földből új lakások, új kereskedelmi ingatlanok jelennek meg, ami általában felértékeli a környéket.

A Mol-torony beruházása vagy a Váci úti irodafolyosó fejlődése mellett sok ezer új lakás létesült az adott városrészekben. Egyes környékek felértékelődését az is okozza, hogy az újépítésű lakások vásárlói vagy egy új prémium irodaházban megjelenő dolgozóknak a fizetőképessége is nagyobb. A Mol-tornyot körbevevő budaparti új építésű lakások átlagos négyzetméterára például a 2020 áprilisi 1,1 millió forintos árszintről 2024 februárjára 1,7 millióra nőtt. Érdekesség, hogy itt a projektet megelőző időszakban használt lakások nem is voltak elérhetőek a piacon

- sorolta Balogh László. Hozzátette, a Váci úti irodafolyosó környékbeli Lőportárdűlőn eladó használt lakások árai viszont az utóbbi egy évben több mint 10 százalékot drágultak a környék felértékelődése következtében.

A jelenlegi fővárosi piaci helyzet kapcsán pedig arról beszélt, krdekes látni, hogy az új lakások piacán az aktivitás és az áremelkedés sokkal enyhébb mértékű volt mint a használt lakásokén.

Az új lakások átlagos négyzetméterára 1,3 millió forintról 1,32 millió forintra nőtt az elmúlt egy évben minközben a használtaké 930 ezerről 970 ezerre emelkedett. Ez annak is köszönhető, hogy a jelenlegi bizonytalanabb gazdasági helyzetben a vevők az olcsóbb - főként a használt - ingatlanokat keresik, és még a befektetők sem tértek vissza a lakáspiacra. Pedig az eladott új lakások közel felét befektetők vásárolták az elmúlt 6-7 évben

- mondta a szakember.

Hatványozott lehet az árfelhajtó hatás

Bár az ingatlanpiac alapvetően gyorsan reagál a változásokra, a rákosrendezői beruházás kapcsán nyilvánosságra került részletek és maga a beruházás volumene ellenére egyelőre még nem hozta fokozott lendületbe a környék ingatlanpiacát - fogalmazott megkeresésünkre Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője.

A zuglói területen dolgozó kollégák elmondása alapján sokkal inkább a CSOK Plusz hatása érezhető, hiszen jelentősen megnövekedett a kerületben az érdeklődők és a hitellel vásárlók aktivitása, a február pedig már a lezárult tranzakciók tekintetében is fellendülést hozott

- számolt be a szakember, majd arról beszélt, a KSH Ingatlanadattár szerint

• 2022-ben a zuglói átlagos négyzetméterár 808 ezer Ft/m2 volt, az ingatlanpiaci forgalom szempontjából enyhe 2023 pedig 3%-os mérséklődést hozott, a XIV. kerületi átlag így 785 ezer Ft/m2-re csökkent.
• A beruházás a XIII. kerület városrészeire is fellendítő hatással lehet, ahol 2022-ben 927 ezer forint volt az átlag négyzetméterenként, a Duna House adatai alapján ugyanakkor a kerületi átlag 2023-ban már meghaladta az 1 millió Ft/m2-t is az összes ingatlantípus figyelembevételével. A használt ingatlanok terén már egy lassú, de stabil, 3% körüli áremelkedést hozott a beruházás híre a XIII. kerületben.

A beruházással járó infrastrukturális, valamint kiemelve a közlekedést érintő fejlesztések is várhatóan már önmagukban serkentik majd a terület iránti érdeklődést, ami pedig jelentős emelkedést hozhat majd mind a XIII., mind a XIV. kerületi árakban

- tette hozzá. Kifejtette, alapjában véve elmondható, hogy minden beruházás, fejlődés hatással van a használt lakások árára: ahogy a XIII. kerület esetében is látható, a sok újépítésű projekt alapvetően serkentő hatással van a környék és az egész kerület használt ingatlanjainak árszintjére. Hiszen a környék használt ingatlanjai szélesebb körnek nyújtanak alternatívát, hogy fejlődő, megújuló környéken teremthessenek otthont, mégis valamivel kedvezőbb áron.

Ez a hatás a rákosrendezői beruházás tekintetében hatványozottan várható, hiszen lényegében egy teljesen új városrész épül itt számos lehetőséggel és elérhető funkcióval

- húzta alá Benedikt Károly. Konkrét példaként említette a rákosrendezői terület vonzáskörzetében, a XIII. kerületben, a lőportári részt, ahol jelentős a fejlesztői aktivitás, több újépítésű beruházásokkal foglalkozó vállalat is rendelkezik beépítésre váró területekkel a közelben, akik jellemzően kivárnak, amíg több részlet ki nem derül a rákosrendezői fejlesztés kapcsán.

A fővárosi újépítésű piacról pedig elmondta, az elmúlt évben a kereslet visszafogott volt, azonban a 2023-as év utolsó negyedévében, illetve az idei év első két hónapjában megélénkült, azonban ez nem feltétlenül csak a rákosrendezői beruházás vagy csak a megújult állami támogatások hatása, sokan a magas hitelkamatok miatt előző évben elhalasztott vásárlásaikat hozták át az idei évre.

A XIII. kerületi használt ingatlanok, illetve az új ingatlanok négyezetméterárai tekintetében a lőportári részen, és Angyalföld vasúthoz közeli részén, folyamatosan emelkedő tendenciákat mutatnak az árak. A jelenleg futó újépítésű projektekben 1,1 millió Ft-tól egészen 1,5 millió Ft-ig vannak elérhető ingatlanok, ami a 2022-es és 2023-as 1 millió Ft és 1,3 millió Ft közötti ársávhoz képest kifejezetten nagy emelkedést jelent

- mondta.

