Kapkodnak a tervgyári házakért a magyarok: elképesztő, milyen áron kelnek el a Kádár-kockák

A magyarok többségének van valamilyen élménye a tervgyári házakkal, egyes becslések szerint még mindig 700 ezer és 800 ezer közötti számban lehetnek az országban a Kádár-kockák. Dr. Perényi László Mihály egyetemi docens korábban egyenesen arról beszélt, hogy a tervgyári házakban építészeti szempontból rengeteg lehetőség van, hiszen például az alapterületből viszonylag keveset vesznek el a közlekedő területek, az egyes helyiségek alapterülete elég nagy és változatos.

A nagy fal- és födémtömeg miatt a háznak jó a hőtárolása, vagyis nyáron lassabban melegszik fel, tovább marad hűvös. A termikus burok egyszerűen kialakítható, mert az épület kompakt, kevés törés van a felületekben. Vízszigetelés is készült a falak alatt és a padlókban, bitumenes, ez még működhet, de a tömörtégla anyagú falak bármilyen technológiával vízszigetelhetők utólag is, például injektálással vagy akár falátvágással

- mondta a szakember a HelloVidéknek. Mint hozzátette, viszonylag könnyen átalakítható, nagy tömegű anyagokat tartalmazó szerkezetű épületek a Kádár-kockák. Jó lehűlő felület- és fűtött térfogat-arányúak, kompaktak, ezért egyszerűen lehet nagyon kis energiafogyasztású épületté alakítani. A padlástér kis alapterületű beépítést tesz lehetővé, de az emeletráépítést jellemzően minden komolyabb megerősítés nélkül elbírják a földszinti szerkezetek és általában a födém is. Éppen ezért is népszerűek ezek a házak a mai napig az ingatlanpiacon.

Lakást vennél? Hasonlítsd össze a banki ajánlatokat a Pénzcentrum kalkulátorában!

Sok melóra számítson, aki belevágna

Az eladó Kádár-kockák többségével foglalkozni kell. A hirdetők harmada szerint jó állapotban van az ingatlan, 11 százalékuk szerint felújított. Viszont minden ötödik Kádár kocka felújítandó, 26 százalékuknál pedig nem tüntettek fel állapotot. Ez alapján arra lehet következtetni, hogy az eladó Kádár-kockák több mint felénél jelentősebb felújításra van szükség. Szintén beszédes a szám, hogy csak az eladó Kádár-kockák 3 százaléka esik az újszerű kategóriába

- számolt be Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Az árak tekintetében kiemelte, ha a négyzetméterárakat vesszük alapul, akkor ezek az ingatlanok most jóval olcsóbban megvásárolhatók mint a társasházi lakások vagy egy-egy felújított és újszerű családi ház.

Vannak olyan vármegyék, ahol a Kádár-kockák négyzetméterára alig több 200 ezer forintnál, vagyis már 20 millió forintért megvásárolható egy ilyen ház.

Ugyanakkor, mint kifejtette, ezeknek az ingatlanoknak az értékesítése nem könnyű feladat. Tipikusan olyan helyeken találhatóak ugyanis, ahol 2023-ban leült az ingatlanpiac. A Kádár-kockák átlagos értékesítési ideje több mint 178 nap, ami azt jelenti, hogy legalább 5-6 hónapra van szükség átlagosan, hogy vevőt találjon rá a tulajdonos. 

A szakértő a változó CSOK-szabályok kapcsán kiemelte, hogy a Kádár-kockák már a szocpol támogatások előtt is léteztek, most is velünk élnek, így valószínűleg a mostani változásokat is túlélik.

Ezeknek az ingatlanoknak az egyik legnagyobb fegyverténye az olcsó ár, a masszív felépítés és a kompakt kialakítás. Az árelőny ráadásul egy olyan fegyver a jelenlegi finanszírozási környezetben, hogy sok vevő komoly kompromisszumokat is hajlandó vállalni, ha olcsóbban hozzájuthat egy-egy ingatlanhoz

- tette hozzá.

