Sorra húzzák le a rolót a magyarok kedvenc boltjai: messze még a bezárási hullám vége?

2023. első félévben a reálgazdasági folyamatok nem voltak támogatóak a kereskedelmiingatlan-piacon - kezdi legfrissebb kereskedelmiingatlan-piaci jelentését az MNB. A dokumentum az irodák és a logisztikai ingatlanok mellett vastagon kitér a kiskereskedelmi ingatlanok helyzetére, valamint a szállodaiparra is. A kiskereskedelem kapcsán a jegybank kifejtette, hogy a reálbérek csökkenésével a kiskereskedelmi forgalom volumene is csökken szinte valamennyi üzlettípusban.

Mint az elemzés részletezi, a legnagyobb – 2022-ben 45,6 százalékos – súlyt képviselő élelmiszer- és élelmiszer jellegű vegyes üzletekben 4,0 százalékkal csökkent a forgalom éves alapon.

Legnagyobb mértékű (18,1 százalékos) volumen-csökkenés az üzemanyagtöltő állomásokon történt, a csökkenés magas mértéke egyrészt az üzemanyagárstop 2022. decemberi megszűntetésével, másrészt pedig a 2022. au gusztusi magas értékesítési volumennel magyarázható.

A folyó áras értékesítések tekintetében, a 2023. január–augusztus időszakban az üzemanyag-kereskedelem mellett a bútor és műszaki cikk üzleteknél figyelhető meg csökkenés, éves összevetésben 5,3 százalékos. Az üzemanyag-kereskedelem nélküli kiskereskedelmi forgalmon belül, folyó áron számolva az online csatornák aránya a 2021-es 11,4 százalékról 2022-ben 10,2 százalékra, majd 2023 első nyolc hónapjában 9,3 százalékra csökkent

- sorolta a jelentés, amely szerint ennek bőven nyoma van a kiskereskedelmi ingatlanpiacon is.

Ráadásul, mint írták, 2023-ban budapesti másodlagos és a regionális városokban található bevásárlóközpontok kínálati bérleti díjai emelkedtek.

2023. első félévben a 100–150 négyzetméter területű kiskereskedelmi üzlethelyiségek tipikus kínálati bérleti díjsávjainak középértékei emelkedtek vagy stagnáltak a 2022. év végi szintekhez képest. Az egyes kategóriákat tekintve, amíg a budapesti elsődleges bevásárlóközpontok és a bevásárló utcák jellemző kínálati bérleti díjai nem változtak, addig a budapesti másodlagos bevásárlóközpontok bérleti díja emelkedett leginkább. Ez utóbbiak esetén, a koronavírus-járvány idején lecsökkent bérleti díjsáv visszatért 2019-es, 30 és 50 euro/négyzetméter/hó közötti szintjére. Egy enyhébb emelkedés figyelhető még meg a regionális városok bevásárlóközpontjainak kínálati bérleti díjaiban is, itt a díjsáv teteje emelkedett 35-ről 40 euro/négyzetméter/hó szintre

- részletezték.

2023. első félévben kihasználatlanság tekintetében a regionális városok bevásárlóközpontjai esetén történt emelkedés, a 2022. év végi 5,5 százalékos szintről 9 százalékra. A budapesti bevásárlóközpontok esetén stagnálás, az elsődlegeseknél enyhe csökkenés mutatkozik.

Ezek az üzletek lehetnek veszélyben

Az ICON esetében nem érzékelhető ilyen hatás. Bizonyos rétegeknél észlelhető az impulzív vásárlás és az egyéb kiadások kerülése, így a tudatosabb költekezés nyer teret, mely hatással van a retail ingatlanok forgalmára is. Emellett a kedvezőtlenebb lokációjú, kevésbé karbantartott, nem hatékony üzlethelyiségeknél látható bezárási hullám

- mondta a Pénzcentrum megkeresésére Kákosy Zsolt MBA MRICS, a többek között a MOM Parkot is üzemeltető ICON Real Estate Management property management szenior igazgatója.

A szakember arról beszélt, hogy a bérletidíjak enyhén emelkedő tendenciát mutatnak. A retail-egységek esetében nagyon sok egyéni jellemző van jelen az üzlethelyiségek elhelyezkedésétől függően - mekkora, milyen hosszú futamidejű bérlet, hol található, stb. 20 és 100 euró/négyzetméter között alakulnak jelenleg a havi bérletidíjak áfa nélküli értékei.

Az ICON portfóliójában az látható, hogy az eladó és kiadó üzlethelyiségeknek a száma változatlan a korábbi tendenciához képest, így ez elmondható a rezsiárak emelkedésének összefüggésében is. Általánosságot tekintve, ha az ingatlan megfelelő lokációnak örvend, és folyamatosan fejlesztették, akkor ez kellően energiahatékony pozíciót eredményezett már korábban az ingatlannak, ebből adódóan a rezsiárak mentén sem változott ezek esetében az eladó, illetve kiadó üzlethelyiségek aránya. Az olyan tulajdonosoknál, ahol nem történt meg ez a fajta beruházás, ott elképzelhető növekedés a kiadó üzlethelyiségek számában

- fogalmazott Kákosy Zsolt.