Még nem lehet megbecsülni a pontos hatásokat

Az OTP Ingatlanpont szerint a beruházás ingatlanpiaci hatását még korai lenne elemezni, mivel nem ismert, hogy pontosan milyen jellegű lesz a projekt (kisebb épületek vagy magasházak, mekkora zöldterület, mennyi irodaház, milyen egyéb funkciók, stb) és milyen infrastrukturális fejlesztések fognak a területen megvalósulni (park, metró, reptéri vasút, stb). Ezért az sem ismert, hogy mennyire lenne vonzó az ottani lakásvásárlás befektetők számára, milyen lenne a kereslet volumene, milyenné válna a terület presztízse akár fővárosi szinten - tették hozzá.

Ugyanakkor a többi nagyberuházás példája alapján megjegyezték, hogy jellemzően az adott beruházás környezete is profitálhat a fejlesztésből, különösen a rozsdaövezetek, elhanyagolt ipari területek esetében, ahol egy jól sikerült revitalizációval bővül az újlakás-állomány, fejlődik az infrastruktúra, a tömegközlekedés, felgyorsul a szolgáltatások kiépülése és a lakóövezetek összeérése.

A rákosrendezői projekt kapcsán kifejtették, a terület az 1142-es irányítószám-körzet része, ahol az OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint 2023-ban 811 ezer Ft/m2 volt az átlagár. Az ebbe a körzetbe tartozó lakóterületek nagy része az M3-as bevezetőtől keletre esik, és lakótelepek mellett kedvelt kertvárosi részek találhatók itt.

A XIII. kerület határos irányítószám-körzetei a 1131 és a 1135, de ezek ingatlanállománya rendkívül heterogén (pl. lakótelepek, újépítésű lakások, kertvárosias jellegű utcák váltakozva), ezért nehéz átlagértéket meghatározni. Ugyanakkor egyértelmű, hogy a területtel közvetlenül határos XIII. és XIV. kerületi, jellemzően alacsonyabb presztízsű részek, utcák környezetére élénkítően hathat a beruházás, amennyiben megvalósul

- fogalmaztak a szakértők. 

Az újépítésű ingatlanok piaci trendjei kapcsán az Ingatlanpont kifejtette, a Budapesti Újlakás Értéktérképük adatai szerint az idei év elejére a már átadott, de még eladatlan új lakások száma meghaladta a 1200-at, mely kiemelkedően magas szám.

A tény- és terv-adatok szerint az újlakás-építések szempontjából vezető kerületek a XIII., a XI., a XIV. és a IX. A tavalyi mélypont után – amikor 2022-höz képest mind a kereslet, mind az új kínálat volumene nagyjából felére zsugorodott – az idei évben bízunk abban, hogy az óvatosságot érezhető bővülés válthatja fel a piacon

- magyarázták.

Kinyírja az alkut a mini-Dubaj?

Az Otthon Centrum szakrétői kérdésünkre közölték, adataik szerint jelenleg 1 millió forint körüli négyzetméterárakkal lehet találkozni a környéken. Általánosságban a prolejt kapcsán elmondták, hogy egy környék megújítása minden esetben növeli az ott található ingatlanok értékét. Növeli a keresletet és az árakat. Ezzel együtt gyorsítja az értékesítést, csökkenti az alku mértékét.

Hasonló hatása volt a XIII. kerület tömbberuházásainak (Cézár ház, Kleopátra ház), a Corvin sétánynak. A Budapart közvetlen környezete nem lakóingatlan domináns, ennek a hatása talán kevésbé volt jelentős, ahogy a Marina Part is tulajdonképpen 'saját magát értékelte fel'. Angyalföld már ma is jó pozícióban van

- sorolták a korábbi példákat. Mint emléleztettek, mindeddig valószínűleg a tulajdonosi szerkezet miatt nem kezdődött meg kisebb területek ingatlanfejlesztése a Rákosrendezőn (csak sport célú beruházások történtek), "illetve máig vannak még beépíthető területek a meglévő, kialakult lakóterületi városszövetben, amelyek léptéke jobban illeszkedik a fejlesztők és a finanszírozók kockázati preferenciáihoz."

Máshol is jóelőre beáraztak egy nagyberuházást

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a rákosrendezői fejlesztésnek egyelőre nem érzékelhető a hatása a kerületi ingatlanpiacra, mert egyelőre kevés információ van a projektról, és konkrét, végleges tervek sincsenek még.

Amíg nincs kiforrva, hogy milyen fejlesztésekre kerül sor, addig nem tud ezekhez alkalmazkodni az ingatlanpiac

- mondta el korábban a szakértő. Emlékeztetett, ennél egy jóval előrehaladottabb projekt, a Puskás Ferenc Stadionnál felépülő iroda- és bevásárlókomplexum esetében, melynél már lehet tudni, hogy 2026-ra el kellene készülnie, és látványtervekkel is lehetett találkozni. Egy ilyen fejlesztés szerinte jócskán felhúzhatja a környék ingatlanárait: becslései szerint a következő hónapokban, években akár 5-10 százalékkal is. Ahogy az történt például a XI. kerületi Etele Pláza esetében is, melyet már a beruházás megkezdése előtt beáraztak az ingatlantulajdonosok, azaz emelkedtek az ingatlanárak.

Címlapkép: Róka László, MTI/MTVA