Megvan az új irány, a piac ismét szágult, igaz, a recesszió előtti eredményeket még messze vannak.
Ennyi volt, tényleg betiltanák a lakáskiadást Budapesten: borul az ingatlanpiac, ha meglépik?
Barcelonában az egész városban szabadulnának a turistalakásoktól és most úgy tűnik a budapesti kerületek között Terézvárosban is betilthatják az Airbnb-lakásbérlést. 2020-ban az Airbnb-törvény elfogadása után a fővárosi kerületek falakba ütköztek és egyik városrészben sem történt komoly változás. Az Airbnb biznisz tündököl és évről évre egyre több ingatlanal bővül a kínálat, azonban az állandó lakók türelme is a végéhez közeledik. Terézvárosban egy lakossági felmérés dönthet szeptemberben az Airbnb sorsáról. A szakértők szerint egy teljes tiltás megnyithatja a kapukat a szektorban a feketézés előtt. Az önkormányzatot kérdeztük a tervekről és ingatlanszakértőkkel beszéltünk arról, hogy végleg bedönheti-e az ingatlanpiacot a korlátozás.
A nyár egyik nagy port kavaró híre volt, amikor Spanyolországban berobbant a tömegturizmus elleni tüntetéshullám. A lakosság elégedetlensége nem meglepő, hiszen a turizmus annak ellenére, hogy az ország egyik fő bevételi forrása, mostanra élhetetlenné tette a köztereket, a tömegközlekedést és a helyi vállalkozásokat is csőd közelbe sodorta. A legnagyobb bajt, viszont a tavaly 12 millió turistát számláló Barcelonában a tömegturizmus okozta lakhatási problémák jelentik. A spanyol ingatlanpiac ugyan virágzik, de nem az otthonteremtési lehetőségek bővülnek. A helyiek lakásait általában befektetők veszik meg, akik magas hozamot remélve, turistáknak adnák ki rövid időszakokra az ingatlanokat. A helyzet pedig az, hogy nem is kell túl sokáig várniuk, hogy ez a biznisz megtérüljön.
Mostanra a lakosság olyan nehéz helyzetbe került, hogy állandósultak a tiltakozások és Barcelona polgármestere Jaume Collboni bejelentette, hogy a rövid távon turistáknak kiadott lakások engedélyeit nem fogják meghosszabbítani, ezért a 2028-as lejárattal lényegében kitiltják a városból a turistalakásokat. Arról, hogy ez a lépés milyen hatással lesz a város turizmusára vagy éppen az ingatlanpiaci tendenciákra egyelőre csak találgatások zajlanak szakmai körökben is, de annyi biztos, hogy a leleményes befektetők és a turisták is meg fogják találni az új alternatívákat.
Az Airbnb jellegű lakáskiadások nem csak Barcelonában okoznak problémákat. Magyarországon is többször volt téma a rövid távú bérlések szabályozása, de drasztikus lépések nem történtek eddig ezen a területen. Most úgy tűnik ismét készül belobbanni néhány szikra, ezért a Pénzcentrummal most a barcelonai híreket figyelve utánanéztünk, hogy mi történt a 2020-as Aibnb-törvény óta és mire számíthatunk még 2024-ben. Az elsőként lépő terézvárosi önkormányzatot kérdeztük a tervekről, illetve az ingatlanszakértőket a korlátozások piaci hatásairól.
Rohamosan növekszik az Airbnb piac
A tavalyi számokhoz képest 2024-ben több mint 20 százalékkal nőtt a rövid távon kiadott, aktív lakások száma Budapesten, így már 11968 ingatlan közül válogathatnak a fővárosba érkezők. A kapcsolódó adatokat gyűjtő AIRDNA oldala szerint átlagosan 87,3 euróért bérelhetőek a lakások éjszakánként, ami kicsit több mint 34 ezer forintot jelent. Az ingatlanok 94 százaléka önálló, teljes lakás és a maradék 6 százalék kínál csak egy nagyobb lakáson belül saját szobát bérlésre.
36 százaléka a bérleményeknek három szobás, 23 százalék kettő és 14 százalék egy hálószobás, az ingatlanok 19 százalékánál pedig négy hálószoba áll a turisták rendelkezésére. Aki ennél nagyobb kiadó lakást keres az a teljes kínálat mindössze 8 százalékából válogathat.