Ennyiért mennek most a Kádár-kockák

Ahogy Balogh László elárulta, árak tekintetében óriási különbség lehet a tervgyári házak, illetve a "normál" családi házak között. Mint az ingatlan.com adataiból kiderült, összességében szeptember közepén több mint 34 ezer ilyen ingatlant hirdettek orsazágszerte.

Nem meglepő módon a legdrágább Kádár-kockák Budapesten voltak, ahol egy négyzetméterért átlagosan 757 ezer forintot kértek.

A legolcsóbban pedig Békés megyében lehetett ilyen ingatlanhoz jutni, átlagosan 190 forint/négyzetméterért. Az átlagos négyzetméteráruk pedig 423 ezer forint volt. 

Mint kiderült, az akkoriban hirdetett Kádár-kockák 32 százaléka "jó állapotúként" volt meghirdetve, közben a hirdetők 26 százaléka nem adott meg az állapotra vonatkozó információt. 11-11 százalék volt felújítandó, illetve közepes állapotban, 16 százalék volt felújítva, 3 százalék pedig újszerű volt.

Hiába felújítandó, nagyon keresik őket

Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője arról beszélt, hogy annak ellenére, hogy az eredeti állapotban lévő Kádár-kockák kivétel nélkül felújításra szorulnak ahhoz, hogy a mai kor embereinek igényeit, kényelmét és energiafelhasználással kapcsolatos elvárásait teljesíteni tudják, mégis keresettek. Négyzetes alaprajzuk könnyen alakítható, jellemzően kb. 100 négyzetméteres alapterületük pedig nagyjából ideális méret egy kétgyermekes család számára, ráadásul általában még élhető méretű telek is tartozik ezekhez a házakhoz. 

A felújítás költséges ugyan, de - mint ahogy a köznyelvben elterjedt - a „vidéki panelek” felújítása városi társaikhoz hasonlóan könnyebb, mint például egy régi bérház lakásának, vagy egy régi parasztháznak a korszerűsítése. A tömegével készült Kádár-kockák azonos séma szerint épültek, a nyílászárók is szabvány méretűek, így a nyílászáró-csere során például nem növeli a költségeket az egyedi méret, a ház formája pedig a külső szigetelést is egyszerűbbé teszi. Ahogy a sátortetőt az építés során egyszerűbben és gyorsabban fel lehetett húzni, mint a nyeregtetőt a parasztházak esetén, úgy a tetőfelújítása is viszonylag egyszerű munka

- sorolta a szakember, aki szerint fűtéskorszerűsítéssel is érdemes számolnia annak, aki ezt az ingatlantípust választja, de a mai, energetikai paraméterekkel szemben támasztott elvárások tekintetében ez már szinte alapvetőnek számít más jellegű, használt ház esetében is.

Ugyanakkor, mint emlékeztetett, a rezsicsökkentés korlátozása már kevésbé formálja aktívan az ingatlanpiacon, ugyanakkor a jelenség nem múlt el nyom nélkül. A vásárlók az idei évben – részben a tavalyi energiaválságnak köszönhetően – jóval tudatosabban keresnek ingatlant, és jóval alaposabban megvizsgálják a kínálatban szereplő otthonok állapotát, energetikai jellemzőit és a korszerűsítési lehetőségeket.

A gazdasági helyzet, a magas infláció és a hitelezési nehézségek miatt csökkent a fizetőképes kereslet, ennek köszönhetően pedig a vevők vehették át az irányítást az ingatlanpiacon. A vevők alaposan megvizsgálják a kínálatot, sok ingatlant néznek meg és lassan, megfontoltan döntenek, igyekeznek megtalálni a legjobb ár-érték arányú ajánlatokat.

Az az eladó, aki ragaszkodik a korábban kalkulált magas árhoz és nem idomul az aktuális piaci helyzethez – birtokoljon akár Kádár-kockát, akár jobb energetikájú, esetleg fiatalabb házat – hosszabb értékesítési időre számíthat, mint aki csökkenti az irányárat és még a vevői alkunak is teret hagy

- tette hozzá Benedikt Károly.