Nem építkeznek a magyarok: lakóház helyett már ilyen ingatlanokba költöznek

Míg az épített lakások száma a KSH adatai szerint a 90-es évekre tapasztalható visszaesés után újra növekedésnek indult, addig az épített üdülőegységek száma évről évre csökken: 1990-ben még 2621 nyaraló épült, 2000-ben már csak 1006, 2010-ben 806, tavaly pedig 318. Ez csaknem 88 százalékos csökkenést jelent. Azonban az elmúlt 28 évben jelentősen változtak az utazási szokások, a nyaralók - pl. mint "második otthon" - funkciói, az építésre felvehető hitelkondíció, építési engedélyek kiadásának szabályai, stb. Most Soóki-Tóth Gábort, az Otthon Centrum elemzőjét kérdeztük mindezekkel a változásokkal kapcsolatban. 

Pénzcentrum: Milyen tényezők állhatnak annak hátterében, hogy amíg az 1970-es években átlagosan 3600 nyaraló épült évente, az elmúlt öt évben viszont ennek csak a tizede? 

Soóki-Tóth Gábor: Az 1980-as évektől egyre jobban kinyílt a világ, többet utazhattunk külföldre. Részben ennek tudható be, hogy a hagyományos nyaralóingatlanok iránt (de a belföldi üdülések iránt is) némileg csökkent a kereslet. Ugyanakkor a szocialista gazdasági berendezkedés válsága, a 60-as, 70-es évek relatíve jóléte után a ’80-as években már éreztette a hatását, ami ugyancsak csökkentette a keresletet. 

1990 után, amint konszolidálódott a gazdaság két tendencia érvényesült: egyrészt a hagyományosan nyaralót vásárló, szélesebb réteg szűkült, másrészt, aki nyaralót vásárolt az sem feltétlen erre a célra vette, hanem lakásnak (főleg ott, ahonnan még jól be lehet járni dolgozni). Ezek a vásárlók elsősorban azok közül kerültek ki, akik kevésbé voltak tehetősek, így egy családi házat nem tudtak megfizetni, viszont egy nyaraló megvétele nem okozott nekik problémát. 

Számos népszerű üdülőövezetben épültek olyan ingatlanok, amelyek kimondottan "második otthonként" funkcionáltak, de megfigyelhető volt az új építésű apartmanházak elterjedése is a legkedveltebb, főleg vízparti településeken (panoráma + víz közelsége). Mára megerősödött egy olyan társadalmi réteg is, amely az egzotikus úticélok, városi kalandozások után megengedheti magának, hogy egy második otthona is legyen. Az igazán tehetősek gyakorlatilag lakóházzal egyenértékű ingatlanokat építenek, sokszor egyedi környezetben, a ’kevésbé tehetős’ felső-középosztály pedig a vállalkozók által kínált új építésű (gyakorlatilag lakásnak megfelelő színvonalon megépített) üdülőkből választ.

Használt lakás adásvételek száma településenként (2015-2018, abszolút érték)

Ha megnézzük az elmúlt három év forgalmát, akkor jól látható, hogy a népszerű üdülőhelyeken - különösen a Balaton mellett - ahol sok üdülő tranzakció (is) van, a lakás eladások száma is jelentős mind a használt, mind pedig az új lakások esetében. Jó példa erre Siófok, ahol a lakóházként felépülő ingatlanokat elsősorban üdülési ("második otthon") céljára veszik (vagy befektetési céllal) a vásárlók.

Üdülőingatlan adásvételek száma (2015-2018, abszolút érték)

Egy másik érdekes összefüggés, hogy Budapest környékén, de más jelentősebb lakástranzakció számmal rendelkező nagyvárosokban és megyeszékhelyeken (Debrecen, Szeged esetében különösen látványos, de pl. Kecskemét vagy Sopron esetében is megfigyelhető) az üdülő tranzakció száma is magasabb. Itt elsősorban az lehet az ok, hogy ezek az ingatlanok elhelyezkedésüknél fogva akár életvitelszerű lakhatásra is alkalmasak (pl. budapesti agglomeráció, vagy Velencei tó környékéről nem megoldhatatlan a fővárosba ingázni, utóbbi esetében még Székesfehérvár, Tatabánya is elérhető). Tehát, ahol van jó munkalehetőség, de drága a lakás, ott a nyaraló lehet az alternatíva. 

PC: Miben tér el a nyaralóépítés szabályozása a lakóingatlanétól? Vannak olyan engedélyek, amelyek szükségesek lakóingatlanra, de nyaralóra nem?

S.-T. G.: Vannak olyan területek, ahol a szabályozás nem teszi lehetővé lakóház építését, csak üdülőingatlanét. Budapesten ilyen például a Római part, de a Balaton parton sem mindenütt engedik a lakásépítést a helyi építési jogszabályok. Ennek ellenére a speciális elhelyezkedés miatt akár állandó lakhatásra is vásárolják ezeket az ’apartmanokat’. Bár az üdülők utáni illeték nem sokkal magasabb (4 százalék), mint a lakóingatlan után fizetendő (a lakás forgalmi értéke első 4 millió forintjáig 2 százalék, a 4 millió forint fölötti résznek pedig a 4 százaléka), vannak hátrányok is. 

Amennyiben az ingatlan csak szezonálisan, nyaralóként működik, úgy el lehet tekinteni a hőtechnikai követelményektől, tehát elvileg olcsóbban építhető viszont, ha téliesítve van az ingatlan, ugyanazok a hőtechnikai előírások vonatkoznak rá, mint bármely egyéb lakó- vagy középületre: 

Míg egy családi házra 300 m2 alatt nem kell építési engedélyt kérni, csak egyszerű bejelentés köteles az építés, addig egy nyaraló építése engedélyhez kötött. 

PC: Jobban megéri esetleg a nyaralónak szánt építendő ingatlant eleve lakóingatlanként felépíteni? Akár hitelezés, akár későbbi továbbértékesítés szempontjából?

S.-T. G.: Ha lehetséges, akkor valóban kedvezőbb lakásként megépíteni az ingatlant. A későbbi tovább-értékesítés szempontjából is, bár egy kedvelt üdülőhelyen nyaralóként is várhatóan lesz rá érdeklődés (viszont adózás és egyéb korábban említett okok amellett szólnak, hogy jobb, ha lakóház).

PC: A használt nyaraló, üdülő adásvételek számában is tapasztalható visszaesés? 

S.-T. G.: 2018-ban a KSH adatai szerint közel 164 ezer lakáspiaci tranzakció volt Magyarországon, míg ugyanebben az évben mindösszesen 5290 nyaralóingatlant értékesítettek. Ez mind a két ingatlantípus esetén több, mint az előző évi eladások száma (153770 és 4661). A korábbi években (2016, 2015) a lakástranzakciók száma kevesebb volt nyaralóból pedig majdnem ilyen nagyságrendben adtak-vettek ingatlant.

PC: Megfigyelhető valamilyen egységes tendencia a lakás- és nyaralóépítések számának változása kapcsán? Hasonló okok állnak a háttérben?

S.-T. G.: A nagy állami lakásépítési programokkal egy időben futott fel a nyaralóépítés is, ahogy ezek a programok (gazdasági okokból) elhaltak, úgy csökkent az üdülőépítési kedv is. A kétezres évek lakásépítési boomját már nem követte az üdülőépítési láz és ma inkább stabil, historikusan alacsony szinten van, míg a lakásépítés újra lendületet vett. A tranzakciók számában 2015 óta nem látunk visszaesést, de az építés területén nincs igazán pezsgés.