Az aktív ingatlanokat ábrázoló térkép alapján Budapesten legnagyobb számban Pest belvárosi kerületeiben találhatóak rövid távra hirdetett kiadó lakások, de népszerűek a Duna menti budai területek is. Láthatóan a nevezetességek, turisztikai célpontok közelében sokkal szélesebb a kínálat. A leginkább érintett részeken például Terézvárosban a lakások körülbelül 8 százaléka rövid távra kiadott ingatlan, a VII. kerületben nagyjából 10, az V. kerületben 7 százalékról beszélhetünk, de egyre felkapottabb a VIII., a IX., és a II. kerület is.
Továbbra is csábító bevételi forrás a befektetőknek ezt a kiadási formát választani, hiszen ahogy a statisztikákból is látható mind az árak, mind a lehetőségek száma folyamatosan növekszik. Ha az átlagos 250 ezer forintos havi albérleti költséggel számolunk, akkor pedig egy egyszerű számításból kiderül, hogy a 34 ezres éjszakánkénti árral kalkulálva alig több mint egy hét kiadással elérhetjük a hosszú távú albérletből befolyó havi bevételt. Azonban a problémákért sem kell Barcelonáig utaznunk, mert az Airbnb helyzet itthon is felforgatta a piaci és a szociális szektort egyaránt az elmúlt években.
Baj van?
Azzal, hogy a rövid távú bérlésekkel növekszik az ingatlanok értéke és sokaknak ez jelenti a fő jövedelmet azt mondhatnánk, hogy ez egy olyan formula, ami mindenkinek megéri. Viszont az egyik legnagyobb baj az Airbnb jellegű kiadásokkal, hogy a már amúgy is nehezen megfizethető albérletek árai is egyre magasabbra szöknek. Ahogy fentebb írtuk jóval könnyebben megtérül, ha az ingatlan rövid időszakokra van kiadva, így egyértelmű, hogy a hagyományos albérletek piaca tovább szűkül. Egy korábbi cikkünkben pedig már kifejtettük, hogy a bérlakás állomány évről évre drasztikusan csökken.
Ezen logika mentén kikövetkeztethető, hogy a folyamatosan apadó kínálat, illetve az átlagbérek emelkedésével egyáltalán nem korreláló albérleti díjak miatt tovább élesedik a lakhatási válság Magyarországon. Az Airbnb-frász azonban az indulása után nem sokkal a hétköznapokban könnyebben érzékelhető területekre is beszökött. Állandó lakók panaszkodtak a folyamatos zajra, koszra, szemétre és sokakat például az is aggasztott, hogy az eddig megbízható lakóközösségek biztonsága megcsorbult azzal, hogy az épületekbe idegenek járkálnak és a lakásoknak nincs hagyományos értelembe vett gazdája. A beérkező panaszokon túl a kerületek vezetőségének helyzetét tovább nehezítették olyan ügyek, mint az önkormányzati bérlakások illegális kiadásai.
2020-ban az Országgyűlés elfogadta az „Airbnb-törvényként” ismert javaslatot, amely felhatalmazta a budapesti kerületek önkormányzatait, hogy szabályozzák az egy naptári éven belüli szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát. Azzal, hogy a kerületek vezetői lehetőséget kaptak, hogy rendeletben korlátozzák, hány napra lehet a rövid távú kiadásra kínált ingatlant kivenni, az érintett kerületek lényegében kaptak is meg nem is. Alapvetően a hivatalosan működő Airbnb lakásokhoz kapcsolódóan jelentős adóbevétele származik a kerületeknek, így nem volt cél a szektor teljes ellehetetlenítése. Ugyanakkor világossá vált, hogy valamilyen korlátozás, szabályozás szükséges, hogy a lakók nyugalmát biztosítani lehessen. Ehhez azonban már nem nyújtott segítőkezet az Airbnb-törvény. 2020 után ezért sokáig nem is történt jelentős változás. A témában talán Terézváros számított úttörőnek, mivel a kerület elsőként próbálkozott az Airbnb szabályozások bevezetésével, de a tervekkel ekkor falakba ütköztek.
Terézváros ismét felhúzta azt a bizonyos kesztyűt
Nyáron érkezett a hír, hogy Terézváros konzultációt tart az Aibnb-betiltásról, szabályozásról. Soproni Tamás polgármester elmondta, hogy a szavazás célja, hogy a helyiek dönthessenek az Airbnb sorsáról a kerületben. A városrészben mostanra már a lakások 8 százaléka rövid távú szálláshelyként működik és vannak olyan épületek is, ahol a lakások több mint 90 százaléka Airbnb, ami a csekély számú állandó lakosok életét nem könnyíti meg. A szavazásról és a legfrissebb tervekről az terézvárosi önkormányzatot kérdeztük.