Sok bezárt vállalkozás a kivárásra játszhat?

Kérdésünkre Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője arról számolt be, hogy mialatt 2021-ben a vállalat szakértő kollégáinak segítségét kérő vendéglátóhely-tulajdonosok 90 százalékban adtak megbízást ingatlanuk értékesítésére, 10 százalékuk szeretett volna eladás helyett bérlőt találni, 2022-ben a háttérbe szoruló járványhelyzet helyébe lépett az év második felében az energiaválság, ezzel a fenntartási költségek emelkedése. A teljes év során 2021-hez képest 8 százalékkal csökkent a vendéglátóhelyekre vonatkozó megbízások száma, 15 százalékra emelkedett közöttük a bérbeadó és 85%-ra csökkent az eladó ingatlanok aránya.

Az üzlethelyiségek adatainak vizsgálata során megállapítható, hogy 2021-ben a megbízást kötő tulajdonosok 61 százaléka eladás céljából kereste fel az ingatlanszakértőket, 39 százalékuk a bérbeadási megbízást választotta. 2022-ben az előző évinél 13 százalékkal többen kértek ingatlanos segítséget, az arányok ugyanakkor hasonlóan alakultak, 59 százalékuk az eladást, 41 százalékuk a bérbeadást tűzte ki célul

- sorolta Benedikt Károly. A cég adatbázisa alapján az aktuális ingatlanpiaci kínálat 6 százaléka tartozik üzlethelyiség és vagy vendéglátóhely kategóriába.

2023 első 10 hónapjában 2021 teljes évhez viszonyítva 19 százalékkal kevesebb vendéglátóhely-tulajdonos kötött megbízást szakértőinkkel, 90 százalékuk eladásra, 10 százalékuk bérlés céljából szerződött. Üzlethelyiség vonatkozásában a 2021-es megbízásszámnál 2 százalékponttal kevesebb felkérés érkezett, de többen, a tulajdonosok 62 százaléka kínálta eladásra, 38 százalékuk kínálta bérbeadásra a birtokában található üzlethelyiséget

- tette hozzá a szakember.

Adataik szerint a fővárosban üzlethelyiség vagy vendéglátóhely bérlésére az aktuális kínálatuk alapján már 1000-1300 forintos négyzetméterártól van lehetőség, a legmagasabb négyzetméterár pedig meghaladja a 22 ezer forintot. A bérlemények árazását tekintve kiemelten fontos a városon belüli elhelyezkedés, a megközelíthetőség, az alapterület, az állapot és a felszereltség, illetve az esetleges engedélyek megléte.

Tapasztalataink szerint az elmúlt évek eseményei közül leginkább a pandémia, valamint az energiaválság okozta költségemelkedés volt hatással az üzletekre és a vendéglátóhelyekre. Az idei évben a nehéz gazdasági helyzet és a magas infláció is rányomta a bélyegét a szolgáltatók megélhetésére, azonban a megbízásszámokon is látszik, hogy az idei évben kevesebben bocsátották áruba, vagy kínálták bérbeadásra kereskedelmi célt szolgáló ingatlanjukat. Ez persze nem jelenti feltétlenül azt, hogy az üzletek továbbra is nyitva tartanak, sokkal inkább azt sejteti, hogy a tulajdonosok bíznak a helyzet belátható időn belüli javulásában és tudják, hogy az ingatlan érték, amitől csak akkor válnak meg, ha feltétlenül szükséges

- fogalmazott.

Meglepő pályán a négyzetméterárak

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arról beszélt, az eladó és kiadó üzlethelyiségek száma viszonylag stabil: az elmúlt pár hónapban és a rezsiváltozások előtti időszakban sem változtak számottevően.

Budapesten kb. 1600 eladó és 1400 kiadó üzlethelyiséget hirdetnek a tulajdonosok és a bérbeadók. Persze, egy-egy kivétel mindig akad, főként a kiadó szegmensben. A VII. kerületben nyárhoz képest például 20 százalékkal több üzlethelyiséget kínálnak bérbeadásra, a VIII. kerületben pedig megháromszorozódott ezeknek a száma. Az árak viszont annál érdekesebb pályát futottak be

- fogalmazott.

Adataik szerint budapesti vállalkozók átlagosan most 763 ezer forintos négyzetméteráron tudnak üzlethelyiséget vásárolni, ami egy 200 négyzetméteres helyiség esetén nagyságrendileg 150 milliós kiadást jelent. Ez az ár 1 százalékkal alacsonyabb mint nyár elején, de még mindig 3 százalékkal drágább 2022 júniusához képest.

A belvárosi üzlethelyiségek áresése kifejezetten számottevő: az V. kerületben 4 százalékkal, a VI. kerületben 7 százalékkal, a VII. kerületben pedig 16 százalékkal csökkentek az árak nyár elejéhez képest - ismertette a szakember.

