Hihetetlen, de igaz: ezeknek a magyaroknak úgy tűnt el a lakáshitelük, mintha sosem lett volna

Bár azzal mindenki tisztában van, hogy a kölcsönkért összeg után kamatot kell fizetni, mégis sokan felháborodnak, amikor szembesülnek azzal, hogy a futamidő végére több millió forinttal többet fizetnek vissza az őket hitelező banknak, mint amennyit annak idején felvettek. Mások azt kifogásolják, hogyan lehet, hogy az évi 6-7% kamat ellenére – a futamidő hosszától függően – a szerződés lejártáig akár 50%-kal is több pénzt fizet vissza az eredetileg felvett összegnél.

Bár ennek felismerése elsőre tényleg meglepő lehet, a valóságban ha nem így lenne, akkor rendkívül hamar csődbe vinnénk a minket hitelező bankokat. Merthogy a másik fél helyzetébe általában nem gondolnak bele az adósok – nevezetesen abba, hogy a most felvett milliók néhány év elteltével csak a töredékét érik majd a mostani értéküknek.

Ez persze rávilágít egy másik problémára/lehetőségre - az adósságok bizony el is tudnak inflálódni.

Reálérték – jelenérték

Azt sajnos/szerencsére nem tudjuk, mit hoz a jövő, így inkább nézzük meg, hogy mi történt a múltban, pontosabban a 2015 óta eltelt közel 10 évben. Azért ezt az évet választottuk, mert a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) ennek az évnek az adatait veszi 100%-nak akkor, amikor a lakáspiaci árindexet vizsgálja.

A KSH vonatkozó adatai szerint 2015-ben deflációt élhettek át a magyarok – az árak 0,1%-kal elmaradtak az egy évvel korábbi, vagyis a 2014-es áraktól. Ezt az egy évet leszámítva azonban szinte folyamatosan gyorsult az infláció az elmúlt évtizedben – 2016-ban 0,4%, 2017-ben 2,4%, 2018-ban 2,8%, 2019-ben 3,4%, 2020-ban 3,3%, 2021-ben 5,1%, 2022-ben 14,5%, 2023-ban pedig 17,6% volt az éves pénzromlás mértéke, míg az idei évi inflációt 3,6% körül valószínűsítik a szakértők.

Ezek alapján azt mondhatjuk, hogy a 2015 óta eltelt évtizedben 65,3% volt a kumulált infláció, vagyis ha akkor vettünk fel 10 millió forintot, az reálértéken nézve pontosan olyan, mintha ma 16 534 399 forintot vennénk fel. Mindezt persze meg is fordíthatjuk – ha ma van 10 millió forintunk, az annak felel meg, mintha 2015-ben lett volna 6 047 997 forintunk.

Ebből pedig már az is látható, hogyha 2015-ben felvettük volna ezt a bő 6 millió forintot, akkor mostanra még úgy is csak nullszaldón lenne velünk a minket hitelező bank, ha a 6 millió helyett 10 millió forintot fizettünk volna vissza. Márpedig a bank nyilván nem karitatív szervezet – keresni is szeretne azon, hogy hitelez minket.

Elinflálódó adósság

Az adósság elinflálódását persze onnan is megközelíthetjük, hogy az elmúlt évtizedben hogyan változtak az ingatlanárak Magyarországon. A KSH már idézett adatai szerint például az összevont lakásárindex a 2015. évi bázis 272,6%-át tette ki 2023-ban. A használt lakások 167%-kal, míg az újak 209,9%-kal kerültek többe, mint egy évtizeddel korábban.

Tételezzük fel tehát, hogy 2015-ben vásároltunk egy ingatlant 20 millió forintért, amelynek megvételéhez egy ma 10 millió forintnak megfelelő, vagyis akkor 6 047 997 forintos lakáshitelt vettünk fel. Ez azt jelenti, hogy a lakás 30,2%-át terhelte volna a felvett jelzáloghitel. (Ez akkoriban még átlag feletti lakásárnak számított egyébként – a KSH vonatkozó adatai szerint 2015-ben a használt lakások átlagára 11,6 millió, míg az új lakásoké 18,3 millió forint volt.)

A lakáshitelek kamatait sajnos csak 2017-ig tudtuk visszanézni – ekkor az 1 éven túl fixált hitelek átlagos évesített kamatlába 5,1% volt. Jobb híján most ezt vettük alapul – tehát feltételeztük, hogy a 2015-ben felvett bő 6 millió forintos hitel után 5,1%-os évi kamatot fizettünk, míg a hitel futamideje 10 év volt. Ebben az esetben éppen a hitel utolsó törlesztőrészleteit nyögnénk – ha azt mondjuk, hogy a hitelt csak 2015 legvégén vettük fel, és még egy teljes évünk van hátra, akkor is már csak olyan 750 ezer – 810 ezer forint lenne a tőketartozásunk, míg az elmúlt években eddig visszafizetett törlesztők összege közel 7 millió forintot tenne ki.

Ezzel szemben a 2015-ben 20 millió forintos ingatlanunk a már említett jelentős áremelkedéssel számolva 54,4 millió forintot érne mostanra. Mint említettük, az eredetileg felvett hitel az eredeti árnak még a 30,2%-át tette ki, ezzel szemben a mostani értéknek a már említett 7 millió forint is csak a 12,9%-át teszi ki, ha pedig csak az aktuális, még fennálló tőketartozást nézzük, akkor még 800 ezer forint esetén is csak 1,5% ez az arány (bár utóbbi esetben értelemszerűen nem csak az adósság elinflálódásáról lenne szó, hanem arról, hogy már visszafizettük az adósság zömét).

Amennyiben a futamidő végéig visszafizetendő teljes összeggel számolunk, ami megközelítőleg 7,7 millió forint, akkor ez az arány 14,2%, feltételezve persze, hogy az ingatlanunk ára már nem nő tovább a hitel utolsó évében. Ez persze nem tűnik túl valószínűnek – sokkal közelebb állunk a valósághoz, ha feltételezünk további ~5%-os áremelkedést – ebben az esetben a futamidő végére az ingatlan értéke 57,1 millió forint lesz, aminek a 7,7 millió forint már csak a 13,5%-a. Jól látható tehát, hogy egy 10 évvel ezelőtti hitelt bőven ki tudott nőni az ingatlanunk.

Persze a kérdést a jövedelem – törlesztőrészlet aránya felől is megközelíthetjük. A KSH adatai szerint 2015-ben az egy főre jutó átlagos nettó jövedelem 1 150 303 forint volt évente. Ezzel szemben a fent feltételezett hitel törlesztőrészlete durván 64 500 forint lett volna havonta. Ha ezt felszorozzuk 12-vel, akkor 774 ezer forintot kapunk, ami az előbbi összeg 67,3%-a, viszont ha két kenyérkeresővel számolunk, akkor az arány már csak 33,6%.

Ezzel szemben – 10 évre fixált lakáshitelt feltételezve – a törlesztő változatlanul 64 500 forint lenne még most is, ellenben az egy főre jutó átlagos éves nettó jövedelem országos szinten 2 544 764 forintra emelkedett 2023-ban.

Ennek az említett 774 ezer forint már csak a 30,4%-át teszi ki, ám ha itt is két kenyérkeresőt feltételezünk, akkor ez az arány már csak 15,2%. Ez alapján megint csak azt mondhatjuk, hogy az adósságunk reálértéke a felére csökkent az évtized leforgása alatt.