A szavazás kiírását évek szakmai munkája előzte meg, ami öt éve azzal indult, hogy az önkormányzat felvette a kapcsolatot az Airbnb-platformmal, de ott elzárkóztak az együttműködéstől, a szektor szabályozásától és kifehérítésétől”
– fogalmazott a kerületi önkormányzat.
Válaszukban felidézték, hogy a fővárosban Terézváros elsőként alkotta meg az Airbnb-re vonatkozó szabályozást, amely szerint a tulajdonos a lakását csak akkor adhatja ki rövid távon, ha a szabályozás feltételeinek előzetesen eleget tesz. Ellenkező esetben egyetlen napra sem kap engedélyt. A feltételek a következők voltak:
- az üzemeltetőnek rendelkeznie kell a lakáskiadáshoz a társasház hozzájárulásával, a társasház SZMSZ-e ne tiltsa a lakáskiadást;
- az üzemeltető köteles kiírni a szálláshely bejáratánál a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központban használt regisztrációs számát;
- az üzemeltető köteles a társasház házirendjét angolul kifüggeszteni a szálláshelyen;
- az üzemeltető köteles 24 órás rendelkezésre állást biztosítani a társasház lakóinak, és saját vagy megbízottjának telefonszámát közzétenni a szálláshely bejáratánál;
- biztosítsanak poroltót a szálláson.
A fenti tervezetet véleményezésre küldték a Gazdasági Versenyhivatalnak és a kormányhivatalnak is, de a 2022. december 1-re tervezett hatálybalépést, a minimális elvárásoknak az előírását nem engedték a kerület számára. A kormányhivatal ekkor azzal indokolt, hogy az önkormányzat túlterjeszkedett a jogalkotási hatáskörén. Soproni Tamás ezután a Miniszterelnökségtől is egyeztetést kért és a törvények olyan módosítását, amely figyelembe veheti a tapasztalataikat, de érdemi reakció azóta sem érkezett.
A zavaró tényezőkkel, az éjszakai zajongással, a házirend megsértésével szemben nincsenek eszközök az önkormányzatok kezében, mert a vonatkozó törvény ezzel kapcsolatos szabályozásra, és ezek betartásának elérésére (szankciókra) nem adott lehetőséget. A lakók jelenleg csak az üzemeltetők együttműködési szándékára, a közös képviselők érdekérvényesítő képességére és a zajongás esetén kivonuló rendőrök fellépésére támaszkodhatnak”
JÓL JÖNNE 2,7 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 699 918 forintot igényelnél 6 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 53 004 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 53 149 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
– hangsúlyozták.
Terézváros a már említett szavazással most nagy lépést tesz annak érdekében, hogy a lakók kérései értő fülekre találjanak. ,,Egyetért azzal, hogy a VI. kerületben tiltsuk meg a társasházi lakások kiadását Airbnb-típusú szálláshelyként?” Erre a kérdésre válaszolhatnak a terézvárosiak szeptember 2-től 15-ig azon a szavazáson, amely alapján az önkormányzat a jövőben is egész évben engedélyezi vagy megtiltja a rövid távú szálláskiadást Terézvárosban.
Mi lesz, ha tilos lesz?
Szűcs Attila, az Ingatlanpáholy tulajdonosa, ingatlanszakértő szerint óriási hiba lenne ezt a kiadási formát betiltani, inkább a megfelelő szabályozás és az engedélyek ellenőrzése lehet a helyes út. Elmondta, hogy úgy gondolja, a jelenlegi működés nem olyan rossz, hiszen a házaknak van lehetősége feltételekhez kötni a rövid távú kiadást, például magasabb közösköltség kiszabásával. A szintén a Kalmárok podcast műsorból is ismert Csorba Dániel, a Dandan Realty társalapítója, ingatlanos szerint sajnos nagyon egyszerű a képlet: a tiltással a magyar piac a további „szürkülés” útjára lépne és elszaporodnának a közösségi média felületeken hirdetett turistalakások.