A kiadó üzlethelyiségek ára stabilan csökken. Jelenleg átlagosan 4542 forintért lehet havonta egy négyzetmétert bérelni Budapesten, ami a 200 négyzetméteres példaüzletünk esetében havi 900 ezer forintos kiadást jelent. Ez az összeg három százalékkal alacsonyabb mint nyár elején és 7 százalékkal olcsóbb mint tavaly júniusban. A belvárosi bérleti díjak izgalmasan alakultak nyár eleje óta: az V.-VI. kerületben 5-8 százalékos bérleti díjcsökkenés látható, a VII. kerületben viszont 7 százalékos bérletidíj-drágulás. Érdekes módon a VIII. kerületben viszont 30 százalékkal lettek olcsóbbak a kiadó üzlethelyiségek

- tette hozzá Balogh László

Kifejtette, a tavalyi és idei infláció rányomta bélyegét a vásárlási kedvre és a fogyasztása, tehát az üzlethelyiségek piacán végbement változások tulajdonképpen nem meglepők.

Az már a covid idején tapasztalt visszaesés idején is látszott, hogy ez a bérleti piacot sokkal jobban mozgatja mint az eladó üzlethelyiségek piacát. Egy-egy jó lokációban található, budapesti kereskedelmi ingatlantól nem szívesen válnak meg a tulajdonosok, sokszor inkább kivárnak. A bérleti díjak viszont gyorsan reagálni a kereslet-kínálat változásaira. Tulajdonképpen ennek is köszönhető, hogy az eladó üzlethelyiségek nem lettek olcsóbbak, miközben a bérleti díjak folyamatosan csökkennek

- mondta.

Mi az újság a sarki boltban?

A KSH adatai is azt mutatják, hogy komoly csökkenésbe fordult a hazai kiskereskedelmi üzletek száma: 2022. december 31-én 107 ezer kiskereskedelmi üzlet működött Magyarországon, az előző év azonos időszakához képest majdnem 4600-zal kevesebb.

Ez összesen négy százalékos visszaesést jelent egyetlen év alatt. Leginkább a használtcikkeket árusító üzleteket érintette a bezárás, ezek száma 6,6 százalékkal csökkent 2021 végéhez képest, de textil- és ruhaüzletből is majdnem 6 százalékkal kevesebb volt tavaly év végén, mint egy évvel korábban, az iparcikk jellegű üzleteknek pedig az 5,7 százaléka tűnt el.

A boltok legnagyobb csoportjából, az úgynevezett "könyv-, számítástechnika-, egyébiparcikk-üzletekből" 29 413 darabot tartottak nyilván 2022 végén, egy évvel korábban még 30 648 darab működött, azaz itt 4 százalékos volt a visszaesés. Élelmiszerboltból 2022 legvégén 17 889 működött, 3,14 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Legkevésbé a bútor-, műszakicikk-üzletek sínylették meg a tavalyi évet, ezeknek mindössze másfél százaléka tűnt el, a "humán-, állatgyógyászatitermék- és illatszerüzletek" is 2 százalék alatti bezárási mutatót produkáltak.

2019-hez, a járvány előtti időszakhoz képest még ennél is drasztikusabb a visszaesés:

2022 végén 10 százalékkal kevesebb kiskereskedelmi üzlet üzemelt Magyarországon, mint 2019 utolsó napjaiban - tehát majndem 12 ezer egység tűnt el azóta.

A típusonkénti bontás szerint:

• textil- és ruhaüzletből 16,8 százalékkal üzemel kevesebb,
• a használtcikk üzleteknek pedig több mint 22 százaléka zárt be országosan,
• a szakosodott élelmiszerüzletek és a könyv-, számítástechnika-, egyébiparcikk-üzletek esetében 10 százalék körüli volt a visszaesés,
• és eltűnt az élelmiszerboltok majdnem 8 százaléka.
• Legkevésbé a bútor- és műszakiáruházakat érintette a csökkenés (-3,3%),
• és benzinkútból is csak 3,3 százalékkal volt kevesebb tavaly év végén, mint 3 évvel korábban.

Az energiaárak növekedését nem kerülhették el a boltok tulajdonosai sem - kommentálta akkor az adatokat Gyalay-Korpos Gyula, a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetségének elnöke. Kiemelte, a 4 százalékos visszaesés soknak számít, legutóbb akkor volt ennyi, mikor a koronavírus-járvány miatt be kellett zárniuk a bevásárlóközpontoknak, és a hosszas, kényszerű leállás sok bolt végleges bezárását is eredményezte.

Ebben a mostani esetben nem a covid, hanem az energiaárak mellett a fogyasztás visszaesése és a forint-euró árfolyam eszeveszett hullámvasutazása is kellett mindehhez: sok üzlet tulajdonosa euróért veszi az áruját, amit viszont itthon nyilván forintért kell eladnia. Van olyan üzlettulajdonos, aki olyan árut is tart még, amit a 420 forint feletti euró-árfolyam idején vásárolt - ezt pedig lehetetlen forintért eladni

- részletezte. A szakember abban bízik, hogy 2024 elején megállhat ez a tendencia, legalábbis abban az esetben, ha az infláció valóban egyszámjegyűre csökken. Ez a fogyasztás felfutását is eredményezné, ami szintén nagy segítség lenne a bajban lévő kereskedelemnek.

Címlapkép: Róka László, MTI/MTVA