Általánosan kijelenthető, hogy a bérleti piacot felforgatta a rövid távú kiadási lehetőség, sokan átálltak és az ingatlanjukat hosszú táv helyett csak rövid távra adták ki, amivel több bevételt realizálhattak. Ez szűkítette a helyiek lakásvásárlási lehetőségeit, és feltehetően ez is szerepet játszott abban, hogy a bérleti díjak jelentősen megemelkedtek. A rövidtávú bérlés megszüntetése várhatóan növelheti a hosszú távú bérlésre kiadott ingatlanok számát"
– válaszolta kérdésünkre, hogy milyen változásokat hozhat az ingatlanpiacon a tiltás, Bohus Péter a Zenga PR vezetője.
A korlátozás hatására az Otthon Centrum szakértője szerint a kereskedelmi szálláshelyek forgalma nőne, valamint több lakást kínálnának a bérleti piacon, ami valamelyest csökkenthetné a lakbér mértékét. A szakértő egyetért abban, hogy a rövid távú bérbeadás jóval magasabb bevételt ígér a tulajdonosoknak, ezért a turisztikai szempontból keresettebb városrészekben kevesebb a hosszú távú bérletre kínált lakás.
A COVID időszakban a lezárások miatt a rövid távú bérleti modell válságba került, ami egyrészt bővítette a hosszú távú bérleti kínálatot (mivel a bérlők egy része is eltűnt a piacról ezekben a hónapokban, ez a bérleti díjat is csökkentette), másrészt egy rövid időszakban az emelkedő ártrendet is megfordította (a járvány elmúltával aztán ez a növekvő trend új lendületet kapott)”
– fűzte hozzá.
Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője is úgy gondolja, hogy az Airbnb lakások népszerűsége töretlen és utoljára a COVID mért jelentős csapást a szektorra. A szakértő elmondta, hogy a piac viszonylag önszabályozó módon működik a rövid és hosszútávú lakáskiadás arányaiban és a mai napra kialakult egy egészséges egyensúlyi állapot.
Aki kisebb befektetett munkával, megelégszik kicsit kevesebb, de talán biztosabb hozammal, az a hosszú távú lakáskiadást választja, aki több munkával kicsit nagyobb, de talán kevésbé kiszámítható bevételt szeretne, a rövidtávú kiadásban gondolkozik
– részletezte.
Benedikt Károly elmondta, hogy a VI. kerületi lakossági felmérés és az esetleges szigorítás azért is fontos, mert eddig ez volt az egyik legjobb lehetőség piaci szempontból a fővárosban, ezért nagyon népszerű a befektetők körében is. A szakértő ugyanakkor úgy gondolja, drasztikus változást nem fog hozni a teljes budapesti ingatlanpiacon a kerületi tiltás.
Címlapkép: Róka László, MTI/MTVA
Iskolakezdés 2024 felmérés
A Pénzcentrum oldalán rendszeresen végzünk nagymintás felméréseket, a mostani a 2024/2025-ös tanév legégetőbb kérdéseire adhat választ: miből teremtik elő a magyar szülők a pénzt az iskolakezdésre, hol milyen tanárokból van a legnagyobb hiány, mi a véleményük az oktatás színvonaláról és vajon jut-e még pénz idén különórára? Ha nevelsz általános iskolás vagy középiskolás gyermeket, kérünk, szánj 5-10 percet a kérdőívünk kitöltésére, ezzel is segíted a munkánkat és hogy valós képet kapjunk az ország helyzetérről.
Nyílt homoktövis élményszüretet hirdet augusztus-szeptemberre egy Tápió-vidéki, többszörösen díjazott gazda.
A legeltetés szó hallatán mindenkinek többnyire az alföldi legeltetés, a puszta, a Hortobágy jut eszébe, nem pedig a Balaton, vagy az erdős-fás-dombos vidékek.
Nyílt homoktövis élményszüretet hirdet augusztus-szeptemberre egy Tápió-vidéki, többszörösen díjazott gazda.
A filmvilág szerelmeseinek nyújt különleges szórakozást egy új társasjáték, amely egyszerre teszteli a filmismereteket és teremt gyorsan oldott légkört baráti összejöveteleken.
-
A tökéletes őszi hétvége Egerben: mutatjuk a legérdekesebb programokat és borkóstolókat
Cikksorozatunk második részében a Bikavér és a Csillag hazájába látogatunk.
-
Hogyan alakulnak a bérek a magyar IT piacon 2024-ben? (x)
Az IT szektorban továbbra is magas bérek várhatók, de az infláció komoly kihívást jelenthet.